Những nốt trầm của thị trường năm 2020 nhưng giá nhà đất không ở mức “trầm” dù trở mình qua đại dịch. Nhiều chuyên gia dự báo giá nhà sẽ tăng mạnh ở 2 đầu Thành phố trọng điểm của đất nước.
Năm 2020, thị trường bất động sản nhà ở tại TP HCM vẫn duy trì đà sụt giảm từ năm 2019. Các dự án chủ yếu tập trung ở những quận, huyện vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn,…
Về hoạt động thị trường Hà Nội, có khoảng 18.500 căn hộ bán được trong năm 2020, cao hơn lượng mở bán mới. Người mua nhà trong nước trở thành nguồn cầu chính trong bối cảnh các chuyến bay quốc tế gián đoạn làm trì hoãn việc bán hàng cho người mua nước ngoài.
Hai thành phố có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là TP.HCM và Hà Nội sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm. Bộ Xây dựng dự báo, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021-2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa phát triển.
Phía Nam tăng Mạnh
Mặt bằng giá trung bình tại TP HCM tăng 5 – 7% so với năm 2019. Cá biệt ở một số dự án chưa hoàn thiện pháp lý có mức giá tăng 10 – 15%, thanh khoản ở những dự án này khá thấp.
Báo cáo từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, TP.HCM là đô thị có mức tăng giá nhà đất cao nhất cả nước. Nếu như ở quý 1/2017, giá bán căn hộ trung bình tại các quận 2, 9 và Thủ Đức vào khoảng 29 triệu đồng/m2, đã tăng lên 38 triệu đồng/m2 vào quý 4/2018 và tiệm cận 41 triệu đồng/m2 vào quý cuối năm 2019.
Đến thời điểm 2020, giá chung cư tại địa bàn này đang điều chỉnh lên mức gần 45 triệu đồng/m2. Còn ở miền Đông Nam Bộ – những địa phương giáp ranh với TP.HCM, khu vực Dĩ An, Bình Dương có giá chung cư từ 20-25 triệu/m2 năm 2018 tăng lên mức 33-40 triệu/m2 năm 2020. Giá đất tại khu vực Long Thành hồi năm 2019 dao động khoảng 12-14 triệu đồng/m2, thì đầu năm 2020 được đẩy lên bình quân 22 triệu đồng/m2.
Giá nhà tăng mỗi năm từ 10-20% trong khi lương tăng không đáng kể đang khiến người lao động tại TP.HCM mất hy vọng sở hữu nhà. Để tăng 100% lương thì một nhân viên trung bình mất từ 8-10 năm, còn giá nhà thì sau mỗi đợt sốt có thể tăng 100-200%, nếu không sốt đất thì trung bình cũng tăng 15-20%. Thu nhập người dân không cách nào chạy theo được.
Trong khi đó, những thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai,… lại có sự phát triển đáng chú ý, đây là xu hướng 3 – 4 năm qua.
Cụ thể, Bình Dương trỗi lên với nguồn cung mới hơn 5.600 đất nền và hơn 10.500 căn hộ. Còn Đồng Nai dẫn đầu nguồn cung mới ở các phân khúc nhà phố, biệt thự với gần 2.750 căn.
Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ có thể chạm ngưỡng 25.000 sản phẩm, tương đương với năm 2019. Trong đó, khu Đông và khu Nam sẽ chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới. Mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm từ năm 2020 ở nửa đầu năm 2021. Riêng giá căn hộ hạng sang được dự báo tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới.
Sức cầu của thị trường TP HCM được dự báo tăng so với năm 2020 nhưng khó đạt được như năm 2019 bởi nhiều nguyên nhân.
Trong đó, việc giá nhà, giá đất tăng quá cao và không giới hạn trong năm vừa qua khiến người mua chùn bước. Mức giá giai đoạn sau tăng trung bình 10 – 15% so với giá bán ở giai đoạn trước đó.
Phía Bắc có Hà Nội trong trạng thái chờ tăng
Lượng mở bán căn hộ mới bật tăng trong quý IV sau 9 tháng đầu năm tương đối trầm lắng với 7.200 căn, tương đương với mức mở bán bán theo quý trước Covid-19. CBRE cho rằng giá bán nhà chung cư trung bình năm 2021 có thể tăng 4-6% do thúc đẩy bởi các dự án cao cấp mới tại các vị trí đắc địa được mở bán.
Nguồn cung chào bán mới và doanh số bán dự kiến được cải thiện trong năm 2021, dao động trong khoảng 24.000-26.000 căn. Thị trường nhà ở Hà Nội sẽ mở rộng tới các khu vực dân cư mới, trong khi các khu vực đã phát triển tiếp tục nâng cấp định vị của mình, do vậy các dự án bình dân được dự báo ngày càng dịch chuyển ra xa khỏi khu vực đường vành đai 3.
Về giá bán, giá bán trung bình dự kiến tăng khoảng 4-6% theo năm trong năm 2021, thúc đẩy bởi sự mở bán của các dự án cao cấp tại các vị trí đắc địa. Trong khi đó, mức tăng giá của các dự án mới tại các địa điểm nhà ở mới sẽ được kiểm chứng.
Bà Nguyễn Hải An, Giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, cho rằng trong các năm tiếp theo, proptech, big data và công nghệ sẽ đóng vai trò quan trọng trong phân tích và tìm hiểu người mua. Qua đó, giúp chủ đầu tư nắm bắt nhu cầu và tận dụng các cơ hội mới, thay vì cách tiếp cận thị trường đã lỗi thời.
Đánh giá về thị trường bất động sản của Việt Nam, phát biểu tại Hội thảo diễn biến thị trường, giá cả ở Việt Nam năm 2020 và dự báo năm 2021, PGS, TS. Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết: Đến cuối năm 2020 dữ liệu từ nhiều đơn vị khảo sát và các nhà quản lý đều cảnh báo thực trạng nhà ở thương mại giá rẻ loại 1.000 USD mỗi m2 (tương đương trên dưới 25 triệu đồng một m2) đã biến mất khỏi thị trường.
Thực trạng này dẫn đến người có nhu cầu về nhà ở đang bị đặt vào tình thế buộc phải mua nhà giá 30-35 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 5-10 triệu đồng so với trước nhưng chất lượng nhà không tương xứng với giá thành.
Có đến 75-80% nhu cầu mua nhà ở của người dân rơi vào vùng giá 25 triệu đồng mỗi m2 nhưng thị trường chỉ còn loại nhà ở giá 30-35 triệu đồng mỗi m2.