Thị trường bất động sản đang chênh vênh, khi giá mọi phân khúc đều tăng và nguồn cung dự án lại giảm đáng kể. Chưa kể đến xu hướng rời bỏ thành phố lớn để đầu tư vùng ven làm cho giá cả càng thêm cao.
Dự báo thị trường BĐS trong thời gian tới, Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định, Việt Nam kiểm soát hoàn toàn được dịch bệnh Covid 19, kinh tế trong nước hồi phục, có tăng trưởng dương, lực cầu sẽ được tiếp sức để thị trường BĐS nóng ấm, phục hồi trở lại.
Khan hiếm nguồn cung
Nguồn hàng tại các dự án BĐS do các doanh nghiệp triển khai, tiếp tục không có nhiều thay đổi, khan hiếm nguồn hàng mới tại các đô thị lớn vẫn diễn ra. Tại các địa phương khác, nguồn hàng đưa ra thị trường chủ yếu nằm ở các dự án đã triển khai trước đó. Các dự án được phê duyệt mới sẽ được triển khai nhiều hơn, sau khi các địa phương ổn định bộ máy tổ chức sau Đại Hội. Nhiều dự án đấu giá đất sẽ được triển khai tại các địa phương để tạo ngân sách đảm bảo sự đầu tư phát triển cho nhiệm kỳ mới.
Theo dự báo, với tình hình như vậy, có thể phải mất 2-3 năm, thị trường BĐS ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM mới có thể hồi phục
lại nguồn cung. Chia sẻ tại mội hội thảo mới đây, GS.TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường cho rằng, nguồn cung trong năm 2020 giảm dẫn tới thị trường bất động sản 3 năm tới sẽ rơi vào tình trạng khan hiếm làm giá nhà tăng cao.
Đặc biệt, do tác động của dịch bệnh, hoạt động khai thác kinh doanh không hiệu quả, kinh tế suy giảm khiến các nhà đầu tư chọn bất động sản là nơi “đổ tiền” với hi vọng có thể sinh lời nhanh và bền vững. Các dự án bất động sản có nguồn cung ổn định, pháp lý rõ ràng đang thu hút lượng quan tâm lớn.
Tình trạng khan cung diễn ra tương tự tại Tp.HCM. Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, cũng như Hà Nội, Tp.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp cực kỳ nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu (Quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường….).
Thời gian gần đây, ngoài đại dự án đô thị tại Quận 9, một số dự án nhà ở khác đã cơ bản hoàn thành thủ tục thì rải rác dần được cấp giấy phép xây dựng và đủ điều kiện bán sản phẩm trong năm 2019 và 2020. Tuy nhiên, hầu hết chủ đầu tư các dự án này đều phải lách luật bán sản phẩm trước theo kiểu đặt cọc hoặc ký quỹ đảm bảo thực hiện mua bán sản phẩm… để đáp ứng nhu cầu rất cao của thị trường địa phương.
Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, tình trạng phát triển dự án BĐS tại Hà Nội trong khoảng thời gian 2- 3 năm trở lại đây là rất ì ạch. Gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này. Các dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước từ từ nhỏ giọt cung cấp sản phẩm cho thị trường BĐS Hà Nội. Trung bình nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2 ngàn sản phẩm/Quý.
Đây là con số quá nhỏ cho một Thành phố có gần mười triệu dân. Đáng nói, trong lượng cung mới từ các dự án BĐS tại Hà Nội, rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông ….tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao đạt khoảng 70%.
Nhà giá rẻ tăng cả chục triệu đồng mỗi m2
Nhà 25 triệu đồng một m2, thuộc phân khúc bình dân, xếp hạng C, hiện không còn xuất hiện trên thị trường trong 12 tháng qua. Thay vào đó, phân khúc nhà chung cư trong vùng giá 30-35 triệu đồng mỗi m2 được tìm mua nhiều nhất, cả để ở, cho thuê lẫn đầu tư dài hạn.
Điều đáng quan ngại là ngay cả phân khúc nhà giá 30-35 triệu đồng mỗi m2 này hiện cũng không còn xuất hiện trong khu vực nội đô thành phố nữa. Muốn mua được loại nhà này, khách hàng phải chấp nhận di chuyển quãng đường xa hơn.
Là người quan sát thị trường bất động sản qua nhiều thập niên thăng trầm, ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường khẳng định không thể giảm giá nhà ngay lập tức. Điều có thể làm nhanh hiện nay là cần có hệ thống dữ liệu cập nhật thông tin về thị trường bất động sản. Những vướng mắc pháp lý thường phải cần nhiều thời gian để điều chỉnh và khó trông đợi sửa luật ngay.
Có đến 75-80% nhu cầu mua nhà ở của người dân rơi vào vùng giá 25 triệu đồng mỗi m2 nhưng thị trường chỉ còn loại nhà ở trên 30 triệu đồng mỗi m2. Do nhu cầu nhà ở tại đô thị quá cấp bách, một bộ phận người dân đành phải chấp nhận vùng giá nhà cao hơn so với khả năng chi trả để ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, sự chấp nhận vùng giá cao này về sau trở thành lực đẩy giá nhà tiếp tục leo thang.
Năm 2020, nhà 25 triệu đồng mỗi m2 biến mất, bị đôn lên vùng giá 30-35 triệu đồng mỗi m2 nhưng chất lượng không đổi.