Có không ít trường hợp hộ gia đình sau thời gian dài sinh sống trên một mảnh đất thì bỗng nhiên bị thu hồi do phần đất đó nằm trong quy hoạch. Vậy đất trong quy hoạch là gì và có nên mua đất trong quy hoạch hay không?
1. Đất quy hoạch là gì?
Khoản 2, khoản 3, Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
Như vậy, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như: Quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
2. Những lưu ý cần biết về đất quy hoạch
Lưu ý 1: Đất nằm trong quy hoạch có được chuyển nhượng không?
Đối với trường hợp đất quy hoạch có đầy đủ điều kiện theo quy định ở điều 188 về việc chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,… Thì người sở hữu đất quy hoạch cần phải đáp ứng một số điều kiện dưới đây:
– Sở hữu giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai;
– Đất đai không đang trong quá trình tranh chấp căng thẳng;
– Đất đai không bị kê biên nhằm đảm bảo thi hành án;
– Đất đai còn trong thời hạn sử dụng.
Đối với trường hợp đất quy hoạch chưa có quyết định của Nhà nước về công việc thu hồi, chủ sở hữu sẽ có quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng các điều kiện trên. Khi mua đất thuộc diện quy hoạch có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đất bị thu hồi, người sở hữu sẽ được bồi thường theo quy định. Bên cạnh đó, các yêu cầu hoàn tiền hoặc khởi kiện đều không được đáp ứng.
Khi mua đất thuộc diện quy hoạch có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đất bị thu hồi, người sở hữu sẽ được bồi thường theo quy định
Lưu ý 2: Làm sao biết đất có đang quy hoạch hay không?
Vấn đề quy hoạch đất tại các địa phương có thể bị thay đổi theo những thời gian khác nhau. Ngoài ra, việc đất quy hoạch hay không có thể được khai hoặc không, chính vì vậy chúng ta có các cách sau để tìm hiểu đất có thuộc diện quy hoạch hay không:
Thứ nhất, kiểm tra sổ đỏ hoặc sổ hồng, thông tin về việc quy hoạch thường sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó có chỉ rõ lô đất này đang nằm trong diện quy hoạch nào. Nếu bạn có ý định mua mảnh đất đó, cần phải xem xét có phù hợp với mình hay không.
Bạn có thể kiểm tra đất có quy hoạch hay không bằng sổ hồng hoặc sổ đỏ
Tiếp đến, nếu không tự tin bạn có thể nhờ công ty nhà đất để kiểm tra quy hoạch. Hoặc bạn có thể đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để hỏi thông tin đất quy hoạch một cách chính xác và rõ ràng nhất.
Một cách khác là bạn có thể xin chứng nhận xác nhận quy hoạch phần đất mà bạn muốn mua tại cơ quan có thẩm quyền để được đảm bảo thông tin rõ ràng. Thời gian xác nhận kéo dài từ 10 – 15 ngày tùy mỗi địa phương.
Lưu ý 3: Thời hạn thu hồi đất là bao lâu?
Khoản 3, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ: Phần đất nằm trong diện quy hoạch sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan Nhà nước phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh phần đất đó.
Trong trường hợp cơ quan điều chỉnh không tiến hành thì người sử dụng có thể tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của người sử dụng đất mà không bị ảnh hưởng bởi các thủ tục pháp lý.
3. Cẩn trọng khi mua đất quy hoạch
Khi mua đất quy hoạch hoặc bất kỳ loại đất nào thì người mua đều cần tìm hiểu xem mảnh đất đó đã được cấp giấy tờ hợp pháp hay chưa
Bên cạnh tìm hiểu khái niệm đất quy hoạch là gì, bạn cần tìm hiểu một số điểm liên quan đến đất quy hoạch trước khi đưa ra quyết định mua hay không mua đất. Hiện tại, đất quy hoạch có rất nhiều loại, gồm: Đất quy hoạch làm đường giao thông, đất quy hoạch đô thị, đất quy hoạch đô thị, đất quy hoạch lô giới, đất quy hoạch cây xanh, công trình công cộng, đất quy hoạch làm công viên,…
Khi mua đất quy hoạch hay các loại đất nào, điều quan trọng nhất là đất đã được cấp giấy tờ hợp pháp để tránh trường hợp chủ đất sang tay cho nhiều người cùng lúc.
Tóm lại, đất và nhà là tài sản có giá trị lớn, vì vậy, trước khi quyết định tiến hành các thủ tục mua bán nhà đất cần cân nhắc và tìm hiểu kỹ trước khi đưa ra quyết định. Hy vọng bài viết trên sẽ giúp bạn hiểu rõ đất quy hoạch là gì và có những quyết định đúng đắn trong quá trình đầu tư bất động sản.
Nguyễn Vân