Có một số nhà đầu tư đã chuyển từ tâm lý chờ đợi sang bắt đáy, nhưng vẫn rất thận trọng trong việc dùng đòn bẩy bởi thói quen này chỉ phổ biến khi thị trường bước vào giai đoạn uptrend…Giai đoạn khó khăn nhất đã ở lại phía sau
Về tổng quan, thị trường bất động sản hiện vẫn trầm lắng, thanh khoản chưa mấy cải thiện. Với nhiều doanh nghiệp môi giới địa ốc, nhân sự nhiều sàn chỉ còn khoảng 20-30% so với trước, điều này phần nào cho thấy sự ảm đạm của thị trường lúc này.
Điểm đáng lưu ý là hiện tại, các nhà đầu tư quan tâm nhiều tới mảng để ở, nhưng phân khúc chủ lực ở mảng này là nhà chung cư đã tăng khoảng 30% giá trị trong 2 năm qua, khiến phần lớn người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận. Khi phân khúc này giao dịch “làng nhàng” thì thị trường khó có thể sôi động, bởi thực chất, nhịp điệu của thị trường là do các hoạt động đầu tư tạo nên, chứ sản phẩm gắn với nhu cầu ở không làm được điều đó.
Về điểm thuận lợi, tôi cho rằng, việc USD suy yếu, trong khi tiền đồng mạnh lên sẽ mang đến nhiều dư địa giảm lãi suất, từ đó thị trường sẽ đỡ ngột ngạt hơn. Dòng tiền đã chảy ra xã hội dễ hơn, hoạt động mua bán, cầm cố, dùng đòn bẩy cũng dễ hơn trước, nên từ nay đến cuối năm thị trường sẽ dễ chịu hơn, nhưng khởi sắc thì chưa. Dù vậy, có thể khẳng định, giai đoạn khó khăn nhất đã ở lại phía sau.
Tâm lý chung của nhà đầu tư bất động sản hiện nay nghiêng về sự thận trọng, hướng đến mô hình tăng trưởng ổn định và lợi nhuận tốt hơn trong dài hạn. Vì vậy, để đạt lợi nhuận cao trong năm nay, cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều đang sắp xếp lại chiến lược kinh doanh, đầu tư để chọn đúng thị trường và tài sản.
Dự báo, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu ổn định từ giữa năm 2023, khi tình hình lãi suất chắc chắn hơn. Tuy còn nhiều khó khăn, song vẫn có một lượng vốn lớn chờ đợi cơ hội tham gia thị trường. Trong đó, nhà ở và căn hộ dịch vụ, đặc biệt là những loại hình phục vụ nhu cầu ở thực của người lao động, chuyên gia và người nước ngoài đến Việt Nam sinh sống, làm việc, sẽ là những phân khúc nhận được nhiều sự quan tâm nhất từ thị trường.
Sau động thái giảm lãi suất từ các ngân hàng, số lượng người mua bất động sản đã nhúc nhắc tăng, giúp thanh khoản thị trường được cải thiện phần nào. Hiện nay, người mua thường ưu tiên sản phẩm ở thực như nhà thu nhập thấp, giá rẻ, hoặc các loại đất giảm giá, đất cắt lỗ. Đặc biệt, thị trường đã xuất hiện một số “cá mập” đi săn “hàng ngộp” đã giảm giá mạnh từ 40-50%.
Dù vậy, đó chỉ là những điểm cải thiện nhỏ, còn bức tranh chung của thị trường địa ốc vẫn ảm đạm. Thực tế, chờ đợi vẫn đang là tâm lý chủ đạo trên thị trường, hầu hết nhà đầu tư đang giữ thế quan sát nhiều hơn và nhóm người đi mua thường là nhà đầu tư có kinh nghiệm, kiến thức, có đội nhóm, thay vì đại trà như trước.
Hy vọng rằng, với những thông tin vĩ mô hỗ trợ quan trọng như Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất USD chậm lại, lãi suất trong nước có dấu hiệu giảm… sẽ giúp thị trường bất động sản ấm dần lên từ cuối năm 2023 và hiện tại được xem là giai đoạn “lấy đà”.
Thị trường bất động sản nói chung và tại TP.HCM nói riêng những ngày trước và sau Tết Nguyên đán 2023 vẫn diễn biến trầm lắng, chứ không sôi động như những năm trước. Những người bi quan thì coi đây là giai đoạn “đóng băng”, còn người lạc quan kỳ vọng vào các chính sách hỗ trợ của Chính phủ sẽ mang đến sự tích cực hơn cho thị trường.
Vậy thực tế, những người đầu tư bất động sản đang giữ tâm thái nào? Rõ ràng, thách thức lớn nhất với người mua bất động sản nói chung và nhà đầu tư nói riêng lúc này là giá bất động sản không ngừng leo thang, khó tiếp cận vốn vay và lãi suất tăng cao, bên cạnh đó là niềm tin vào thị trường rất thấp. Đây là những yếu tố chính khiến thị trường trầm lắng kéo dài suốt thời gian qua (cung thiếu, sức mua giảm).
Khó khăn, thách thức là rất nhiều, nhưng không vì thế mà thị trường rơi vào trạng thái “ngủ đông” hoàn toàn như nhiều nhận định. Dưới bề mặt đóng băng đó vẫn có những dòng chảy. Đối với người có tiền nhàn rỗi, kinh nghiệm đầu tư và am hiểu thị trường bất động sản, cơ hội luôn hiện hữu và thực tế là giao dịch vẫn diễn ra, dù âm thầm, điều mà người trong nghề vẫn gọi là đi săn “hàng ngộp”. Hiện tượng này xuất hiện từ cuối năm 2022, chứ không phải mới đây.
Nhìn vào thực tế thị trường bất động sản hiện tại, tình cảnh chung vẫn còn nhiều “rối ren”. Bởi dù đã có những động thái hỗ trợ từ Chính phủ và các cơ quan quản lý, tập trung vào 2 nội dung chính là hành lang pháp lý và dòng tiền, nhưng cả 2 nội dung này còn nhiều vướng mắc và có quan hệ mật thiết với nhau, gỡ được pháp lý, mới thông được dòng tiền và ngược lại, có dòng tiền mà pháp lý không chuẩn thì cũng không thể giải ngân.
Đây là câu chuyện “con gà – quả trứng” và với bối cảnh hiện tại, cần thêm nhiều thời gian các vấn đề trên mới được tháo gỡ triệt để. Tôi lấy ví dụ, doanh nghiệp không có tiền thì không thể tiến hành giải phóng mặt bằng để đủ điều kiện huy động vốn thực hiện dự án theo luật định, cũng như đến bước đủ điều kiện nộp tiền sử dụng đất cho dự án. Điều này đẩy nhiều doanh nghiệp vào thế tiến thoái lưỡng nan.
Nhiều quan điểm cho rằng, nên sửa Luật Đất đai, từ đó làm căn cứ sửa đồng bộ các luật liên quan, nhưng nếu nhanh thì phải đến tháng 7/2024 sắc luật này mới có thể được thông qua, sau đó lại cần thêm thời gian thực hiện và sửa các luật khác. Do đó, các điểm nghẽn chính chưa thể được tháo gỡ sớm và thị trường sẽ tiếp tục phải chờ.
Thời gian trước, mỗi tháng, các địa phương công bố vài dự án đấu giá, đấu thầu, nhưng hiện tại, các thông tin này gần như không còn xuất hiện. Thực tế này phản ánh rất rõ câu chuyện vướng mắc pháp lý, về khó khăn của doanh nghiệp khi làm dự án.
Tổng Hợp
(ĐTCK)