Không chỉ giảm gánh nặng về áp lực hạ tầng, dân số cho khu vực nội đô, vùng ven còn tạo được nhiều thiện cảm và sự chú ý trong mắt khách hàng trẻ khi có thể mang lại những trải nghiệm sống tốt hơn.
Thực tế, tại Hà Nội, đất đai trong làng, trong xã các huyện như Hoài Đức, Thạch Thất, Sơn Tây…, hay những khu vực vùng ven như Hòa Bình, Bắc Kạn, Thái Nguyên… đã và đang thu hút mạnh dòng tiền của nhà đầu tư.
Ở khu vực phía Nam, khu vực được quan tâm là các tỉnh vệ tinh, giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai. Theo ông Đính, sự ra đời của TP.Thủ Đức với vai trò đô thị tài chính, công nghiệp, giáo dục – nơi dự kiến sẽ tạo ra 2-3% GDP cả nước và đóng góp lớn cho GDP của TP.HCM, sẽ là khu vực có sự phát triển mạnh về nhà ở.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, năm 2021, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với khó khăn kép là đại dịch Covid-19 và sự chặt chẽ trong khâu phê duyệt cấp phép dự án của chính quyền. Nhưng “trong cái khó ló cái khôn”, bối cảnh khó khăn sẽ trở thành chất xúc tác cho thị trường bất động sản có những bứt phá riêng, đặc biệt là đất vùng ven.
Mặt khác, trong quá trình phát triển chung, khu vực các tỉnh lân cận cũng đã có sự liên kết và phát triển mạnh mẽ hơn, dân cư tập trung nhiều hơn và nhu cầu nhà ở tăng lên. Chính vì thế, tại các địa phương có những quy hoạch phát triển khu dân cư, khu đô thị mới, đất nền trở thành kênh thu hút đầu tư, có giao dịch tốt và tăng giá.
Dù có nhiều cảnh báo về tình trạng giá đất bị đẩy cao hơn so với giá trị thật nhưng giới đầu tư vẫn dành nhiều kỳ vọng cho đất nền vùng ven. Kể cả trong thời điểm dịch bệnh, các nhà đầu tư vẫn chọn đất nền làm kênh rót vốn khiến nhiều khu vực vẫn tấp nập người mua, kẻ bán. Thời điểm cuối năm, nhu cầu tìm kiếm đất nền để đầu tư gia tăng nên ở một số khu vực, phân khúc này đã có dấu hiệu tăng nóng khi môi giới liên tục chào mời, giới thiệu.
Tại TP. Hồ Chí Minh, khu vực quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức cũng trở thành “tâm điểm” của thị trường, nhờ sự hình thành TP. Thủ Đức, trực thuộc TP. Hồ Chí Minh. Việc này cũng làm tăng nhiệt ở các địa phương giáp ranh với TP. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An và Bình Dương.
Trong khi đó, tại Hà Nội, khu vực đang được giới đầu tư lựa chọn nhiều nhất là Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì, bởi 4 huyện này đang được quy hoạch lên quận vào năm 2025. Bên cạnh đó, một số khu vực khác cũng “nóng” không kém nhờ ăn theo hạ tầng là Thạch Thất, Hòa Lạc và Ứng Hòa. Đi ra xa hơn là khu vực Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) và Hòa Bình.
Trải qua nhiều cơn sốt đất, mặt bằng giá đã tăng nhanh chóng mặt và vẫn không có dấu hiệu giảm nhiệt. Ở một số khu vực, đất trong làng, xã không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng nhưng giá chào bán lên tới 20 – 30 triệu đồng/m2, trong khi giá đất trong nhiều dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn xoay quanh ngưỡng 30 – 40 triệu đồng/m2.
Nội đô sẽ dành chổ cho chung cư
Năm 2020, thị trường bất động sản chịu tác động từ dịch covid-19, mọi phân khúc đều chững lại về cả nguồn cung và giao dịch. Tuy nhiên dự báo của giới phân tích, sau khi dịch được kiểm soát, nhu cầu cũng như việc sẵn sàng chi trả của giới thượng lưu để có được một không gian sống hạng sang đang gia tăng. Phân khúc chung cư được kỳ vọng sẽ trở lại trong năm 2021 do nhu cầu về nhà ở trong dân cư vẫn lớn.
Bên cạnh đó, báo cáo thị trường bất động sản của các đơn vị như Savills, CBRE, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam…, đưa ra những số liệu khác nhau liên quan đến các phân khúc căn hộ chung cư, trong đó có sản phẩm cao cấp, hạng sang. Với Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ siêu cao cấp là 50 triệu đồng/m2 trở lên, cao cấp là 35 – 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, theo CBRE căn hộ hạng sang có giá trên 3.500 USD/m2 (trên 81 triệu đồng/m2), cao cấp giá từ 1.500 đến 3.500 USD/m2 (35 – 80 triệu đồng/m2). Với định nghĩa của JLL, chung cư hạng sang ở tầm giá từ 3.700 – 4.500 USD/m2 (80 -105 triệu đồng/m2) trở lên.
Tuy nhiên, liệu giá cả có phải là thước đo chung để phân biệt những dự án nhà ở hạng sang? Theo Thông tư 31 của Bộ Xây dựng Nhà hạng A (tạm hiểu là cao cấp), B (trung cấp) và C (bình dân). Việc phân hạng này dựa trên 20 tiêu chí, thuộc 4 nhóm: Quy hoạch – kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành.
Cũng cần nói thêm rằng, số liệu báo cáo dân số và nhà ở năm 2019 của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong 10 năm qua (2009-2019), số lượng hộ dân thành thị ở nhà chung cư đã tăng 1,5 lần, kéo theo diện tích nhà ở tăng “chóng mặt”. Cụ thể, nếu như năm 2009 có 22,6 triệu hộ gia đình với 1,5 tỷ m2 nhà ở riêng lẻ và 17 triệu m2 sàn chung cư, thì đến năm 2019 có 26,7 triệu hộ gia đình (tăng 18%), 2,1 tỷ m2 nhà ở riêng lẻ (tăng 41%) và 41 triệu m2 sàn chung cư (tăng 142%). Tính chung cả nước, tốc độ đô thị hóa đạt 35%, trong đó Bình Dương ở mức cao nhất là 80%, tiếp đó là TP.HCM (79%), Huế (50%) và Hà Nội (49%).
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trên thế giới cũng chưa có định nghĩa nhất quán về các sản phẩm này. Khái niệm này thay đổi theo thời gian, tùy theo quan niệm có tính chất thời thượng và thu nhập của con người trong xã hội mà các thang bậc giá trị của nhà ở hạng sang được hình thành.
Thực tế, tuy lượng giao dịch giảm mạnh trên diện rộng trong năm 2020, nhưng nhìn một cách khách quan, nguyên nhân chủ yếu do yếu tố tâm lý trước tác động của dịch bệnh Covid-19, trong khi nhu cầu tìm kiếm các loại hình sản phẩm nhà ở chung cư vẫn rất lớn. Có một điểm khác biệt là do nguồn cung các sản phẩm mới hạn chế, nên xu hướng dòng tiền chảy nhiều hơn vào kênh thứ cấp với các sản phẩm đã qua sử dụng.