Loại hình căn hộ thương mại, dịch vụ đã áp dụng thời hạn, nếu quy định thêm căn hộ để ở có thời hạn thì sẽ xảy ra xung đột giữa đất thương mại dịch vụ và đất ở, trong khi thu tiền sử dụng đất khác nhau. Đề xuất căn hộ chung cư chỉ với thời hạn 50 – 70 năm, thay vì lâu dài như hiện nay đang gây nhiều tranh cãi.
Dù mới chỉ là dự thảo lấy ý kiến, nhưng đề xuất của Bộ Xây dựng đang khiến các thành viên trên thị trường bất động sản hoang mang. Giả sử phương án thứ nhất được lựa chọn, thì đây sẽ là cú sốc lớn của thị trường, bởi sở hữu nhà ở là một vấn đề dân sinh rất lớn, ảnh hưởng đến hàng chục triệu người và kế hoạch đầu tư của các doanh nghiệp trong tương lai.
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vì không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và không phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân. HoREA cho rằng, có thể đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài với niên hạn sử dụng công trình.
Phương án thứ nhất, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư theo quy định của Luật Đất đai, thời hạn này sẽ tương ứng với thời hạn sử dụng đất ở là đất lâu dài.
Phương án thứ hai, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được tính theo thời hạn sử dụng công trình. Tùy từng loại cấp độ nhà chung cư mà quy định có thời hạn sở hữu 50 – 70 năm.
Bộ Xây dựng lý giải, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Trong khi đó, quy định của pháp luật dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, khi chung cư hết thời hạn sử dụng mà chất lượng công trình còn tốt thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm gia hạn thời gian sử dụng nhà cho người dân, tùy theo kết quả kiểm định chất lượng tại thời điểm đó. Với các công trình chung cư không đủ an toàn thì phải xây dựng lại và để đảm bảo quyền lợi cư dân, chính quyền địa phương và chủ đầu tư cần có phương án hỗ trợ phù hợp.
Với những khu chung cư đã cấp quyền sử dụng lâu dài cho người dân trước thời điểm quy định mới có hiệu lực, theo ông Đính, cần tôn trọng những gì lịch sử để lại, không được hồi tố.
“Trong quá trình thực hiện cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, phá dỡ rất khó khăn. Thực tế này cho thấy, cần có quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ, hết thời hạn sử dụng”, Bộ Xây dựng lý giải trong dự thảo và cho rằng, nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là cần thiết.
Quy định về thời hạn sở hữu của căn hộ chung cư đã được nhiều nước và vùng lãnh thổ như Singapore, Anh, Mỹ, Hồng Kông… áp dụng. Tại Việt Nam, Luật Nhà ở 2014 đã quy định hai hình thức sở hữu nhà, đó là căn hộ sở hữu lâu dài và căn hộ có thời hạn sở hữu chỉ 50 – 70 năm. Đa số căn hộ được cấp sổ sở hữu lâu dài nhằm mục đích để ở, còn các căn chung cư có thời hạn sở hữu 50 – 70 năm thường mục đích sử dụng thương mại như cho thuê văn phòng, hay vừa để ở, vừa kinh doanh.
Còn tại Điều 126, Luật Đất đai quy định, với trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, về quyền sử dụng đất là lâu dài, nhưng đối với tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng. Việc Bộ Xây dựng đề xuất cấp phép sổ hồng chung cư có thời hạn sử dụng gây không ít ngạc nhiên, bởi trên thực tế, những chung cư có thời hạn sở hữu 50-70 năm không hiếm và có giá rất rẻ so với chung cư sở hữu lâu dài.
Tổng Hợp