Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản được Bộ Xây dựng vừa công bố đã lý giải phần nào nguyên nhân của tình trạng giảm sút của các giao dịch bất động sản. Trong đó đất nền vẫn có giao dịch mạnh nhưng giá giảm đôi chút còn phí căn hộ độ hấp thụ kém hơn các quý cho thấy được sự bấp bênh của thị trường bất động sản cuối năm nay…
Dự báo về triển vọng của thị trường nhà ở từ nay đến hết năm 2021, Bộ Xây dựng cho rằng sẽ không có chuyển biến mang tính đột phá, vì nền kinh tế phía Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh. Tuy nhiên, nếu dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát tốt thì thanh khoản bất động sản sẽ tăng trở lại, kéo theo giá cả có thể sẽ tăng nhẹ do nguồn cung còn hạn chế mà nhu cầu nhà ở vẫn cao, giá nguyên vật liệu, nhân công… tăng.
Thị trường đất nền lại có dấu hiệu giảm giá cục bộ ở một số dự án và khu vực tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh. Mức giảm khoảng 5 – 7% so với tháng 5 (giai đoạn trước khi dịch bùng phát mạnh). Ví như đất nền tại khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi quận 2 có giá khoảng 114 triệu đồng/m2, dự án An Phú – An Khánh tại quận 2 có giá khoảng 211 triệu đồng/m2, dự án Huy Hoàng tại quận 2 có giá khoảng 212 triệu đồng/m2, dự án The Everich III tại quận 7 có giá khoảng 110 triệu đồng/m2, khu dân cư Sở Văn hóa thông tin tại quận 9 có giá khoảng 72 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh, đã xuất hiện một số dự án có mức giá quảng cáo, chào bán rất cao. Số căn hộ chào bán tại TP.HCM trong năm 2021 chỉ còn 8.000 căn Giá bán trung bình căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm khoảng 2.260 USD/m2, mức tăng giá bình quân tại TP. Hồ Chí Minh khá cao, đạt 15-16%. Nhiều chuyên gia BĐS chung nhận định, khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS Tp.HCM trong những năm qua chính là các điểm nghẽn về pháp lý. Việc vướng pháp lý khiến các chủ đầu tư phải đối diện với nhiều khó khăn. Trong đó, khó khăn lớn nhất vẫn là dòng vốn đầu tư vay ngân hàng, phải sinh lãi hằng ngày. Sự ảnh hưởng này cũng tác động không nhỏ đến nguồn cung sản phẩm ra thị trường. Hơn 2 năm qua, nguồn cung mới chào thị trường Tp.HCM giảm sút mạnh; gây nên sự thiếu hụt sản phẩm, giá biến động tăng cao.
Cùng với thị trường bất động sản trầm lắng bởi dịch Covid-19, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang loay hoay với các thủ tục pháp lý. Tại TP.HCM hiện đang có 173 dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư (gồm 126 dự án trong giai đoạn 2015 – 2018 và 47 dự án năm 2020), theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).
Hàng tồn kho còn quá nhiều
Dù chịu ảnh hưởng từ Covid-19, nhưng kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản vẫn đầy triển vọng. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho lại tăng mạnh.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2021 của Tập đoàn Đất Xanh cho thấy, hàng tồn kho của Đất Xanh ghi nhận 11.141 tỷ đồng, tăng 9%. Chiếm phần lớn là 10.212 tỷ đồng bất động sản dở dang phân bổ tại các dự án: Gem Riverside (1.563 tỷ đồng), Gem Sky World (3.302 tỷ đồng), La Maison (555 tỷ đồng), Phố Mơ (383 tỷ đồng)… Đất Xanh cũng đã đẩy hết tồn kho bất động sản dở dang 1.199 tỷ đồng của dự án Opal Boulevard, thay vào đó là ghi nhận thêm 118 tỷ đồng tồn kho bất động sản thành phẩm từ dự án này.
Về khoản tồn kho thành phẩm, trong kỳ Công ty cũng ghi nhận thêm 102 tỷ đồng từ Dự án Gem Sky World và 109 tỷ đồng từ Dự án Khu dân cư Yên Thanh, bên cạnh các dự án An Viên, Sunview, Luxgarden hay Khu dân cư nút giao thông Phó Đức Chính và Ngô Quyền có tồn kho giữ nguyên so với giá trị đầu năm. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại thời điểm 30/9 là 645,6 tỷ đồng, không tăng so với con số 645,3 tỷ đồng đầu năm, bao gồm chi phí tại Dự án Opal Tower, Dự án Sân Golf và khu biệt thự sinh thái, cùng chi phí dự án khác.
Tương tự, tính đến 30/9/2021, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long ghi nhận giá trị tổng tài sản là 24.116 tỷ đồng, tăng 77% so với đầu năm. Đáng chú ý, lượng hàng tồn kho ở mức rất cao với 17.654 tỷ đồng, cao gấp gần 3 lần so với hồi đầu năm 2021. Trong đó tập trung lớn nhất là ở các dự án: Izumi, Southgate, Akari, Paragon Đại Phước và Waterpoint.
Tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia, tổng tài sản cuối quý III ghi nhận xấp xỉ 11.830 tỷ đồng, tăng hơn 21% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho chiếm 7.221 tỷ đồng, tương ứng 61% tổng giá trị tài sản và tăng khoảng 26% so với đầu năm. Trong kỳ, Công ty cũng ghi nhận thêm 1.097 tỷ đồng tồn kho tại Dự án The Standard. Một số doanh nghiệp khác cũng có tồn kho tăng như DRH Holding, Khải Hoàn Land, Nhà Khang Điền.
Bước sang năm 2022, áp lực tăng giá sẽ rất lớn bởi các lý do chính đã bắt đầu xuất hiện từ quý I/2021 như chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng.
Nhật Hạ
(Tổng Hợp)