Nhiều chuyên gia và thành viên thị trường cũng đang bày tỏ lo ngại với tiến trình tháo gỡ “chậm” liên quan đến vấn đề “pháp lý” và “vốn” – hai điểm nghẽn khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng trong suốt 1 năm vừa qua.
Báo cáo cuối năm 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tổng lượng giao dịch năm 2022 sụt giảm tới hơn 60%, chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018.
Giao dịch sụt giảm, phản ánh rõ nét vào kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc, khi những doanh nghiệp đầu tàu như Vinhomes (mã CK: VHM), Novaland (mã CK: NVL), tới Phát Đạt (mã CK: PDR), Nam Long Group (mã CK: NLG), Hải Phát Invest (mã CK: HPX), Văn Phú Invest (mã CK: VPI), Khang Điền (mã CK: KDH), DIC Corp (mã CK: DIG)… đều ghi nhận gặp khó khăn trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới và trong nước đối diện với nhiều thách thức.
Thậm chí, quá trình tái cấu trúc và “hãm phanh” bất đắc dĩ để ổn định lại hoạt động sản xuất – kinh doanh, như lùi tiến độ dự án, thay đổi cơ cấu sản phẩm, cấu trúc lại dòng tiền tài chính, hay tinh giảm các hoạt động chưa cần thiết, củng cố đội ngũ nhân sự, đặc biệt là bộ phận kinh doanh, khiến nhóm doanh nghiệp bất động sản càng lớn thì tốc độ suy giảm lợi nhuận càng mạnh trong năm vừa qua với mức giảm từ 20 – 30%, thậm chí có doanh nghiệp còn rơi vào tình trạng thua lỗ.
Mức sụt giảm này so với nhiều ngành khác tuy chưa thực sự cao, nhưng với một ngành kinh tế có mối liên quan, tác động cả trực tiếp và gián tiếp tới ít nhất hơn 40 ngành nghề kinh tế như xây dựng, vật liệu, tài chính…, thì lại là vấn đề lớn cần phải thận trọng xem xét và phải sớm có hướng giải quyết quyết liệt nếu không muốn cả thị trường rơi vào vòng xoáy không có đầu ra như Trung Quốc.
Kể từ khi Thủ tướng Chính phủ thành lập Tổ công tác đặc biệt gồm lãnh đạo của các bộ, ban, ngành như Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư…, các cuộc họp trực tiếp với các địa phương cùng đại diện lãnh đạo doanh nghiệp với tần suất tăng dần theo thời gian.
Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức ngày 8/2 với sự tham dự của các bộ ngành liên quan, các hiệp hội và đại diện một loạt doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Novaland, Sungroup, Hưng Thịnh, Ecopark, Him Lam…, rất nhiều kiến nghị đã được đưa ra từ việc nới room, giãn nợ trái phiếu, giảm lãi suất… Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã có kết luận mang tính khuyến nghị và cam kết, cùng với thông tin “hậu trường” đằng sau cho thấy, một số ngân hàng lớn sẽ hạ lãi suất, nhưng cụ thể cho kế hoạch này chưa có các thông tin chi tiết.
Điều này đồng nghĩa với việc, doanh nghiệp vẫn phải “chờ” trong một trạng thái sốt ruột và lo lắng!
Bên lề hội nghị, vẫn đang có những tranh luận nhất định xung quanh liệu việc vì sao phải “sốt sắng” giải cứu cho một nhóm doanh nghiệp như vậy.
Tuy nhiên, gốc rễ của chuyện này vốn dĩ không phải là “cứu bất động sản”, mà là tìm cách để các kênh phân bổ vốn như trái phiếu, ngân hàng có thể thuận lợi đẩy vốn ra cho khu vực sản xuất, cho các nhà phát triển bất động sản có năng lực, có ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế.
Gỡ rối dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản là gỡ rối dòng vốn cho cả nền kinh tế. Nếu họ kẹt vốn, có thể ảnh hưởng đến nhiều khu vực khác.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group cho biết, thị trường bất động sản(BĐS) thời điểm hiện tại tương đối khó đoán định với việc các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước, cũng như môi trường ngành BĐS còn nhiều bất ổn. Do đó, nhiều khả năng thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình, thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn.
Thị trường năm 2023 chứng kiến đợt thanh lọc và tái cấu trúc diễn ra ở các doanh nghiệp BĐS và cả các sàn môi giới để thích nghi với điều kiện mới.
Đồng thời, thị trường sẽ tập trung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực thuộc phân khúc vừa túi tiền (căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, dưới 35 triệu đồng/m2 tại các tỉnh giáp ranh) hoặc phân khúc đất nền. Các dự án bắt buộc phải đầy đủ pháp lý, tiến độ xây dựng rõ ràng, có ngân hàng bảo lãnh và hỗ trợ cho vay. Năm nay sẽ là năm khó khăn với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.
Như đã biết, thời gian qua, một vấn đề khó khăn nhất đối với thị trường BĐS là việc kiểm soát tín dụng, trái phiếu dẫn đến tình trạng các ngân hàng hạn chế cho cả doanh nghiệp và người dân vay vốn mua nhà, đầu tư BĐS.
TS Lê Sĩ Trí, chuyên gia kinh tế cho rằng, những động thái kiểm soát tín dụng BĐS ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS. Nhiều dự án BĐS thiếu vốn bị ngưng trệ không thể tiếp tục triển khai, kéo theo sự khan hiếm nguồn cung. Thiếu dòng vốn cũng khiến thanh khoản của thị trường suy giảm.
Tuy nhiên, khi tín dụng BĐS được siết chặt, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi vốn tự có nhiều hơn là sử dụng các đòn bẩy tài chính, do đó họ sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để giao dịch, đầu tư. Xu hướng này tạo nên sự “chọn lọc xã hội” và trong kinh doanh BĐS, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư.
Theo vị chuyên gia này, mặc dù thị trường vẫn còn phải đối mặt với không ít khó khăn, nhưng “ánh sáng cuối đường hầm” đã ló rạng khi những quyết sách của Trung ương, Chính phủ đi vào cuộc sống. Thị trường BĐS sẽ minh bạch và lành mạnh hơn, và nhờ vậy, các đòn bẩy tài chính sẽ phát huy tối đa tác dụng tích cực.
“Thị trường BĐS 2023 được kỳ vọng sẽ có nhiều điểm sáng từ việc cải thiện tâm lý người mua, nhà đầu tư, tăng niềm tin của người dân vào thị trường, chính sách quản lý, từ đó thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững hơn”, TS Trí cho hay.
Mặt khác, BĐS thường là sự lựa chọn phù hợp làm kênh trú ẩn an toàn, ổn định và thậm chí còn gia tăng giá trị theo thời gian, ưu thế hơn rất nhiều so với các kênh khác như vàng, chứng khoán… Và thực tế cũng đã chứng minh trong suốt thời gian qua, BĐS luôn là kênh đầu tư có sức đề kháng tốt trước nhiều biến động của thị trường, dịch bệnh hay lạm phát.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán, Nhà Đầu Tư)