Thời gian qua, tranh chấp chung cư bùng nổ ở nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng… Chủ đầu tư, ban quản lý thị uy bằng cách khóa thang máy, cắt nước.
Dù là ở các chung cư cao cấp hay dự án bình dân thì hình ảnh cư dân căng băng rôn khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư đang trở nên ngày càng quen thuộc.
Có vô vàn “nguồn cơn” liên quan đến phí dịch vụ, công tác bảo trì, bảo hành chất lượng, phân định chung riêng… dẫn đến tranh chấp chung cư. Ngoài ra còn có những tranh chấp về việc góp vốn mua nhà, tiến độ xây dựng, thanh toán, chất lượng xây dựng, về việc bầu ban quản trị, về cung cấp dịch vụ độc quyền.
Các tranh chấp thường xuất phát từ việc những yêu cầu của cư dân được coi là không được đáp ứng. Chính sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư là nguyên nhân ban đầu gây nên mâu thuẫn. Song cũng phải kể việc một số hộ dân thiếu tính xây dựng, không có thói quen ngồi lại với chủ đầu tư để bàn bạc, ngược lại tự ý có những phản ánh tiêu cực, một chiều… ảnh hưởng đến cộng đồng chung.
Xung đột giữa cư dân với ban quản trị các chung cư ở nước ta đang ngày càng nhiều và phức tạp hơn, cho dù quy định của chúng ta đã tiến khá gần với các nước phát triển có mô hình này vận hành hiệu quả.
Nguyên nhân của vấn đề tưởng như đơn giản này là do: (i) Vai trò và cách thức vận hành của các ban quản trị chưa được hiểu đúng; (ii) cư dân thường tham gia một cách qua loa, phó mặc cho ban quản trị, nhưng lại yêu cầu có được những dịch vụ dùng chung chất lượng cao với mức đóng góp thấp; và (iii) không ít trường hợp, những người tham gia vào ban quản trị nói là tình nguyện, không lấy tiền, nhưng sau đó lại nhập nhèm với ngân sách chung.
Các dịch vụ chung mà tất cả các cư dân đều cần gồm: Bảo vệ, vệ sinh, cảnh quan, không gian dùng chung, duy tu bảo dưỡng và sửa chữa khi cần thiết. Cư dân bầu ra và ủy thác cho ban quản trị lo việc chung. Ban quản trị chung cư, trên thực tế, là một “mô hình nhà nước” đơn giản với tất cả các đặc tính, chức năng cơ bản của nó với những trục trặc kèm theo.
Có hai vấn đề then chốt gồm: (i) Xác định các dịch vụ chung cần cung cấp cùng với chất lượng và mức giá; (ii) chọn người cho ban quản trị cùng với các cơ chế khuyến khích và giám sát.
Đối với vấn đề thứ nhất, những dịch vụ thường xuyên như: Bảo vệ, vệ sinh và dọn rác hàng ngày thường đơn giản, dễ xác định các chi phí và tìm nơi cung cấp. Các chi phí này giống như chi thường xuyên có định mức của nhà nước nên ít gây tranh cãi.
Trái lại, những khoản chi lớn hoặc đột xuất như sửa chữa lớn hoặc hư hỏng đột xuất thường rất khó xác định chất lượng và chi phí. Chúng giống như đầu tư công của nhà nước, có quy mô lớn, dễ phát sinh tiêu cực. Thêm vào đó, cách thức sử dụng quỹ chung cũng có thể khuất tất và khó kiểm soát.
Đối với việc bầu ban quản trị, theo quy định hiện hành, có thể theo mô hình hợp tác xã (mỗi hộ ở trong tòa nhà được một phiếu như nhau) hoặc theo mô hình công ty cổ phần. Đa phần ban quản trị các chung cư hiện tại ở Việt Nam theo mô hình dân chủ, nghĩa là mỗi hộ một phiếu. Để nó có thể vận hành hiệu quả, thì cư dân ở đó cần nắm vững các nguyên tắc dân chủ gắn với động cơ và cơ chế khuyến khích cho các cá nhân tham gia.
Điều đầu tiên là cần phải xác định một cách rõ ràng rằng các thành viên ban quản trị phải được trả công cho thời gian bỏ ra. Tinh thần phục vụ chỉ là phần bổ sung, cái chính phải là thù lao thỏa đáng. Điều này sẽ tạo ra sự cạnh tranh để có thể chọn được những người tốt nhất cho việc chung và việc giám sát hoạt động sẽ dễ dàng hơn, tránh tình trạng lấy lý do làm tình nguyện để lấp liếm những việc khác, nhất là việc sử dụng ngân sách chung.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đến hết năm 2022, cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư thương mại và hơn 10% trong số này xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Riêng tại Hà Nội có 129/845 tòa nhà/cụm tòa nhà; TP Hồ Chí Minh là 105/935 tòa nhà/cụm tòa nhà.
Khi nói đến các vụ tranh chấp nhà chung cư, nhiều người thường nhắc đến vai trò của BQT, Họ là những cư dân đang sinh sống tại nhà chung cư đó và được bầu làm đại diện cho toàn bộ cư dân bởi hội nghị nhà chung cư. BQT với vai trò là cầu nối giữa cư dân và chủ đầu tư, đại diện quyền và lợi ích của cư dân được kỳ vọng sẽ là nơi hóa giải những xung đột giữa các bên trong các vụ tranh chấp nhà chung cư.
Thế nhưng, thực tế ghi nhận không ít vụ tranh chấp xuất phát từ chính những vấn đề trong nội bộ BQT.
Tổng Hợp
(Dân Trí, Pháp Luật)