TP.HCM đang thiếu hụt nguồn cung vì nhiều lý do như vướng mắc về pháp lý, quỹ đất trong nội đô thành phố ít và khó. Người có nhu cầu thực mua nhà để ở lại “đỏ mắt” để tìm cho mình một dự án phù hợp, thuận tiện cho việc đi lại và phù hợp với túi tiền.
Sóng đầu tư bất động sản thì luôn có, thị trường luân phiên và khi dự án có giá thị thì giá cả sẽ tăng. Nhà đầu tư hay người mua không nắm bắt được cơ hội thì sẽ tuột khỏi tay và không còn giá rẻ nữa.
Theo số liệu nghiên cứu thị trường của DKRA Việt Nam, thị trường căn hộ phía Nam năm 2021 ghi nhận 41 dự án mở bán (khoảng 21.138 căn). Các dự án tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương, so với năm 2020, tổng nguồn cung mới bằng 70% (30.042 căn). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 17.122 căn, bằng 81% nguồn cung mới và chỉ bằng 65% so với năm trước (26.313 căn). Riêng tại TP.HCM, nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm mạnh so với năm 2020 trở về trước, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.
Hiện nay các chủ đầu tư dần chuyển hướng về vùng tiệm cận TP.HCM để phát triển dự án. Trong đó, Bình Dương, Đồng Nai và Long An là 3 vùng được các nhà đầu tư quan tâm. Khan hiếm chung cư dưới 2 tỷ đồng là thực trạng đang diễn ra trên thị trường nhà ở tại Tp.HCM. Một số báo cáo thị trường BĐS gần đây đã chỉ ra chỉ có khoảng gần 10% trong rổ hàng được bán ra thị trường là căn hộ có mức giá dưới 2 tỷ đồng, mặc dù nhu cầu phân khúc nhà ở này rất cao tại Tp.HCM. Và dự báo nguồn cung căn hộ phân khúc căn hộ hạng C này sẽ tiếp tục hạn chế trong thời gian tới.
Phân khúc căn hộ hạng C (có mức giá dưới 2 tỷ đồng) thu hút sự quan tâm rất lớn của người dân, song rổ hàng phân khúc này chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp toàn TP Hồ Chí Minh. Trong khi, căn hộ trung cấp (hạng B) và cao cấp (hạng A) lại chiếm sóng thị trường trong suốt nhiều quý vừa qua. Cũng theo Savills, nhiều khả năng nguồn cung mới của loại căn hộ 2 tỷ này sẽ tiếp tục khan hiếm, có nguy cơ “biến mất” khỏi thị trường.
Thay vào đó, nhà ở giá thấp, giá rẻ đang có xu hướng dạt ra xa hơn các khu trung tâm thành phố, thậm chí là chuyển hẳn ra các tỉnh vùng vệ tinh TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… Trong vài năm tới, căn hộ bình dân có thể chỉ còn xuất hiện phổ biến tại khu vực dạt biên của TP Thủ Đức và huyện Nhà Bè.
Nếu như cách đây khoảng 5 năm, ở khu vực vùng ven trung tâm Tp.HCM tại khu Đông và Khu Nam, nhất là khu phía Tây vẫn xuất hiện loại hình nhà ở dao động từ 1,2 – 1,5 tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, đến năm 2021 thì gần như loại hình nhà ở này đã dần biến mất do giá BĐS tại TP.HCM trong những năm gần đây tăng phi mã. Kể cả giá căn hộ và giá nhà đất thấp tầng cũng đã tăng một cách chóng mặt, lập mặt bằng giá BĐS mới ở đô thị đông dân nhất cả nước. Trong khi thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh khan hiếm loại nhà 2 tỷ đồng, nhà phố riêng lẻ ở các khu dân cư hiện hữu (không nằm trong dự án) cũng thu hẹp thị phần các giao dịch ở vùng giá 3 tỷ đồng một căn.
Có một số các nguyên nhân khác như vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại TP.HCM nói riêng cũng như của cả nước nói chung đã có sự phát triển sôi động, mạnh mẽ. Sự phát triển của thị trường kéo theo sự tăng giá và nhu cầu đầu tư rất cao. Hay như một số thông tin về quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông… đã tác động mạnh mẽ đến giá bất động sản. Lấy ví dụ như việc thành lập TP. Thủ Đức hay một số huyện ngoại thành có lộ trình lên quận, hoàn thành, mở rộng, cải tạo hoặc triển khai mới một số dự án giao thông của một số khu vực có tính chất liên kết vùng… đã đẩy giá nhà đất lên cao chóng mặt.
Tiếp đến là việc nhiều dự án còn vướng mắc thủ tục pháp lý, từ đó nguồn cung mới bị hạn chế, thời gian triển khai dự án càng kéo dài, kéo theo chi phí càng tăng lên, bắt buộc chủ đầu tư phải tăng giá để bù đắp. Mặc dù loại hình nhà ở xã hội đã có những quy chế ưu đãi đặc thù của Nhà nước, nhưng do vướng mắc về quy trình, pháp lý nên nguồn cung mới đưa ra thị trường rất ít. Hàng năm, chỉ khoảng vài ngàn căn hộ tại TP.HCM.
Trước các vấn đề nan giải của thị trường, ông Hoàng cho biết, khách hàng nên tìm các căn hộ chung cư hạng B, hạng C đã xây dựng và bàn giao khoảng 5 năm trở về trước. Những căn hộ này có mức giá vừa phải và đã qua sử dụng một thời gian, nên mức tăng giá không quá cao như những dự án mới. Điểm bất lợi của cách thức này là người mua phải trả tiền một lần cho bên bán, thay vì được thanh toán theo tiến độ của căn hộ hình thành trong tương lai. Điều này tạo nên áp lực tài chính cho người mua.
Do đó, khi có ý định mua căn hộ, trước hết phải xác định căn hộ phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, từ vị trí, tiện ích cần thiết, diện tích căn hộ, giá trị phù hợp với giá bán, khả năng chi trả… không nhất thiết phải là căn hộ cao cấp hoặc căn hộ mới. Thêm nữa, khách hàng cần có khoản tiền nhất định (ít nhất 30% giá trị căn nhà cần mua, phần còn lại có thể đi vay ngân hàng) và thu nhập ổn định để đảm bảo chi trả cho cuộc sống sinh hoạt hàng ngày và trả ngân hàng khi vay, dù là mua nhà đã bàn giao hoặc hình thành trong tương lai.
Tổng Hợp