Một trong những chỉ số cho thấy sự tăng trưởng mạnh của giá căn hộ tại TP.HCM trong thời gian ngắn là sự biến đổi giá rao bán trung bình theo từng phân khúc.
do giá sản phẩm không cao, tỷ suất lợi nhuận thấp hơn căn hộ trung và cao cấp nên hiệu quả sử dụng vốn phụ thuộc rất lớn vào khả năng quay vòng vốn và khả năng bán hàng. Nếu hoạt động bán hàng bị chậm 6 tháng so với kế hoạch, lợi nhuận doanh nghiệp sẽ chỉ đủ để trả lãi ngân hàng.
Các sản phẩm nhà ở giá rẻ không có tiêu chuẩn quá khắt ke về thiết kế, hoàn thiện, nội thất… nhưng với cách thi công truyền thống thì vẫn khó có thể đảm bảo việc cung cấp sản phẩm hàng loạt ra thị trường. Mặc dù nhìn rõ khả năng tiêu thụ vài chục nghìn căn nhà trong nháy mắt của lượng người dân sinh sống đông đảo tại TP.HCM nhưng các chủ đầu tư không thể hạ giá thành. Đối với thị trường bất động sản TP.HCM, nhà ở 2 tỷ đồng/căn ngày càng hiếm, trong khi tầm giá 2-3 tỷ đồng/căn là một thị trường cạnh tranh khốc liệt. Mặt khác, khoảng giá 1 tỷ đồng/căn đã không còn trong vài năm trở lại đây. Các chủ đầu tư có cố gắng đến đâu cũng chỉ hạ giá thành xuống tối thiểu 14-15 triệu đồng/m2, hoặc hơn 1 tỷ đồng đối với căn hộ trung bình 45 m2. Tại nhiều vị trí ngoại ô TP.HCM với giá đất trung bình 70-80 triệu đồng/m2, với mật độ xây dựng 50%, giá đất sẽ tăng lên 140-160 triệu đồng/m2. Tương đương, chủ đầu tư phải thanh toán chi phí đất là 15 triệu đồng/m2 sàn kinh doanh.
Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán trung bình tại cả 3 phân khúc bình dân, trung cấp và cao cấp trong quý I năm nay tại TP.HCM đều tăng 2-3% so với quý IV/2020 với giá lần lượt là 33,7 triệu đồng/m2, 44,7 triệu đồng/m2 và 62,9 triệu đồng/m2. Đặc biệt, đơn vị cũng chỉ ra sự chênh lệch rõ rệt ở chỉ số này của TP.HCM so với Hà Nội. Phân khúc căn hộ bình dân tại Hà Nội có giá rao bán trung bình là 25,7 triệu đồng/m2, phân khúc trung cấp là 34,1 triệu đồng/m2 và cao cấp là 45,4 triệu đồng/m2. Trong thế tương quan với TP.HCM, tốc độ tăng giá căn hộ tại Hà Nội đang diễn ra có phần chậm hơn với mức tăng 1-2% ở các phân khúc. Tuy nhiên, giá bán chung cư tại các quận xa trung tâm như Long Biên, Hà Đông, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm có xu hướng tăng ổn định từ 2-3%.
Cá biệt, một số dự án ở khu Tây và khu Nam như Celesta Rise (huyện Nhà Bè) hay Conic Boulevard (huyện Bình Chánh) đã có giá mở bán lên đến 45 triệu đồng/m2. Không chỉ riêng TP.HCM, một số đô thị vùng ven cũng cho thấy sự tăng trưởng mạnh về giá nhà khi các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 ngày càng trở nên hiếm hoi, thay vào đó là những sản phẩm có giá khoảng 30-35 triệu đồng/m2. Nhìn về thị trường mới nổi là Bình Dương, trong 4 tháng đầu năm nay, DKRA cho biết nguồn cung mới đạt 2.815 căn hộ với giá bán từ 25-45 triệu đồng/m2. Riêng trong tháng 4, thị trường Đồng Nai cũng đón nhận 1.083 căn hộ với giá bán sơ cấp lên đến 40 triệu đồng/m2.
Nguồn cung căn hộ mới tập trung nhiều ở khu vực quận 9 cũ (nay thuộc TP. Thủ Đức) và quận Bình Tân, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè với các cái tên như Masteri Centre Point, Vinhomes Grand Park, The 9 Stellars, Conic Boulevard, Stella En Tropic… số lượng căn hộ mới mở bán tại khu Đông thành phố cũng vượt trội hơn với những dự án có quy mô lớn, trong khi tại khu Nam và khu Tây phần lớn là các dự án có quy mô nhỏ với số lượng sản phẩm trên dưới 1.200 căn hộ, ngoại trừ đại đô thị Mizuki Park tại Bình Chánh của chủ đầu tư Nam Long.
Thị trường căn hộ tại TP.HCM đang chứng kiến một làn sóng tăng giá diễn ra mạnh mẽ tại các quận, huyện vùng ven – nơi được xem là quỹ đất cuối cùng để phát triển các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền cho thành phố với lượng cư dân sinh sống lên đến 14 triệu người. Tính đến tháng 6, một số dự án căn hộ mới tại vùng ven TP.HCM có giá 63 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá căn hộ mới tại Bình Dương, Đồng Nai cũng lên đến 45 triệu đồng/m2.
Nhật Hạ