Theo chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản hiện nay, doanh nghiệp và thị trường bất động sản phải tự tái cấu trúc theo thị trường.
Nhà nước chỉ có thể hỗ trợ được những việc như đơn giản hóa các thủ tục về hành chính, đảm bảo tính pháp lý cho thị trường, giúp doanh nghiệp giải phóng mặt bằng để sớm có đất sạch đầu tư, để có hiệu quả đầu tư cao. Hay Nhà nước có chính sách ưu đãi cho các dự án xây nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ để phục vụ đại đa số người dân.
Theo ông Thịnh, thị trường bất động sản đang có rất nhiều vấn đề mất cân đối.
Thứ nhất, giá bất động sản đang ở mức quá cao. Điều này khiến mặt bằng giá so với thu nhập của người dân Việt Nam gấp hơn 20 lần, cao hơn hẳn mức 6-7 lần ở các nước phát triển.
Thứ hai, nguồn cung bất động sản trên thị trường đang mất cân đối. Sản phẩm bất động sản cao cấp không phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân lại đang dư thừa, còn sản phẩm bình dân, giá rẻ lại thiếu.
Thứ ba, dòng vốn vào bất động sản cũng đang bị thiếu hụt do thị trường không có thanh khoản. Bên cạnh đó, dòng vốn từ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, phát hành cổ phiếu bổ sung và giá trị vốn hóa trên thị trường bất động sản cũng đi xuống sau những động thái củng cố, lập lại trật tự.
Theo ông, giải pháp tối ưu tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay là giải quyết các vấn đề bất cập trên. Đầu tiên là cần phải tái cấu trúc thị trường, làm cho giá bất động sản rẻ đi. Thứ hai là đưa thị trường bất động sản cân đối về nguồn cung sản phẩm. Cụ thể, phân khúc giá rẻ, nhà ở xã hội được ưu tiên đầu tư, gia tăng số lượng để có thể thu hút được dòng tiền từ người mua.
Tiếp theo là bản thân doanh nghiệp cần phải xử lý sắp xếp lại tài sản, kế hoạch kinh doanh. Đây là vấn đề quan trọng, bởi không ít doanh nghiệp đang có 10-20 dự án, nhưng lại có những doanh nghiệp có đến 50 dự án. Nếu tiếp tục đầu tư dàn trải sẽ khiến doanh nghiệp không có đủ lực triển khai. “Nguồn vốn vào thị trường đang gặp khó khăn dẫn tới nhiều dự án thiếu vốn thi công. Do đó, doanh nghiệp cần tự cân đối, ưu tiên đầu tư dự án có hiệu quả. Nếu tiếp tục không thay đổi, doanh nghiệp rất dễ chết trên đống tài sản”, ông Thịnh nhấn mạnh.
Ngoài ra, doanh nghiệp cần phải tìm cách xử lý các tài sản tồn kho của mình bằng cách giảm giá bán. “Nhiều doanh nghiệp kêu khó, cho biết đã hạ giá 30-35% nhưng vẫn không bán được. Song thực tế, mấy năm nay giá bất động sản đã tăng 30-40%/năm, hiện tại, có hạ giá 30% thì vẫn còn ở mức khá cao. Do đó, việc không bán được là chuyện đương nhiên”, ông Thịnh nói.
Bên cạnh đó, ông Thịnh cũng thẳng thắn cho rằng, kiến nghị cho phép tái cơ cấu các khoản vay đến hạn của doanh nghiệp là đang xin cơ chế phi thị trường. Bởi theo ông, người mua nhà không thực hiện đúng hợp đồng thì phải chịu phạt lãi, thậm chí bị thanh lý, hủy hợp đồng… nhưng khi doanh nghiệp gặp khó lại muốn cơ chế riêng là điều không chấp nhận được.
Trước hết, các doanh nghiệp bất động sản phải nghĩ đến cái chung và vì cái chung của nền kinh tế chứ đừng vì mình quá. Khi đi vay đã có những cam kết và rõ ràng thời điểm giãn, hoãn chuyển nhóm nợ…, từ tháng 7/2022 đã qua rồi. Bây giờ lại đề nghị giãn, hoãn nợ tiếp thì không thể.
“Doanh nghiệp phải tự đảm bảo theo đúng hợp đồng, thực hiện theo đúng luật pháp và giữ uy tín của mình. Nếu doanh nghiệp quá khó khăn phải có phản ánh đến các cơ quan cấp cao, từ đó Chính phủ sẽ có biện pháp tháo gỡ phù hợp chứ không thể yêu cầu, kiến nghị ngân hàng làm đồng loạt khoanh hay giãn nợ”, ông Thịnh nêu.
Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam – cho rằng, để tháo gỡ khó khăn chung của thị trường bất động sản, doanh nghiệp cần có phương án tái cơ cấu, đặc biệt là trái phiếu với những doanh nghiệp đang không có khả năng trả nợ gốc và lãi. Còn đối với những dự án bất động sản có sản phẩm cao cấp, không hướng tới đại đa số người dân, thì doanh nghiệp phải cơ cấu lại sản phẩm, giá bán cho phù hợp.
“Người ở thực sẽ quyết định giá thực của thị trường. Doanh nghiệp kỳ vọng lãi, nhưng người mua không chấp nhận chi trả thì kỳ vọng trên là không thực tế. Doanh nghiệp cứ nói làm tốt, nhưng thị trường không chấp nhận thì làm sao có thanh khoản, thu được tiền”, ông Thanh nhấn mạnh.
Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thời gian qua, Chính phủ cùng các bộ ngành liên quan đã tích cực vào cuộc. Đặc biệt, Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sảncho các địa phương, doanh nghiệp từ tháng 11/2022.
Theo nhìn nhận của giới chuyên gia, thị trường bất động sản có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và tác động ảnh hưởng đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực. Nếu tiếp tục tồn tại những khó khăn, hậu quả là cả thị trường sẽ đình đốn, kéo theo là cả nền kinh tế.
Hàng loạt động thái rốt ráo gỡ khó cho thị trường xuất hiện. Song đến nay, các giải pháp khả thi vẫn còn đang gây tranh cãi. Thậm chí, về nguyên nhân khó khăn của thị trường bất động sản cũng đang có những quan điểm trái chiều: khó do pháp lý, khó do vốn, khó do cung cầu thị trường, khó do chính doanh nghiệp bất động sản. Vậy giải pháp là gì? Giải cứu thì giải cứu ra sao?
Tổng Hợp
(Dân Trí)