Trong những năm trở lại đây, những vấn đề bất cập của thị trường bất động sản (BĐS) đã bộc lộ rõ nét thông qua báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu về tình trạng nguồn cung hạn hẹp, giá bán tăng nóng, lệch pha cung cầu, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu trầm trọng phân khúc vừa túi tiền.
Thị trường bất động sản được coi là kênh hấp thụ và chiếm giữ vốn rất lớn. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ bất động sản hiện đang chiếm khoảng 21,2% tổng dự nợ tín dụng. Cộng thêm dư nợ trái phiếu doanh nghiệp mà các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành, thì tổng dư nợ bất động sản đang bằng 36% GDP, tương đương với tỷ lệ dư nợ bất động sản trên GDP năm 2012 là khoảng 36-40% GDP.
Hay như, vấn đề pháp lý dự án dai dẳng đã được các hiệp hội BĐS đề cập khiến nhiều doanh nghiệp BĐS không có dự án mới. Cộng hưởng với việc kiểm soát lại dòng vốn tín dụng, doanh nghiệp đang đối diện với nhiều thách thức, buộc phải thay đổi, hướng đến mục tiêu bền vững.
Theo các chuyên gia, để tồn tại với thị trường BĐS, hiện nay, các doanh nghiệp không chỉ tối ưu bộ máy mà còn phải phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, tức là phân khúc vừa túi tiền. Song song, thị trường cần những giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), để thị trường BĐS không đổ vỡ, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân, phát triển lành mạnh, bền vững, Chính phủ nên nghiên cứu xây dựng cơ chế cho thị trường BĐS theo 3 nhóm đối tượng.
Cụ thể, nhóm 1 là cơ chế, chính sách. Các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh quá trình sửa luật để ổn định phát triển dài hạn. Tổ công tác sớm trình Chính phủ ban hành các nghị định mới để xử lý vướng mắc của những nghị định cũ, đang tạo rào cản phát triển của thị trường.
Phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều hạn chế, cần có chính sách mạnh hơn để thúc đẩy. Từ đó, tạo sản phẩm phù hợp thị trường, kích thích giao dịch, khởi động guồng quay sản xuất kinh doanh cho cả nền kinh tế.
Bên cạnh đó cũng cần có những chính sách khuyến khích, kích thích phát triển nhà thương mại có mức giá phù hợp. Vừa kích thích sản xuất kinh doanh, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách.
Luật Đất đai hiện vẫn còn rất nhiều nội dung chưa phù hợp với thực tế phát triển, cần phải lấy ý kiến công khai và rộng rãi. Cần xác định rõ quan điểm, chỉ phê duyệt khi thực sự giải quyết được hết tất cả các vướng mắc, không nên chỉ phê duyệt cho xong.
Nhóm 2 là chính sách nguồn vốn cho phát triển thị trường BĐS. Về nguồn vốn tín dụng, Ngân hàng Nhà nước nên thúc đẩy nhanh việc “bơm” vốn cho nền kinh tế. Trong đó có hoạt động phát triển bất động sản. Để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường cần kiểm soát tốt dòng tiền. Hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp và những dự án ưu tiên.
Đối với các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn. Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch bệnh.
Trường hợp doanh nghiệp bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ. Ngoài ra, cần có chính sách hỗ trợ để người dân có nhu cầu vay mua nhà để ở dễ dàng tiếp cận được với nguồn vốn. Đặc biệt là nhóm đối tượng thu nhập thấp, công nhân, người lao động.
Nhóm 3 là các dự án BĐS. Đối với các doanh nghiệp đang có nhiều dự án gặp khó khăn, nên xác lập lại chiến lược kinh doanh và cấu trúc lại các phân khúc sản phẩm của dự án theo hướng tăng phân khúc sản phẩm vừa túi tiền để dễ hấp thụ và sớm có dòng tiền.
Doanh nghiệp cần nghiên cứu điều chỉnh dự án hoặc một phần dự án (trong giai đoạn đang làm thủ tục đầu tư) sang nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường để được hưởng các cơ chế hỗ trợ và dễ được phê duyệt hơn. Đồng thời, rà soát lại danh mục dự án, giữ lại những dự án có khả năng và chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không đủ nguồn lực triển khai.
Trước tình hình đó, nhiều ngân hàng hiện nay còn lo hơn cả doanh nghiệp bất động sản, vì tiền vốn ngân hàng cho vay vẫn nằm ở các dự án bất động sản chưa hoàn thành sản phẩm để bán.
Cũng chính bởi sự đóng góp quan trọng trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế và tác động lan tỏa đến sự phát triển của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế.
Cho nên nếu thị trường bất động sản bị sụp đổ, thì không chỉ doanh nghiệp bất động sản bị phá sản, mà còn kéo theo hàng loạt ngành nghề và hoạt động kinh tế đình trệ, tất yếu sẽ kéo theo đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái kinh tế, cuốn cả hệ thống tài chính mất thanh khoản, sẽ đưa nền kinh tế rơi vào khủng hoảng, gây mất lòng tin, thậm chí là sự phẫn nộ của những người dân đang nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp. Do vậy, tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn, ách tắc của thị trường bất động sản không chỉ là giải cứu bất động sản, mà chính là gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế phát triển, đồng thời cũng là để giải phóng các khoản nợ của hệ thống tài chính đang nằm trong dự án bất động sản dở dang.
Hiện nay, thị trường bất động sản đang có những vướng mắc nổi cộm như: thủ tục pháp lý phê duyệt dự án còn chậm, dòng vốn tín dụng hạn chế, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cung cầu lệch pha; trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ không phát hành được….
Trong khi đó, thị trường này lại là lĩnh vực liên quan mật thiết tới nhiều ngành sản xuất, kinh doanh và các chuỗi cung ứng phụ trợ khác, có ảnh hưởng trực tiếp lẫn gián tiếp tới cuộc sống của hàng triệu lao động, cũng như mang về nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước
Tổng Hợp
(Nhà Đầu Tư, VnEconomy)