Có đất nằm trong diện quy hoạch “treo” từ lâu đã trở thành nỗi ảm ánh đối với người dân, khiến cuộc sống của họ khổ trăm bề. Nhiều hộ dân rơi vào tình trạng muốn chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất, xin phép xây dựng nhà… nhưng không thể thực hiện do “vướng” quy hoạch.
Để giải quyết những vướng mắc trên, Quốc hội ban hành Luật số 62/2020/QH14 (bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2021) sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng. Trong đó, cho phép người dân được quyền xây dựng nhà mới nếu phần đất thuộc diện quy hoạch “treo” quá lâu trên 3 năm.
Cụ thể, tại mục 5 (khoản 33, Điều 1) của Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung Điều 94 Luật Xây dựng về Điều kiện cấp giấy phép xây dựng tạm thời quy định: Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Luật số 62 này cũng quy định, điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm: Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;
Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai…
Có được bồi thường?
Nhiều năm qua, các khu đất nằm trong phần quy hoạch “treo” không được xây dựng, gây khó khăn cho nhiều người dân, hoang phí tài nguyên đất… Có thể hiểu, quy hoạch “treo” tình trạng diện tích đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu phân tích TP.HCM mặc dù có những dự án cao cấp, hạ tầng được cải thiện, nhưng so với nhu cầu nhà ở là không nhiều, chỉ tiêu hạ tầng vẫn chưa đảm bảo. Nhìn tổng thể, TP.HCM vẫn đang phát triển theo kiểu vết dầu loang, phần lớn là nhà đơn lẻ thấp tầng, nhà tường lợp tôn.
Như vậy, TP có hai nhiệm vụ là chỉnh trang các khu đô thị cũ lụp xụp và phát triển các khu đô thị mới hiện đại. Muốn làm được vậy, phải lập quy hoạch để có định hướng phát triển. Tuy nhiên, việc quy hoạch sẽ không tránh khỏi tình trạng “treo” do không có nguồn lực để thực hiện hoặc quy hoạch không khả thi. Điều này vô tình đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi người dân. Luật mới cho phép người dân tự xây dựng nhà ở trong đất quy hoạch treo là rất tốt vì họ được trả lại quyền lợi. Đây cũng là sự sòng phẳng, bảo vệ, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
“Người dân xây nhà, sau này nhà đầu tư vào làm chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn, tất cả đều được tính vào giá thành. Có thể ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án khi nhà nhiều, giải phóng mặt bằng khó khăn khiến nhà đầu tư nản lòng vì hiệu quả không cao thì thế hệ các nhà đầu tư tiếp theo sẽ đánh giá lại tính khả thi”. Ông Châu cho biết.
Tại TP.HCM thời gian qua người dân có nhà đất “dính” trong các dự án, đồ án quy hoạch “treo” khốn khổ vì quyền lợi của mình bị ảnh hưởng nghiêm trọng như không được xây, sửa nhà, không được mua bán sang nhượng. Tại nhiều khu quy hoạch “treo”, cuộc sống của người dân rơi vào cảnh bần cùng khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng không được đầu tư. Chính vì vậy, quy định “mở” này đã giúp người dân đang sống trong các dự án, đồ án quy hoạch “treo” thoát nạn, được trả lại các quyền và lợi ích hợp pháp.