Các doanh nghiệp môi giới bất động sản quy mô vừa và nhỏ hầu hết đều gặp khó khăn về dòng tiền. Chính vì thế, mỗi khi đối mặt với các đợt bùng phát, các doanh nghiệp này đều chao đảo vì không có dòng tiền lưu thông, duy trì bộ máy doanh nghiệp.
Hiện nay, nhiều địa phương đã nới lỏng các lệnh hạn chế đi lại, việc di chuyển trong nội tỉnh, thành phố đã được khơi thông. Thế nhưng, việc đi lại giữa các tỉnh, thành phố vẫn chưa có sự thống nhất. Vì điều này, việc giao dịch, mua – bán bất động sản liên tỉnh vẫn vướng phải một số khó khăn nhất định. Bên cạnh đó, dù đã được kiểm soát, song diễn biến của đại dịch COVID-19 vẫn còn phức tạp, các doanh nghiệp môi giới bất động sản phải xác định “cuộc chiến” với đại dịch là trường kỳ và phải chấp nhận sống chung với nó.
So với các ngành nghề khác, ngành môi giới nói riêng và thị trường bất động sản nói chung vẫn có nhiều dư địa tăng trưởng, và có sức bật rất mạnh, với điều kiện dịch bệnh được kiểm soát. Với 2 năm đối mặt với dịch bệnh, các doanh nghiệp môi giới đã có những kinh nghiệm riêng để ứng phó với những tác động của dịch bệnh. Trong đó, điều quan trọng nhất giúp các doanh nghiệp môi giới tồn tại chính là việc “số hóa” trong ngành môi giới.
Theo khảo sát của VARs, sức ảnh hưởng của COVID-19 đến hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản là rất lớn. Có tới 28% đơn vị có nguy cơ giải thể, phá sản, 32% đơn vị đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, rất cần sự hỗ trợ của chính sách vĩ mô, cộng đồng và 40% doanh nghiệp còn khả năng chống đỡ nhưng không cao. Có 45% lao động trong số các sàn giao dịch thực hiện cắt giảm không còn thu nhập, tương đương khoảng 26.325/75.000 lao động làm việc tại 500 sàn giao dịch. Số còn lại tuy được hưởng lương nhưng cũng chủ yếu là hưởng lương cơ bản, phụ cấp nghỉ dịch, hoặc hưởng 50% lương do thực hiện làm luân phiên. Cũng theo VARs, 89% số sàn giao dịch tham gia khảo sát cho biết họ không được hưởng chính sách cho vay ưu đãi từ ngân hàng chính sách để trả lương ngừng việc, lương phục hồi sản xuất kinh doanh. Với những doanh nghiệp có nhận được sự hỗ trợ từ các ngân hàng cũng rất hạn chế.
Đồng thời, trong bối cảnh ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh, doanh thu sụt giảm, thậm chí không có nguồn thu nhưng có tới hơn 70% các sàn giao dịch không được giảm chi phí thuê mặt bằng. Nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa, tạm dừng hoạt động để chống dịch nhưng cũng không được giảm tiền thuê mặt bằng.
Hiện thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những sức ép rất lớn như giá của các yếu tố đầu vào của sản phẩm ngày càng tăng lên do giá cả leo thang. Mặt khác, giá cả đầu ra lại ngày càng giảm do sức ép tâm lý và áp lực thiếu vốn khiến nhà kinh doanh phải bán sản phẩm nhanh để thanh toán nợ vay ngân hàng. Từ đó biên độ lợi nhuận giảm sút, nhiều công ty đang lâm vào tình trạng thua lỗ.
Điều mà các nhà kinh doanh bất động sản lo lắng nhất hiện nay là những tác động dây chuyền sẽ làm “méo mó thị trường”. Hiện nguồn vốn cho đầu tư bất động sản đang bị tắc vì lĩnh vực này được xem là lĩnh vực phi sản xuất, do vậy ngân hàng hạn chế cho vay. Việc phát hành trái phiếu để tạo vốn cho các dự án bất động sản cũng không được phép. Mặt khác, nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán cũng èo uột, còn nguồn huy động từ khách hàng cũng khó khăn. Tình hình chung là thị trường hiện đang bị méo mó, bị “lệch pha”, cung cầu không gặp nhau. Phân khúc nhà trung bình và dưới trung bình thì nhu cầu vẫn rất lớn, còn ở phân khúc cao cấp cung nhiều hơn cầu. Vấn đề đau đầu với các nhà kinh doanh bất động sản là họ đang bị sức ép trả nợ ngân hàng, nếu chủ nợ ép gấp quá có thể dẫn đến một số đơn vị bị đổ nợ, kéo theo ảnh hưởng dây chuyền.
Bằng kinh nghiệm triển khai cùng khả năng huy động tài chính, các nhà phát triển dự án giúp các chủ đầu tư sớm hoàn thiện dự án và đưa sản phẩm ra thị trường hơn khi chủ đầu tư tự làm một mình. Theo các chuyên gia bất động sản, các đơn vị phát triển dự án giống như một liều thuốc tái sinh những dự án tưởng như đã đóng băng hoặc không có khả năng phục hồi. Nhưng không chỉ có các dự án “đuối sức” mới cần đến các nhà phát triển dự án như một hình thức giải cứu. Với những chủ đầu tư không có kinh nghiệm phát triển dự án đầu tư thì việc giao cho một đơn vị phát triển dự án để họ triển khai, bán hàng giúp là việc phù hợp.
Nhà phát triển dự án bất động sản là một doanh nghiệp ký kết hợp đồng hợp tác với đầu tư của một dự án, để cùng nhau triển khai dự án đó. Có nhiều cấu trúc để hợp tác, từ tư vấn đến đồng hành như một đối tác góp vốn. Nhiều nhà phát triển bắt đầu bằng việc hỗ trợ Chủ đầu tư trong hoạt động tài chính, hầu hết là do dự án đang trong tình trạng khó khăn về dòng tài chính để thực hiện các giai đoạn tiếp theo cho đến khi có dòng tiền dương. Tùy theo thỏa thuận, Nhà phát triển, như một Nhạc trưởng, sẽ đại diện hoặc đồng hành cùng Chủ đầu tư thực hiện hầu hết các công việc liên quan đến phát triển dự án như huy động vốn, quản lý tài chính, thiết kế, thi công, giám sát công trình xây dựng… đặc biệt là quá trình truyền thông, bán hàng được liên kết với các sàn giao dịch bất động sản.
Tại Việt Nam, khái niệm “nhà phát triển dự án (Developer)” chỉ mới xuất hiện trong khoảng 20 năm trở lại đây, nhất là sau hai chu kỳ phát triển bất động sản gần đây. Những thương hiệu lớn như Phát Đạt, Novaland, Masterise Homes… cũng định hướng, dùng từ “Nhà phát triển” thay vì “Chủ đầu tư” như trước.
Cương Nguyễn
(Tổng Hợp)