Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến khủng hoảng của Evergrande là do tập đoàn này tăng trưởng quá nóng bằng nguồn vốn vay, đầu tư quá lớn vào bất động sản và không cấu trúc kịp thời. Cách thức phát triển của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc và Việt Nam đều chủ yếu dựa vào vốn vay từ ngân hàng, ngoài ra còn có trái phiếu. Tại Việt Nam, từ năm 2020 đến nay, thị trường trái phiếu phát triển rất nóng.
Hầu như cả nền kinh tế đóng băng, kéo theo đó, các chủ đầu tư bất động sản đang vô cùng khó khăn trong vấn đề trả nợ ngân hàng. Từ năm ngoái đến nay, có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu. Hình thức bán nhà hình thành trong tương lai cũng được hai nước cho phép. Đặc biệt, cả Việt Nam và Trung Quốc đều không có những quỹ đầu tư tài chính đủ lớn và bền vững như Quỹ tín thác bất động sản.
Tuy nhiên, mỗi nước sẽ có một đặc điểm riêng để “chống lưng” cho thị trường bất động sản. Đối với Trung Quốc, đây là một nền kinh tế lớn thứ hai trên thế giới, dân số đông, nhu cầu về nhà ở rất lớn, giá trị nội địa cũng rất lớn,… Còn tại Việt Nam, trong vòng 20 năm nay, GDP đều tăng trưởng liên tục. Việt Nam cũng đầu tư rất lớn cho hạ tầng giao thông và khi hạ tầng mở tới đâu, các khu công nghiệp và đô thị hóa phát triển mạnh đến đó,…
Có hai nguồn là từ ngân hàng thương mại và nhà đầu tư. Hiện nay, các khoản nợ của doanh nghiệp đại ốc vẫn có sự giám sát của NHNN. Bằng chứng là khi thị trường bất động sản phát triển nóng, NHNN đã siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn,… Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang có một số khó khăn do thanh khoản, do giá tăng quá cao,… và sẽ cần phải điều chỉnh lại, một phần là khó khăn do dịch bệnh.
Tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn tại các ngân hàng đã bị rút ngắn lại. Tỷ lệ này bắt đầu từ ngày 1/10/2021 chỉ còn 37%. Tỷ lệ này tạo ra tính an toàn cho các ngân hàng và dần dần theo lộ trình sẽ giảm xuống còn 30%. Việt Nam giống Trung Quốc ở một điểm là đều cho phép các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ người dân. Các doanh nghiệp kinh doanh tốt, dự án bàn giao đúng tiến độ thì không sao.
Cả Việt Nam và Trung Quốc đều có điểm tương đồng khi lo ngại về sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản. Giá căn hộ tại một số thành phố lớn ở Trung Quốc như Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải hay ở Hà Nội và TP HCM của Việt Nam đều cao hơn rất nhiều so với thu nhập bình quân đầu người. Khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng sẽ tạo ra những bất hợp lý, xa rời sức mua và trở thành thị trường ảo.
Những thông tin xoay quanh cuộc khủng hoảng nợ của Evergrande thời gian gần đây vẫn chưa lắng xuống trong bối cảnh tập đoàn này chưa thể thoát khỏi bờ vực phá sản. Nhiều khách hàng mua nhà của tập đoàn này như đang “ngồi trên đống lửa”. Trong khi đó, ngày 28/9 vừa qua, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) đã có động thái nhằm xoa dịu thị trường bằng cách bơm thêm 100 tỷ nhân dân tệ, tương đương 15,5 tỷ USD vào hệ thống ngân hàng. Đây là lần thứ 8 liên tiếp PBOC thực hiện hành động này, theo Bloomberg.
PBOC cũng đưa ra cam kết sẽ đảm bảo một thị trường bất động sản lành mạnh để bảo vệ người mua nhà. Còn dư luận trong nước đang quan tâm nếu “quả bom” Evergrande phát nổ, tâm lý các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam có ảnh hưởng không khi Việt Nam và Trung Quốc có những điểm tương đồng về phát triển kinh tế và đầu tư bất động sản.
Tại Việt Nam, thời gian gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang nóng lên. Dữ liệu từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong 8 tháng đầu năm có 490 đợt phát hành TPDN trong nước với tổng giá trị phát hành 308.517 tỷ đồng và ba đợt phát hành trái phiếu ra thị trường nước ngoài với tổng giá trị 1 tỷ USD. Trong đó, nhóm các doanh nghiệp bất động sản huy động nhiều thứ hai sau nhóm các ngân hàng thương mại với tổng giá trị phát hành 107.980 tỷ đồng. Đáng chú ý, khoảng 21,6% trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng cổ phiếu.
Trong khi đó, thanh khoản của thị trường địa ốc có xu hướng giảm, cho thấy sức hấp thụ đang suy yếu dần. Điều này có nguy cơ làm tăng chi phí vốn do ứ đọng, ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền trả nợ gốc, lãi trái phiếu của doanh nghiệp. Thậm chí đã có chuyên gia cảnh báo với nhà đầu tư rằng “nguy cơ vỡ bom nợ trái phiếu dần hiện rõ, đặc biệt là trái phiếu bất động sản”.
Cương Nguyễn
(Tổng Hợp)