Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, một số chủ đất đã phải giảm giá, cắt lỗ do áp lực tài chính, nhưng thanh khoản vẫn ở mức thấp. Nhóm đối tượng đang có tiền thì lại ngập ngừng trong chuyện xuống tiền, nuôi kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu sẽ “khủng” hơn trong thời gian tới…
rong đó, không ít các nhà đầu tư lựa chọn phương án gửi tiền ngân hàng và chờ đợi, nghe ngóng diễn biến thị trường thêm một thời gian nữa.
Nhìn nhận về thị trường bất động sản hiện nay, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam – cho rằng, thị trường đang có nhiều sự giao thoa, chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên toàn thị trường.
Ở thị trường sơ cấp, mặc dù có nhiều thông tin giảm giá nhưng thực tế yếu tố giảm giá chỉ xuất hiện cục bộ ở một vài dự án với những điều khoản, chính sách bán hàng, chiết khấu nhất định.
Ông nhận định, thị trường sơ cấp khó giảm giá bán do chi phí phát triển dự án khá cao. Do đó, nếu chủ đầu tư quyết định triển khai dự án thì vẫn phải duy trì mức giá bán chung của thị trường hiện nay hoặc là sẽ tăng nhẹ thì mới đảm bảo duy trì hoạt động.
Còn trên thị trường thứ cấp, xu hướng giảm giá đã xuất hiện. Theo ông, giá chào bán lại một số dự án đã giảm nhiều so với giai đoạn trước và có thể sẽ tiếp tục duy trì ít nhất trong nửa đầu năm 2023.
Chuyên gia này cũng nhận định, thị trường chưa chạm đáy và sẽ cần một thời gian nữa vì các nhà đầu tư, nhà đầu cơ mua sản phẩm trước đây sẽ còn tiếp tục xu hướng giảm giá trong thời gian sắp tới. Mức giảm, biên độ giảm và thời gian sẽ phụ thuộc vào sức chịu đựng của các nhà đầu tư.
Theo số liệu báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ quý IV/2022 đến nay, bất động sản liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là ở phân khúc đất nền. Dù thị trường nhà đất khu vực này ghi nhận giảm mạnh so với cách đây khoảng 1 năm nhưng mức giá này vẫn cao hơn so với thực tế của thị trường 20-30%. Lý do là những khu vực này chưa kiện toàn hạ tầng đô thị, đang tiếp tục được đầu tư xây dựng.
Mặc dù nằm gần với các khu đô thị lớn, nhưng hầu hết dự án vẫn đang trong tình trạng “án binh bất động”, chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo kèm, nên giá nhà đất tăng cao chỉ ăn theo những thứ đã được quy hoạch.
Kết quả thăm dò của Savills Việt Nam cũng cho thấy, những kết quả tương tự khi dự báo nguồn cung nhà ở tại TP.HCM đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022. Phân khúc bình dân ở trung tâm khan hiếm càng thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các khu vực vùng ven.
Tại Hà Nội, thị trường nhà ở năm 2023 được dự báo giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán năm 2022, dự kiến đạt 14.000 – 16.000 căn, số căn bán được cũng dự kiến duy trì ở mức tương tự năm trước trong khi nguồn cung mới chưa phục hồi, theo CBRE Việt Nam.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở của CBRE Việt Nam, cho hay sở dĩ các kết quả thăm dò đều cho đáp số chung về nguồn cung giảm là bởi các chủ đầu tư đang rất dè dặt trong việc tung hàng mới. Nhiều dự án dời lịch bán hàng sang năm 2023 nhưng đến nay vẫn “chờ”.
Điển hình như Nam Long lùi kế hoạch bán sản phẩm giai đoạn 2 của các dự án Izumi City và Paragon Đại Phước tại Đồng Nai. An Gia dời lịch mở bán tại dự án The Gio Riverside tại khu vực TP. Dĩ An, Bình Dương. Đất Xanh cũng lùi kế hoạch triển khai một số dự án sang năm 2023…
Theo Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, thị trường nhà đất, đặc biệt là ở khu vực ngoại thành vốn dĩ đã bị “thổi” cao hơn so với thực tế từ nhiều năm nay. Trong quý I năm nay, dự báo thị trường sẽ có ít biến động, lượng giao dịch cũng sẽ tiếp tục giảm sút so với cùng kỳ năm 2022.
Khách đã rục rịch xuống tiền với tâm lý chờ bắt đáy, song thị trường đã chạm đáy chưa thì vẫn là câu hỏi cần thời gian trả lời, vì không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là đáy của thị trường bất động sản.
Cũng theo vị này, sau 2 năm phát triển như vũ bão, giai đoạn này là thích hợp để nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm hoặc tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm trở lên tham gia thị trường.
Việc chủ đầu tư dè dặt tung hàng mới, nguồn cung lao dốc sẽ khiến mặt bằng giá chung cư/căn hộ được dự báo tiếp tục tăng, vượt quá tầm với của đa số người dân.
Các đợt chiết khấu khủng của doanh nghiệp thời gian qua như một dòng nước mát tưới lên thị trường bất động sản đang khô hạn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy đa phần sản phẩm được chiết khấu 30-50% thuộc phân khúc trung và cao cấp, nên cơ hội cho người mua ở thực không nhiều.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định các nhà phát triển bất động sản lớn có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm để thích nghi với giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, để có nhà giá vừa túi tiền, cần ít nhất 2 – 3 năm nữa.
Còn hiện tại, người mua nhà ở thực vẫn chỉ có thể dựa vào các chính sách ưu đãi, chiết khấu cao khi thanh toán sớm. Năm 2023, các chính sách khuyến mãi nhiều khả năng sẽ tiếp tục được doanh nghiệp áp dụng để “nịnh” khách có tiền mặt, qua đó tác động đến mặt bằng bán sơ cấp (mở bán lần đầu).
Trong khi đó, thanh khoản căn hộ và mặt bằng giá thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) dự báo sẽ tiếp tục đà giảm từ giữa năm 2022 và có thể kéo dài đến hết quý III/2023.
Nhiều người mua nhà ở thực đang kỳ vọng thị trường nhà thứ cấp sẽ xuống đáy khi các nhà đầu tư bị “ngộp” tài chính phải bán tháo. Tuy nhiên, theo chuyên gia, số lượng hàng “ngộp” không đáng là bao so với nhu cầu ở thực.
Các biến số về tín dụng, lãi vay, trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là những vướng mắc về pháp lý sẽ khiến cả người mua nhà và doanh nghiệp chờ xem những chính sách mới trong năm 2023 trước khi đưa ra quyết định, dẫn đến đà giảm tốc của thị trường căn hộ có thể kéo dài hơn so với dự kiến.
Từ những diễn biến thực tế cho thấy, chắc chắn không thể trông chờ vào các đợt giảm giá để giải “cơn khát” nhà ở cho người dân. Bất chấp khó khăn của thị trường, giá nhà sẽ vẫn nằm trong xu hướng tăng, chỉ là nhanh hay chậm hơn so với thời đỉnh của sóng tăng.
Tổng Hợp
(Dân Trí, Vnbusiness)