“Phương pháp chiết trừ” bị loại bỏ, “phương pháp thặng dư” được giữ lại với các điều kiện áp dụng như ban đầu và có thêm một số hướng dẫn mới kỳ vọng sẽ giúp giải quyết các vướng mắc trong định giá đất tại hàng trăm dự án hiện nay.
Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP bản mới nhất được cơ quan soạn thảo trình lên Chính phủ cuối tuần qua nhận được sự ủng hộ của các thành viên thị trường khi thể hiện sự cầu thị, lắng nghe, tiếp thu ý kiến đóng góp từ góc độ khoa học và thị trường. Theo đó, “phương pháp chiết trừ” bị loại bỏ, “phương pháp thặng dư” được giữ lại với các điều kiện áp dụng như ban đầu và có thêm một số hướng dẫn mới kỳ vọng sẽ giúp giải quyết các vướng mắc trong định giá đất tại hàng trăm dự án hiện nay.
Tuy nhiên, để việc vận dụng thông suốt và đạt hiệu quả cao khi quy định mới được ban hành, điều kiện quan trọng cần làm là phải thiết lập một nguồn dữ liệu đầu vào đủ tốt để làm cơ sở tính toán khi định giá, tránh sai sót cũng như giảm bớt “nỗi lo” cho những người định giá và phê duyệt giá đất.
Trong một diễn biến liên quan, tuần qua, khi ý tưởng thành lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” được Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan liên quan, nghiên cứu đề xuất, có nhiều luồng quan điểm xung quanh vấn đề này.
Bên ủng hộ với góc nhìn việc thành lập sàn sẽ giúp thị trường đất đai minh bạch hơn, tránh tình trạng mua bán nhà đất “hai giá”, tạo cơ sở dữ liệu chuẩn cho thị trường…, nhưng một số ý kiến lo ngại nguy cơ trùng lặp với các sàn giao dịch tư nhân cũng như quy chế quản lý cho mô hình sàn giao dịch do Nhà nước thực hiện này. Có ý kiến khác cho rằng, nguồn dữ liệu chuẩn và minh bạch về đất đai phải có trước và là điều kiện để sàn giao dịch quyền sử dụng đất tập trung hoạt động trơn tru hơn là ngược lại.
Theo TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân, mọi điểm nghẽn của thị trường nhà đất hiện nay suy cho cùng đều xuất phát từ việc dữ liệu đầu vào không đáng tin cậy và không có nguồn chuẩn để kiểm chứng. Có quá nhiều nguồn dữ liệu để sử dụng, từ bảng giá đất ban hành hàng năm, dữ liệu của cơ quan thuế, đơn vị công chứng, các trang nghiên cứu thị trường, thông tin rao vặt…, trong khi việc sử dụng nguồn nào cũng có yếu tố “lợi – hại” riêng.
Minh chứng là câu chuyện tại Đồng Nai, khi theo kế hoạch sử dụng đất năm 2023, sẽ có khoảng 1.500 dự án được triển khai trên địa bàn tỉnh, bao gồm cả dự án của Trung ương và địa phương. Đa số dự án đều phải lấy đất của các hộ gia đình, cá nhân, đơn vị… nên rất cần tư vấn xác định giá đất để kịp thời thực hiện, nhưng việc tìm đơn vị tư vấn xác định giá đất gặp nhiều khó khăn, thậm chí danh sách các đơn vị tư vấn cũng không có.
Ông Nguyễn Ngọc Thường, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai cho biết, trong 2 năm qua, có rất ít đơn vị nộp hồ sơ tham gia tư vấn, định giá đất trên địa bàn tỉnh. Có trường hợp nộp hồ sơ rồi, nhưng khi thẩm định năng lực thì không đạt yêu cầu. Có trường hợp được đánh giá đủ năng lực, nhưng phút cuối lại từ chối, ngừng thực hiện. Điều này dẫn đến nhiều dự án phải chờ thẩm định giá đất.
Ông Thường cho rằng, khó khăn của các đơn vị thẩm định là thiếu thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Đối với các trường hợp thẩm định lại giá đất, chủ đầu tư không cung cấp được đầy đủ hồ sơ pháp lý theo yêu cầu. Thêm nữa là thời gian qua, một số kết luận thanh tra, kiểm tra chỉ ra tư vấn định giá đất thấp, bị quy trách nhiệm, khiến đơn vị tư vấn e dè, sợ rủi ro.
Còn ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho hay, các quy định pháp luật liên quan đến công tác xác định, thẩm định giá đất thay đổi thường xuyên. Dù đã cố gắng giảm tối đa, nhưng thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để hoàn tất các bước trong quy trình xác định giá đất vẫn kéo dài, dẫn đến các dự án chậm triển khai.
Liên quan đến vấn đề này, đầu tháng 8/2023, tại phiên họp tham vấn ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, bà Cao Xuân Thu Vân, Phó chủ tịch Hội Nông dân Việt Nam đề cập đến câu chuyện thực tế là trong một số trường hợp, cán bộ định giá chọn phương pháp định giá đất phù hợp với doanh nghiệp, nhưng sau đó cơ quan thanh tra, công an vào hỏi tại sao chọn giá này thì không thể giải thích cặn kẽ do dữ liệu thị trường không đồng nhất. Chính vì vậy, trong trường hợp này “phải đi năn nỉ doanh nghiệp” chọn phương án định giá cao nhất để “cứu cán bộ”, trong khi họ không làm gì tác động đến giá đất.
Tổng Hợp
(ĐTCK)