Thị trường đất nền khu vực miền Nam ghi nhận xu hướng giảm mạnh cả về giao dịch và giá bán khi hầu như không có dự án mới triển khai, cũng không bán được hàng thứ cấp. Đất nền là sản phẩm có xu hướng đầu tư và đầu cơ nhiều hơn là ở thực.
Theo các chuyên gia, mặc dù thời điểm này mua dễ hơn bán, nhưng điều đó không có nghĩa là tình trạng bán tháo đang diễn ra mạnh mẽ trên thị trường. Bởi đất nền ở những khu vực có khả năng phục vụ nhu cầu thực, mua để ở hoặc khai thác kinh doanh ngay vẫn được quan tâm. Đây cũng là sản phẩm được xếp vào nhóm tài sản khá an toàn trong bối cảnh thị trường khó khăn.
Ông Tín Lê, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm cho biết, khi thị trường bất động sản trầm lắng, hoạt động “lướt sóng” đất nền gần như ngưng hẳn. Thay vào đó, các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực được quan tâm nhiều hơn. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng với các sản phẩm đất nền có khả năng khai thác kinh doanh tốt hoặc để ở vẫn âm thầm diễn ra. Do đó, mục tiêu nhà đầu tư này hướng đến trong thời gian tới là đất nền gần các khu công nghiệp ở các thị trường vệ tinh TP.HCM, đặc biệt là khu vực Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.
“Để một khu công nghiệp đi vào vận hành thường mất vài năm triển khai. Cùng với sự hình thành và phát triển các khu công nghiệp thì giá bất động sản quanh đó cũng sẽ gia tăng nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh”, nhà đầu tư này phân tích, đồng thời chia sẻ thêm, đầu tư đất gần khu công nghiệp không chỉ có thể khai thác kinh doanh, cho thuê trọ, mà nhu cầu mua để ở cũng lớn, thanh khoản loại hình này lại cao nên phù hợp để đi đường dài.
Không chỉ TP.HCM, hầu hết địa phương lân cận như Bình Phước, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận… cũng đều ghi nhận sự sụt giảm từ 4-12% nhu cầu tìm mua và sự quan tâm dành cho loại hình đất nền và đất nền dự án.
Trên thực tế, thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng đã trầm lắng kéo dài từ giữa năm 2022 đến nay, song tình trạng giảm giá mạnh để thoát hàng chủ yếu diễn ra tại các khu vực dân cư chưa phát triển, các dịch vụ, tiện ích và cơ sở hạ tầng còn hạn chế. Song, quan trọng hơn, đất ở đây chủ yếu do dân đầu cơ găm hàng chờ tăng giá, không phục vụ nhu cầu ở thực, cũng không thuận lợi khai thác kinh doanh nên không hấp dẫn.
Như trường hợp của nhà đầu tư Phạm Thanh Tòng (ngụ tại quận 10, TP.HCM), đang rao bán một nền đất diện tích 80 m2 trong con hẻm nhỏ dọc đường Trường Lưu (TP. Thủ Đức) với giá 3 tỷ đồng từ đầu năm 2023 đến nay mà vẫn chưa chốt được giao dịch.
Nhà đầu tư này kể, anh mua nền đất trên từ giữa năm 2020 với giá gần 2,7 tỷ đồng, thời điểm thị trường nóng sốt giá đã tăng lên gần 3,5 tỷ đồng, nhưng vì kỳ vọng sẽ còn tăng tiếp nên không bán. Đến cuối năm 2022, thị trường mất thanh khoản trên diện rộng, anh vội nhờ môi giới ra hàng với giá 3,2 tỷ đồng nhưng không thoát được, và tiếp tục giảm xuống 3 tỷ đồng như hiện tại mà vẫn chưa tìm được người mua.
“Mặc dù nền đất có địa thế đẹp, nhưng do pháp lý của khu đất chỉ là giấy viết tay, lại nằm xa trung tâm, chưa có nhiều dịch vụ, tiện ích, di chuyển không thuận tiện và quan trọng là trong giai đoạn này nếu muốn thoát hàng, chủ đất còn phải chịu sự cạnh tranh gay gắt từ nhiều sản phẩm khác cùng tầm giá nhưng có lợi thế hơn về vị trí, pháp lý…”, một “cò” đất địa phương cũng là người đang rao bán hộ nền đất này cho hay.
Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao, Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC), thị trường bất động sản mang tính đầu cơ thường có 2 đặc trưng điển hình: Một là, mua nhà đất chủ yếu vì lợi nhuận, bất chấp sản phẩm pháp lý chưa hoàn chỉnh, dùng đòn bẩy tài chính quá đà và không cân nhắc khả năng sử dụng thực tế của tài sản; hai là, mua theo hiệu ứng đám đông, thiếu kiến thức về thị trường, sản phẩm.
“Cục diện sản phẩm nhà đất đầu cơ bị rớt giá như hiện nay cho thấy, các chủ tài sản đang phải trả giá cho một giai đoạn dài mua sắm thiếu thận trọng. Do đó, nhóm tài sản đầu cơ sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn trong thời gian tới vì thị trường bất động sản vẫn chưa xác định được thời điểm phục hồi”, ông Nghĩa đánh giá.
Tổng Hợp
(ĐTCK)