Chính phủ vừa ban hành Nghị định 148 về sửa đổi, bổ sung một số quy định thi hành Luật Đất đai sẽ có hiệu lực từ tháng 2/2021, đưa ra giải pháp, điều kiện cho phép các dự án có đất công xen cài được triển khai sau một thời gian dài vướng pháp lý.
Nghị định 148/2020/NĐ-CP sẽ có hiệu lực từ 8/2/2021, trong đó bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý. Theo đó, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.
Việc dự án có quỹ đất công xen cài rải rác đang là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản ở TPHCM. Từ năm 2019, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị về vướng mắc tại nhiều dự án bất động sản nhưng có quỹ đất rạch, bờ đất, đường xen cài rải rác, bất định hình bên trong thuộc diện nhà nước quản lý.
Tổng diện tích các thửa đất nhỏ hẹp này thường chiếm tỷ lệ trên dưới 10% diện tích dự án. Các diện tích đất công này không tập trung mà nằm rải rác trong các thửa đất của dự án bao gồm đất có nguồn gốc từ rạch, đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực và đất lưu không… Có dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, mặc dù chỉ vướng 1 mét đất công nhưng vẫn phải dừng cả dự án.
Nghị định 148 cũng ưu tiên sử dụng các thửa đất công xen cài, đất do Nhà nước quản lý vào nhóm phục vụ mục đích công cộng, nếu không phải giao đất có tiến hành thu tiền sử dụng đất, trường hợp cho thuê ưu tiên cho đối tượng sử dụng đất liền kề. Trong trường hợp thửa đất này có từ 2 đối tượng có nhu cầu sử dụng trở lên, việc giao đất sẽ được thực hiện thông qua hình thức đấu thầu.
Giá đất để tính tiền sử dụng đất, thuê đất và giá khởi điểm để tiến hành đấu giá sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định. Thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ theo nhu cầu của người sử dụng đất liền kề, nếu phát sinh chuyển mục đích sử dụng đất sẽ căn cứ theo Luật Đất đai để giải quyết.
Các thửa đất có đất công xen cài được tiếp tục các thủ tục pháp lý cũng không nằm trong phạm vi đất thực hiện công trình đã quy hoạch; không thuộc kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt hay được công bố. Đất được giao, cho thuê không có tranh chấp hay khiếu nại, không vi phạm quy định của pháp luật, nếu có thì đã được giải quyết đúng quy định pháp luật.
Các thửa đất dự án này phải thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, là đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đang quản lý. Kế đến, đất công xen cài phải có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Điều kiện nữa là việc giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời các loại quy hoạch khác được liệt kê chung với điều kiện này gồm: quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đây là tin vui cho rất nhiều dự án bất động sản đang vướng mắc vì có các diện tích đất nhỏ xen cài là đất do nhà nước quản lý.
Trước đây, các chính sách pháp luật vẫn chưa theo kịp để điều chỉnh các loại hình BĐS mới. Việc vận dụng và giải thích pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trong quản lý đất đai, thủ tục đầu tư, thủ tục xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất dự án… còn nhiều bất cập, gây ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư, góp phần làm giảm nguồn cung và đẩy giá bán các sản phẩm BĐS tăng trong thời gian qua.
Những năm gần đây, hàng chục dự án BĐS đã được doanh nghiệp mở bán cho người dân, thậm chí đã xây dựng một phần, nhưng sau đó bị vướng thủ tục không được cấp phép pháp lý, thậm chí là bị thanh tra phải dừng thi công. Kết quả, dự án “chết lâm sàng” nhiều năm, khách hàng thì không biết ngày nào sẽ được nhận nhà.