Giá đất tăng sẽ dẫn đến tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá đất. Lực lượng cò đất, đầu nậu sẽ lập tức đục nước béo cò, dùng những chiêu thức kích thích đẩy giá lên cao để hưởng lợi. Hơn nữa, bảng giá đất tăng cao còn tác động đến nhà đầu tư, gồm cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
Giá bất động sản và nhà ở tại TP.HCM hiện tại đã tăng mạnh, ước chừng gấp gần hai lần so với năm 2017, đã thiết lập mặt bằng giá mới việc tăng giá nhà ở trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại, suy giảm thu nhập người dân là bất hợp lý, không phù hợp với quy luật và có nguy cơ ảo, bong bóng thị trường có thể dẫn đến khủng hoảng kinh tế.
Vậy, bài toán nào hóa giải những hiện tượng trên thông qua chính sách của chính phủ và địa phương là gì? Giải pháp nào của doanh nghiệp, của các chuyên gia để giúp chúng ta có định hướng ổn định thị trường và phát triển nhà ở trong giai đoạn 2021-2025 phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế và sự bền vững của thị trường?
Tại TP.HCM, trong quý 3/2020, giá căn hộ tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020. Ở phân khúc trung cấp, nếu so với quý 4/2018 thì quý 3/2020, giá bán tăng 1,43 lần. Thậm chí, tại một số dự án, giá còn tăng gấp gần 2 lần. Tính chung 9 tháng đầu năm 2020, TP.HCM có hơn 16.000 sản phẩm bất động được giao dịch, tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Điều này đã tạo nên cơn sốt cho thị trường khu vực.
Cơ cấu nguồn cung phân các khúc nhà ở hiện cũng không tương thích với nhu cầu. Tại TP.HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25triệu đồng/m2) đã biến mất, còn tại Hà Nội, tỷ trọng của phân khúc này cũng rất thấp (khoảng 10%). Vì vậy, đại bộ phận người dân – là những người có thu nhập thấp như cán bộ, công nhân viên, người lao động đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở.
Mặt khác, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, nhiều chuyên gia cho rằng giá bất động sản sẽ giảm nhiệt. Việc nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư lại tăng cao khiến giá bất động sản không hề có dấu hiệu suy giảm, thậm chí còn tăng cao.
Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân và nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản tại các đô thị lớn trên cả nước ngày một tăng cao thì số lượng dự án được phê duyệt đầu tư rất hạn chế. Điều này đã tạo nên sự khan hiếm nguồn cung cho thị trường.
Bàn về cách làm sao để thu hút được đầu tư, ông Lê Hoàng Châu nêu ví dụ về cách làm thành công của TP.HCM. “Vừa qua TP.HCM đã miễn tiền thuê đất, áp dụng một số chính sách miễn thuế cho Intel Hoa Kỳ để mời bằng được tập đoàn này vào khu công nghệ cao. TP.HCM đã trải thảm đỏ với tập đoàn này bằng chính sách ưu đãi cao nhất từ xưa tới nay. Khi Intel vào sẽ tạo ra hệ sinh thái, thế giới sẽ thấy Intel lựa chọn TP.Hồ Chí Minh, kéo theo các đối tác của họ, kéo theo “bầy chim đại bàng khác”.
Báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy, giá chào thuê đất công nghiệp đã vọt tăng 20-30% so với quý III/2019. CBRE ghi nhận giá thuê của một số khu công nghiệp tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương tăng từ 20% đến 30% so với năm trước.
Tại báo cáo mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, 9 tháng qua, do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc… Đây là những địa phương có chủ trương phát triển thành Quận, có sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn, có công bố quy hoạch cho sự phát triển đô thị…
Cũng với đó, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn. Nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu /m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu /m2.
“Giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 – 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20-30 triệu đồng /m2”, báo cáo Hội Môi giới nêu rõ.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, bất kỳ thị trường nào có thông tin tích cực khiến nhà đầu tư kỳ vọng thì đều xảy ra hiện tượng lên giá. “Khi nghe tin chuẩn bị có dự án lớn đầu tư, thị trường khu vực đó cũng dễ xảy ra hiện tượng ăn theo rồi đẩy giá. Tuy nhiên, cần lưu ý nếu đó chỉ thông tin và cứ dậm chân tại chỗ thì đất có tăng ảo rồi cũng sẽ trở về giá trị của chúng”, ông Đính nhận định.
Hiện tại, sản phẩm chủ yếu tập trung ở các địa phương đã hình thành hệ sinh thái du lịch nghỉ dưỡng đồng bộ như Hạ Long (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang)…
Theo giới chuyên gia, trước nay, các khu đô thị dường như bị bỏ quên trong cấu trúc hình thành hệ sinh thái du lịch cộng sinh. Thực tế khu đô thị có khả năng trợ giúp cho du lịch rất mạnh.
“BĐS này cộng sinh với BĐS khác tạo ra sức hấp dẫn toàn diện của một điểm du lịch. Đây là hướng phát triển mới hiện nay, và chưa có nhiều doanh nghiệp có kinh nghiệm, kinh phí để đầu tư phát triển”, Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường nhận định.
Bất chấp dịch bệnh Covid – 19, thị trường khó khăn về nguồn cung song giá bán tất cả các phân khúc không có dấu hiệu giảm. Trái lại tăng và có những phân khúc tăng rất mạnh như phân khúc hạng sang, cao cấp là khoảng 20%.