Không bán được hàng, tồn kho lớn, các kênh huy động vốn (tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu) đồng loạt tắc nghẽn, trong khi áp lực thanh toán trái phiếu đến hạn ngày càng nóng dần đang là thực trạng tại nhiều doanh nghiệp, nhất là nhóm doanh nghiệp bất động sản. Doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực xoay xở để thoát khỏi tình trạng cạn kiệt dòng tiền…
Tất nhiều doanh nghiệp đang rơi vào tình trạng khủng hoảng, mất thanh khoản, đặc biệt là các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, trong đó trái phiếu đang được xem là “quả bom” bắt đầu phát nổ.
Năm nay, lượng trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản rất lớn. Nhiều doanh nghiệp đã tuyên bố không thể trả lãi được nữa và xin khất nợ. Nhiều doanh nghiệp chọn cách đàm phán với nhà đầu tư để xin hoán đổi trái phiếu sang bất động sản. Nhưng khi thị trường đang đi xuống, các nhà đầu tư có tâm lý không muốn nhận bất động sản hoán đổi, thay vào đó muốn thu tiền về nhiều hơn.
Nhiều doanh nghiệp muốn bán bất động sản để trả nợ trái phiếu, nhưng hạ giá 50% cũng rất khó bán. Lòng tin và trông chờ bắt đáy sẽ làm bài toán này càng hóc búa.
Những khó khăn của doanh nghiệp và câu chuyện tắc thanh khoản đang khiến thị trường bất động sản đối mặt với rủi ro lớn. Từ những rủi ro của thị trường bất động sản sẽ liên thông sang rủi ro của thị trường tài chính. Điều dễ nhìn thấy nhất là thị trường trái phiếu đã gần như tê liệt, nói cách khác là hoàn toàn “chết lặng”, chưa biết đến bao giờ có thể phục hồi nếu như cách xử lý vẫn như hiện tại.
Nếu như giai đoạn đầu của đại dịch, các doanh nghiệp chế biến gỗ xuất khẩu Việt Nam hưởng lợi từ nhu cầu xây sửa nhà tăng đột biến tại các thị trường chủ chốt như Mỹ, châu Âu thì từ năm 2022 tới nay, sức mua của các thị trường này suy giảm mạnh dưới sức ép của lạm phát.
Thị trường bất động sản “đóng băng”, giao dịch không có dẫn tới doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản sụt giảm, tình trạng vay nợ tăng mạnh, hàng tồn kho ngày càng nhiều, đặc biệt trong giai đoạn quý IV/2022.
Đơn cử CTCP Tập đoàn Đất Xanh ghi nhận lỗ hơn 460 tỷ đồng trong quý IV/2022, chỉ còn lãi ròng 469 tỷ đồng trong năm 2022. Đáng chú ý, lượng tiền mặt và tiền gửi ngắn hạn của công ty lại giảm gần 64%, chỉ còn hơn 1,1 nghìn tỷ đồng.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản này ghi nhận doanh thu thuần sụt giảm còn 984 tỷ đồng, giảm gần 57% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu hai mảng hoạt động chính là bán căn hộ và đất nền và dịch vụ môi giới bất động sản đều sụt giảm mạnh, chưa bằng một nửa so với quý cuối năm 2021.
Tính đến 31/12/2022, tổng tài sản của Đất Xanh là 30.771 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong 27.800 tỷ đồng tài sản ngắn hạn, chỉ có 919 tỷ đồng là tiền, các khoản tương đương tiền. Tiền gửi ngắn hạn của công ty giảm xuống còn 181 tỷ đồng, giảm 64% so với cùng kỳ năm trước; các khoản phải thu tăng 13% lên 12.169 tỷ đồng, hàng tồn kho tăng 27% lên 14.238 tỷ đồng.
Về tổng nợ phải trả tăng 13% so với cùng kỳ năm 2021, lên gần 16,8 nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, tổng nợ vay của công ty cũng tăng đến 29%, lên gần 5,8 nghìn tỷ đồng. Phần nợ vay tăng lên chủ yếu đến từ các khoản vay ngân hàng dài hạn, phần lớn là các mua tài sản của công ty và đều là các khoản vay có thế chấp.
Một số doanh nghiệp phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40 – 50% giá trị hợp đồng) để có dòng tiền hoạt động.
Nhu cầu vốn lớn để tiếp tục triển khai nhiều dự án lớn, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) đã tìm kiếm đối tác góp vốn. Theo công bố thông tin mới đây của Sudico, Công ty Đức Trí (có vốn điều lệ 80 tỷ đồng) đã đồng ý góp 880 tỷ đồng vào Sudico. Công ty Đức Trí sẽ góp phần từng lần theo đề nghị của Sudico với thời hạn góp vốn hợp tác 12 tháng kể từ ngày chuyển vốn góp lần đầu tiên.
Công ty Đức Trí sẽ hưởng lợi ích việc góp vốn bằng lãi phát sinh từ vốn góp cộng với lợi ích tăng thêm. Trong đó, lãi phát sinh sẽ là lãi suất cho vay theo thông báo của Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Á tại từng thời kỳ và được thay đổi 3 tháng/lần, áp dụng suốt thời gian thực hiện hợp đồng; lợi ích tăng thêm được tính là 0,1% giá trị vốn thực góp/năm.
Sudico dùng tài sản để đảm bảo cho việc góp vốn là quyền và tài sản tại một số lô đất cao tầng có ký hiệu CT4, CT5, CT6, CT3 và các lô đất thấp tầng có kí hiệu TT121, TT122, TT123, TT124, TT45.
Không riêng khối doanh nghiệp bất động sản, nhiều doanh nghiệp sản xuất cũng đối mặt với khó khăn về thanh khoản. Dòng tiền như dòng máu của doanh nghiệp, nếu dòng máu cạn kiệt, không được lưu thông, doanh nghiệp sẽ không thể tồn tại, phát triển.
Sự sụt giảm về thanh khoản đang là vấn đề khó khăn nhất của thị trường bất động sản và cả thị trường tài chính. Điều này cũng tạo ra rủi ro thanh khoản đối với nền kinh tế. Nhiều doanh nghiệp đang bị áp lực trả nợ đè nặng, đây cũng là thách thức lớn nhất, còn ngân hàng cũng phải đối mặt với áp lực nợ xấu gia tăng.
Ngoài tháo gỡ vướng mắc pháp lý, gánh nặng lãi suất và cơ cấu nợ cho các doanh nghiệp, nền kinh tế đang cần những tác động để lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư, tạo động lực để khơi thông mọi dòng chảy thanh khoản đang bị tắc nghẽn.
Tổng Hợp
(ĐTCK, Dân Việt, Realtime)