Nếu ví dòng tiền là mạch máu chảy trong cơ thể các doanh nghiệp địa ốc thì sản phẩm bất động sản chính là thức ăn nuôi dưỡng cơ thể ấy, mạch máu tắc nghẽn thì còn có thể nhờ ngoại lực khơi thông, còn nếu không có nguồn thức ăn thì chắc khó có “cứu cánh” nào khả dĩ.
Trước thực trạng hồ sơ pháp lý dự án tại TP.HCM triển khai quá chậm, để tồn tại, bắt buộc các doanh nghiệp phải tìm cách mở rộng thị trường, tăng biên lợi nhuận, đa dạng sản phẩm, mà chỉ có thị trường vùng ven mới đảm bảo được câu chuyện này.
Các chủ đầu tư lớn phải rời TP.HCM, nhưng với việc một số văn bản pháp luật đang được gấp rút thực hiện theo hướng tháo gỡ các chốt chặn, tôi tin thời gian tới thị trường sẽ dần khôi phục trở lại, trong đó một trong những sửa đổi được kỳ vọng nhất là kiến nghị sửa đổi Luật Đầu tư của Bộ kế hoạch Đầu tư vào cuối tuần qua. TP.HCM vẫn còn tiềm năng phát triển bất động sản bởi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất cao. Khi các yếu tố về pháp lý được tháo gỡ, các nhà đầu tư sẽ tự động quay lại.
Kể từ khi Luật Nhà ở ra đời và tiếp theo đó là nội dung sửa đổi vấn đề này trong Luật Đầu tư 2020, các dự án nhà ở thương mại đòi hỏi phải có đất ở hợp pháp, được hiểu là dự án đó phải có 100% đất ở hoặc “dính” một phần đất ở. Tuy nhiên, hiện nay, rất hiếm một dự án có 100% đất ở bởi đa số là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất – kinh doanh được chuyển đổi sang. Những ách tắc này xuất hiện từ năm 2018 đến nay khiến cho 2 dự án của công ty cũng không thể triển khai và đưa ra thị trường. Thực tế, theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ riêng năm 2020, Sở Xây dựng TP.HCM đã chuyển tổng cộng 61 dự án sang Sở Kế hoạch và Đầu tư để thực hiện thủ tục “quyết định chủ trương đầu tư dự án”, nhưng không có dự án nào được sở này trình lên UBND TP.HCM để ban hành “quyết định chủ trương đầu tư dự án”.
Trong nửa đầu năm 2021, báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, chỉ có 12 dự án đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai với trên 6.451 căn. Với số lượng ít ỏi này, dễ hiểu về lựa chọn của doanh nghiệp khi họ chủ yếu tập trung làm dự án cao cấp để tối đa hóa khoản lợi nhuận thu về, nhưng hệ lụy là nó cũng trực tiếp thu hẹp cơ hội có nhà của những người lao động từ trung bình trở xuống. Sáu tháng đầu năm qua, tỷ lệ căn hộ thuộc phân khúc cao cấp tại TP.HCM chiếm 55,6%; phân khúc trung cấp chiếm 44,4% và không có căn chung cư nào thuộc phân khúc bình dân. Nguồn cung khan hiếm vì nhiều lý do và hầu hết ngoài tầm với của doanh nghiệp, chẳng hạn như những điểm nghẽn pháp lý về đất công xen cài, về dự án phải có nguồn gốc đất ở, về những cuộc thanh kiểm tra kéo dài, thậm chí có cả nguyên nhân tâm lý sợ chịu trách nhiệm của một số cán bộ các sở, ngành liên quan khiến họ dùng dằng không ký trình hoặc ký duyệt dự án…
Từ đầu năm 2020 đến nay, các doanh nghiệp từng được mệnh danh là những ông trùm dự án ở TP.HCM như Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Đất Xanh, Phú Long… đều không có dự án mới nào công bố ra thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng nguồn cung bị tê liệt, khiến giá nhà đất, căn hộ tại TP.HCM liên tục tăng, với mức tăng từ 50 – 70%, thậm chí 100% trong một năm và chưa có dấu hiệu dừng lại. Vậy mà đã gần 2 năm qua, cực kỳ vắng bóng dự án nhà ở mới được hình thành trên địa bàn TP.HCM.
Hiện nay, việc áp dụng các phương pháp tính “tiền sử dụng đất cụ thể” chưa hợp lý dẫn đến việc chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ hai, do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra. Với một vài doanh nghiệp thì đều nhận được cái lắc đầu ngán ngẩm, bởi chi phí lãi vay ngân hàng còn có thể tính toán chứ chi phí cơ hội, chi phí xây dựng dở dang và rủi ro thương hiệu thì vô chừng… Tất nhiên, tất cả những chi phí này sẽ được cấu thành trong giá bán, người mua nhà là người chịu thiệt nặng nhất.
Cương Nguyễn
(Tổng Hợp)