Mặc dù Luật Nhà ở đã quy định cụ thể các nhóm đối tượng và điều kiện mua NOXH cũng như đã có văn bản hướng dẫn chi tiết về từng điều kiện của đối tượng như nhà ở, thu nhập, nơi cư trú…
Nhưng việc xác định đúng đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH còn gặp nhiều khó khăn. Thực tế, có dự án sau khi nhận hồ sơ của khách hàng chủ đầu tư đã tiến hành kiểm tra hồ sơ, kiểm tra các thông tin liên quan có thể tiếp cận, từ đó đánh giá khách hàng đáp ứng điều kiện mua NOXH theo quy định pháp luật và báo cáo Sở Xây dựng. Tuy nhiên, kết quả kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định có những trường hợp không đủ điều kiện mua do đã có giao dịch NOXH trước đó mà chủ đầu tư không có thông tin, dữ liệu để kiểm tra, đánh giá. Điều này gây rủi ro cho chủ đầu tư khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng, ghi nhận doanh thu bán NOXH với các trường hợp này.
Bên cạnh đó, quy định hiện hành về đối tượng được hưởng chính sách NOXH còn bó hẹp với các điều kiện, tiêu chuẩn quá chặt chẽ; việc hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua NOXH còn phức tạp, khó khăn. Đây là một trong những lý do khiến NOXH chưa hấp dẫn người dân.
Quy định buộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH là chưa phù hợp với thực tiễn, cụ thể là: (i) Hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng NOXH trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị… dẫn đến tình trạng không bố trí quỹ đất độc lập để phát triển NOXH;
(ii) Việc yêu cầu tất cả các dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất cho NOXH mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, điều kiện kinh tế – địa lý vùng miền có thể dẫn đến tình trạng các dự án đều phải dành quỹ đất cho NOXH nhưng không sử dụng, gây lãng phí nguồn lực đất đai, mất mỹ quan đô thị và là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tăng giá nhà ở;
(iii) Các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ, đặc biệt là loại I, nếu sử dụng 20% diện tích vào NOXH sẽ không khả thi do diện tích này không bảo đảm cho một khu NOXH đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, cảnh quan chung, tiện ích…;
(iv) Quỹ đất để xây dựng NOXH trong dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại trung cấp, cao cấp có thể không đủ lớn; chi phí xây dựng, kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất hẹp cao dẫn đến giá bán NOXH cao, các tiện ích và dịch vụ bố trí cho khu nhà ở trung cấp, cao cấp sẽ gây khó khăn thêm cho người thu nhập thấp.
Bên cạnh đó, quy định này cũng chưa thể hiện được vai trò của Nhà nước trong việc hỗ trợ giải quyết nhà ở cho đại bộ phận người dân, nhất là tại các khu vực đô thị, người dân có thu nhập còn thấp, không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường…
Riêng với Hà Nội, quy định tại Khoản 4, Điều 16 – Luật Thủ đô 2012 nêu rõ: “Trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở cao hơn để phát triển NOXH so với quy định chung của cả nước”. Theo đó, tại Nghị quyết số 06/2013/NQ-HDND ngày 12/7/2013 của HĐND TP. Hà Nội quy định, các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển NOXH. Như vậy, đối với các dự án tại Hà Nội, tỷ lệ diện tích đất để phát triển NOXH trong dự án cao hơn so với Luật Nhà ở.
Tổng Hợp
(ĐTCK)