Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị một loạt các góp ý gửi Ủy ban Thường vụ Quốc Hội liên quan đến quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đề xuất quy định “bịt lỗ hổng” đấu giá đất qua vụ 4 lô đất Thủ Thiêm, đấu giá đất không thể so với đấu giá một căn hộ hoặc ôtô, bức tranh, cổ vật…
Theo đó, những thực tiễn gây thất bại của việc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm (TP Thủ Đức), HoREA đã đề xuất một loạt các kiến nghị để bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay, khoản 1 Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định 04 hình thức đấu giá, gồm: “a) Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; b) Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; c) Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; d) Đấu giá trực tuyến”.
Đồng thời, khoản 2 Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định 2 phương thức đấu giá: “a) Phương thức trả giá lên; b) Phương thức trả giá xuống”.
Tuy nhiên, Luật Đấu giá tài sản 2016 không quy định việc áp dụng “hình thức đấu giá”, “phương thức đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại; trong khi đây là đối tượng có tính “đặc thù” so với việc đấu giá các tài sản thông thường như đấu giá một căn hộ hoặc ôtô, bức tranh, cổ vật…
Thực tế, việc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm hồi cuối năm 2021 đều áp dụng hình thức đấu giá là “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” và theo “phương thức đấu giá” là “phương thức trả giá lên”.
Chính vì vậy, các đơn vị trúng đấu giá đã lợi dụng “hình thức và phương thức đấu giá” này để đẩy giá trúng đấu giá lên rất cao (giá ảo).
Vì vậy, HoREA cho rằng, đối với trường hợp Nhà nước tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại thì chỉ nên áp dụng “hình thức đấu giá” là “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” hoặc “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” thì mới đảm bảo kết quả đấu giá trung thực.
HoREA cũng đề nghị không quy định “Người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 05 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa” mà theo thời hạn trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thực tế, điểm h khoản 3 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “h) Người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 05 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa” quá cứng nhắc và chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình, nhưng lại không phù hợp với các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn quy mô lớn.
Chẳng hạn, Dự án Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7 giai đoạn 1 có quy mô hơn 400 ha đã được công nhận là “Khu đô thị kiểu mẫu” đầu tiên của cả nước, nhưng đến nay đã khoảng 30 năm thực hiện vẫn còn nhiều công trình xây dựng chưa hoàn thành.
Do vậy, cần quy định “Người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ và thời hạn theo phê duyệt tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa” thì phù hợp với thực tiễn hơn.
Tuy nhiên, hình thức này phải đi đôi với việc nghiêm cấm các hành vi thông đồng, móc nối, hoặc để lộ thông tin nhằm mục đích trục lợi, hoặc nhận hối lộ, làm sai lệch thông tin, làm sai lệch hồ sơ hoặc kết quả đấu giá, dẫn đến “đấu giá cuội”, “đấu giá có quân xanh, quân đỏ”.
“Do vậy, rất cần thiết bổ sung Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định áp dụng “hình thức đấu giá”, “phương thức đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật”, ông Châu đề xuất.
Ngoài kiến nghị bổ sung Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định áp dụng “hình thức đấu giá”, “phương thức đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại. HoREA cũng kiến nghị sửa đổi một loạt các quy định khác liên quan đến đấu giá đất.
Cụ thể, đề nghị quy định điều kiện về đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất phải có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Bởi lẽ, điểm b khoản 2 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì thửa đất, khu đất “phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định “phải có quy hoạch chi tiết 1/500 chỉ đúng đối với thửa đất, khu đất có diện tích nhỏ, điển hình là trường hợp thực hiện đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm năm 2022 gồm Lô 3.5 có diện tích 6.446 m2; Lô 3.8 có diện tích 8.561 m2; Lô 3.9 có diện tích 5.009 m2; Lô 3.12 có diện tích 10.060 m2 và tất cả 04 lô đất này đều đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tổng Hợp
(Dân Việt)