Dù rất nhiều dự án bất động sản mọc lên từng ngày xung quanh những khu vực được quy hoạch các dự án hạ tầng lớn, nhưng có một nghịch lý đang diễn ra là không ít nơi dù giá đất giao dịch ở ngưỡng khá cao, nhưng mật độ dân cư về đây sinh sống rất ít.
Dường như đã trở thành quy luật, ở đâu có hạ tầng, ở đó bất động sản sẽ phát triển. Tuy nhiên, để có thể “đón sóng” từ những chính sách xây dựng hạ tầng, giới chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông, mà cần tìm hiểu, nghiên cứu kỹ lưỡng về pháp lý, giá cả, cũng như uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là xác định nơi đó có các cơ sở thiết yếu để hình thành cộng đồng dân cư hay không, bởi hiện nay có nhiều dự án triển khai, bán xong rồi… để đấy.
Giao thông, hạ tầng là nền tảng, là xương sống của một vùng kinh tế và các dự án bất động sản là thực thể không thể tách rời trong sự phát triển chung của vùng kinh tế đó. Tất cả các yếu tố này sẽ tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh, là động lực thu hút đầu tư.
Những năm qua, số lượng dự án BĐS tích hợp đã tăng đáng kể trong thị trường nhà ở Việt Nam. Hạn chế về ngân sách và nhân lực trong quy hoạch phát triển đô thị của Chính phủ đã tạo cơ hội cho các nhà phát triển BĐS bước vào “sân chơi” BĐS tích hợp. Những khu đô thị tích hợp thông minh do các chủ đầu tư trong nước chào bán đạt luôn tỷ lệ ấn tượng.
Thực tế cho thấy, những cơn sốt đất vừa qua ở các nơi đều xuất phát từ việc nhà nước thực hiện các dự án hạ tầng, công bố các quy hoạch phát triển đô thị. Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Việt Nam ở TP.HCM, nhận định, thời gian qua khu vực phía nam, khu tây TP.HCM không sôi động bằng khu đông, bởi khu đông được đầu tư khá nhiều dự án hạ tầng trọng điểm và kết nối với các tỉnh thành khác.
Tương tự, thị trường BĐS phía bắc mấy năm qua cũng phát triển vượt bậc do cầu, đường được đầu tư khá tốt. Hạ tầng đi đến đâu các dự án BĐS, đô thị được xây dựng đến đó, tạo sự phát triển cho bộ mặt đô thị chung cho cả vùng. Năm 2021, hàng loạt dự án trọng điểm quốc gia được hoàn thành khiến thị trường BĐS khắp nơi lên cơn sốt.
Hạ tầng thúc đẩy toàn diện đầu tư
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP.HCM nhận định, tại nhiều địa phương, tốc độ phát triển hạ tầng giao thông vẫn chưa tương xứng với tiềm năng, cùng với đó là sự hạn chế trong tầm nhìn chiến lược về hạ tầng.
“Sau khi có hạ tầng, giao thông, đô thị… thì phải tích hợp đồng bộ thì mới đem lại lợi ích tối ưu trong việc đầu tư, phát triển, quản lý. Lâu nay, tôi luôn ao ước là có tuyến xe lửa chở hàng hóa chuyên dụng xuyên suốt nối Sóng Thần – Cái Mép (Thị Vải), làm đại lộ ven sông cho TP.HCM, thậm chí là cả Bình Dương, Tây Ninh”, ông Châu nói.
Lấy đường Vành đai 2 của TP.HCM làm dẫn chứng, ông Châu cho biết, hiện vẫn còn một số đoạn bị đứt quãng, chưa thông nhau do thiếu đồng bộ trong quy hoạch. Trước thực trạng này, ông Châu cho biết, nhiều doanh nghiệp bất động sản muốn được đầu tư song hành với các dự án hạ tầng để gia tăng giá trị dự án, thay vì chỉ “ăn theo” hạ tầng giao thông như trước.
Bên cạnh đầu tư trực tiếp vào khu vực trung tâm hạ tầng, doanh nghiệp còn hướng đến vùng phụ cận với bán kính từ 7-10km từ vùng trung tâm. Với cách làm này, doanh nghiệp có thể thực hiện song song xây dựng hạ tầng và dự án bất động sản.
Thực tế, nhiều nhà phát triển bất động sản lớn đã xin được đầu tư cả dự án bất động sản lẫn hạ tầng xung quanh, chẳng hạn Vingroup đang đề nghị làm tuyến đường sắt trên cao kết nối từ quận 1 xuyên qua khu Ba Son, Sài Gòn Pearl, Tân Cảng qua quận 3; hay như Hưng Thịnh, Novaland, Nam Long cũng đều mong muốn được làm nối tuyến để khép lại Vành đai 2 với Thủ Đức…
“Các doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng tham gia phát triển hạ tầng để gia tăng giá trị dự án, vấn đề chỉ là có cơ chế phù hợp”, ông Châu nhấn mạnh.
Để phát triển hạ tầng giao thông và kết nối liên vùng, Chính phủ đã chú trọng đầu tư nhiều dự án giao thông ở khu vực Đông Nam Bộ. Trong đó, Cảng Hàng không quốc tế Long Thành (Sân bay quốc tế Long Thành) đã chính thức được phát lệnh khởi công sau nhiều năm chờ đợi. Đây là dự án trọng điểm, đặc biệt quan trọng không chỉ với tỉnh Đồng Nai hay khu vực Đông Nam Bộ, mà còn với cả nước.
Ngoài dự án nói trên, nhiều dự án hạ tầng giao thông quan trọng khác cũng được kỳ vọng sẽ mang lại sức bật mạnh mẽ cho thị trường bất động sản phía Nam có thể kể tới như Cầu Thủ Thiêm 2 tiếp tục được hoàn thiện và xây mới cầu Thủ Thiêm 3 – 4, tăng tính kết nối Thủ Thiêm với các quận 4 – 7 lân cận; bến xe Miền Đông mới đưa vào sử dụng (tháng 10/2020); nút giao thông quận 7 – ngã tư Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ; khởi công một số tuyến đường cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, Phan Thiết – Vĩnh Hảo…
Hạ tầng và bất động sản có mối liên hệ mật thiết với nhau, bởi sự phát triển của hạ tầng sẽ làm gia tăng giá trị bất động sản. Tính đến thời điểm hiện nay, hầu hết các nhà phát triển bất động sản hàng đầu như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long, Vạn Phúc, Kiến Á… đều tiếp cận và nắm giữ đất tại các khu vực lân cận với những dự án hạ tầng nói trên, trong đó có nhiều dự án quy mô lớn với nguồn vốn đầu tư dự kiến lên đến hàng tỷ USD.
Cầu đường chạy tới đâu, BĐS sốt tới đó là thực trạng nhiều năm nay. Nhiều nhà đầu tư nhờ đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm. Tuy nhiên hiện nay có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi, bởi thực tế thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được cơn sốt trước đó cộng hết vào.