Nguồn cung dự án bất động sản mới đưa ra thị trường trong năm nay đang ở mức thấp nhất kể từ vài năm trở lại đây. Giá bán nhà liên tiếp gây sốc cho thị trường, ở những khoảng giá chưa từng thấy từ trước đến nay.
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, bước sang năm 2021, nguồn cung đã sụt giảm rõ rệt, chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020. Khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, 70% người dân đô thị có nhu cầu nhà ở với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Thế nhưng, nghịch lý ở chỗ, tại TP Hồ Chí Minh, không còn dự án nhà ở bình dân nào có mức giá như vậy trong suốt 2 năm qua.
Trong bối cảnh giá nhà đất ngày càng “leo thang” tại Hà Nội và TPHCM, người có thu nhập thấp rất khó để mua được nhà ở đô thị. Trong 3 năm qua phân khúc nhà cao cấp đang dư thừa trong khi nhà giá thấp phù hợp với túi tiền của người dân ngày càng khan hiếm. Có những doanh nghiệp chọn đầu tư dự án cao cấp, cũng có những doanh nghiệp chọn đầu tư dự án trung cấp, có giá vừa túi tiền. Không thể “ép” doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở giá thấp, mà phải xuất phát từ chính nhu cầu đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp và nhu cầu có khả năng thanh toán của thị trường.
Tại sao nhu cầu người dân có, nhưng doanh nghiệp lại quyết không làm nhà giá rẻ? Một doanh nghiệp từng chia sẻ, ai cũng muốn bán hàng nhanh, để thu tiền về, hơn là bán giá cao, nhưng sức mua chậm. Thế nhưng, doanh nghiệp muốn làm nhà giá rẻ cũng khó. Và thủ tục pháp lý là nguyên nhân chính.
Ngoài vướng mắc về pháp lý, quỹ đất cạn kiệt cũng là một nguyên nhân lớn. Tuy nhiên, trên thị trường đang diễn ra nghịch lý là hàng trăm dự án ôm đất, bỏ hoang, không triển khai trong suốt hàng chục năm. Trong khi, nhiều doanh nghiệp lại chật vật đi săn lùng đất để làm dự án mới, nhưng lại không có. Vậy là thị trường diễn ra tình cảnh “người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra”. Nhiều chuyên gia cho rằng, cần có sự rà soát, xử lý triệt để các dự án ôm đất bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực đất đai.
Cần có thời gian đê tháo gỡ từng nút thắt về pháp lý cho các dự án. Nhưng có những việc lại có thể tiến hành ngay. Một giải pháp được nhiều ý kiến đề xuất liên tục trong thời gian gần đây, đó là việc xử lý các dự án bỏ hoang, đặc biệt tại các vị trí vàng.
Nhiều ý kiến đề xuất, cần thu hồi các dự án không triển khai, sau đó tổ chức đấu thầu lại vì trong nội đô TP Hồ Chí Minh, Hà Nội có rất nhiều dự án bỏ không. Giải pháp thứ hai được các chuyên gia chỉ ra là phải đánh thuế nặng các dự án chiếm đất nhưng không triển khai. Nếu là cá nhân để họ không coi việc tích lũy nhà đất như một loại tài sản tiết kiệm mà phải đưa vào sử dụng để mang lại hiệu quả cho xã hội. Còn đối với doanh nghiệp nhằm buộc họ phải điều chỉnh để đẩy nhanh tiến độ đưa các sản phẩm bất động sản ra thị trường.
Một số ý kiến còn cho rằng nên chăng cần có sự phân loại các chủ đầu tư. Các doanh nghiệp nào có mục tiêu phát triển dự án tốt nhận được sự ưu đãi phát triển. Còn các chủ đầu tư có truyền thống “ôm đất”, không phát triển dự án cần bị hạn chế. Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, vì quá khan hiếm nguồn cung dự án mới, nên thị trường bất động sản đang có hiện tượng một số doanh nghiệp dẫn dắt cuộc chơi về giá. Hiện nay, các quỹ đất ở vị trí tốt và đắc địa nằm trong tay một số chủ đầu tư lớn, họ bắt đầu thiết lập các mức giá cao hơn hẳn so với mặt bằng giá đã xác lập trước đây.
Các doanh nghiệp cho biết, thủ tục chồng chéo khiến thời gian triển khai dự án kéo dài. Để làm một dự án bất động sản, sẽ phải chịu tác động của 12 Luật khác nhau. Trong một hội thảo đối thoại với các doanh nghiệp xây dựng gần đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Bộ đang tập hợp ý kiến từ các bộ ngành, hiệp hội, doanh nghiệp, để có những kiến nghị sửa đổi thực chất nhất để gỡ vướng mắc cho thị trường.
Thực tế, dù có nhiều ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội như miễn, giảm tiền sử dụng đất; miễn, giảm một số các loại thuế, trợ giúp đầu tư hạ tầng của khu vực cho dự án phát triển nhà ở xã hội; hỗ trợ lãi suất (đối với người mua). Và chính các doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, do nhu cầu cao nên nhà ở giá rẻ luôn có giao dịch tốt, đảm bảo thu hồi vốn nhanh nhưng các doanh nghiệp lại đang không mặn mà, thậm chí quay lưng với phân khúc này.
Các doanh nghiệp cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay, là họ không có quỹ đất để xây dựng. Ngoài ra, các chi phí xây dựng dự án như giá đất,chi phí vật liệu, nhân công đều tăng, cũng khiến các doanh nghiệp e ngại. Mặt khác, doanh nghiệp cũng phản ánh, dù được ưu đãi, nhưng thực tế thời gian qua, việc tiếp xúc với vốn vay ưu đãi rất khó nên vẫn phải vay thương mại với lãi suất cao. Ngoài ra, để được miễn tiền sử dụng đất theo Nghị định 100, thủ tục cũng rất phức tạp.
Nhật Hạ
(Tổng Hợp)