Dòng tiền đang “ùn ùn” đổ vào BĐS do sau thời gian giãn cách xã hội, nhiều ngành nghề phát triển chậm, lãi suất ngân hàng thấp, nên nhiều người tìm đến đất đai và nhà ở để “trú ẩn” an toàn. Điều này đã gây ra hiện tượng nhu cầu ở thực ít, nhu cầu đầu tư nhiều. Hơn nữa, nếu dòng tiền cứ tiếp tục vào BĐS sẽ dễ xảy ra hiện tượng sốt ảo, vỡ trận.
Trong năm 2020, dù dịch bệnh Covid-19 bùng phát, thị trường vẫn duy trì sự ổn định về giá. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy chỉ số giá nhà tại Hà Nội tăng trưởng gần 2 điểm phần trăm, trong đó giá chung cư bình dân và trung cấp tăng nhẹ 1-4%.
Chỉ số này tại TP.HCM giảm âm 4 điểm phần trăm. Dự báo giá bất động sản 2021 vẫn tăng nhẹ ở phân khúc nhà riêng, căn hộ với khoảng 5-9%, khó có hiện tượng tăng đột biến.
Mặt bằng lãi suất ở mức thấp, từ đó khuyến khích các nhà đầu tư chuyển dòng tiền sang đầu tư các kênh khác thay vì gửi ngân hàng, và đây là điều tích cực. Với thị trường BĐS, nhà đầu tư vẫn tìm cơ hội.
Do nguồn cung BĐS hạn chế ở 2 thành phố lớn, nên nhiều người tìm các kênh khác như đất nền, nhà ở tại các địa phương lân cận và chờ cơ hội tăng giá. với sự phục hồi của quý IV/2020, nguồn cung năm 2021 sẽ tốt hơn. Đây cũng sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư bên cạnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán…
Ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận, thị trường BĐS cả nước và TP. HCM trong năm 2021 vẫn tiếp tục phục hồi, tăng trưởng trở lại, chưa có tình trạng “đóng băng” hay “bong bóng”, do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán cao. Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền (bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường.
Trong quý I/2021, dự kiến Chính phủ sẽ ban hành các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2020 và hoàn thiện cơ chế chính sách để đẩy mạnh công tác xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang khu vực đô thị; chỉnh trang di dời nhà trên và ven kênh rạch; phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp… Từ đó sẽ tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ trong năm 2021 và các năm tiếp theo.
Dự báo năm 2021, hiệp hội cho rằng trên cơ sở kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 và giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, ổn định và chưa có nguy cơ xảy ra tình trạng “đóng băng”, hoặc “bong bóng” bất động sản do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao.
Ông Châu cũng chỉ ra các nhân tố tác động đến sự phục hồi thị trường như định hướng của Chính phủ về phát triển kinh tế-xã hội trong 5 năm, 10 năm tới. Năm 2021 là năm đầu nhiệm kỳ, cũng là năm đầu của kế hoạch 2021-2025 nên chắc chắn sẽ tạo được xung lực để thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội, trong đó có thị trường BĐS.
Nhưng hiện nay đã xuất hiện một số dấu hiệu cho thấy có nguy cơ xảy ra “bong bóng bất động sản” như giá nhà tại các dự án mở bán liên tục lập mặt bằng giá mới, sức mua ghi nhận cao nhưng chủ yếu là do giới đầu tư. Chính vì vậy, nếu lãi suất vay thấp, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ tiếp tục rót vốn vào bất động sản và đẩy giá nhà lên cao, dẫn đến bong bóng.
Bong bóng bất động sản xuất hiện khi có những yếu tố: Số lượng mua bán tăng cao đột biến; giao dịch bất động sản chủ yếu là mua đi bán lại với sự tham gia đông đảo của giới đầu cơ, người mua ở thực rất ít; nguồn cung gia tăng quá nhiều so với nhu cầu thực tế, thị trường xuất hiện nhiều dự án ảo chưa đủ pháp lý; giá bất động sản tăng rất nhanh trong thời gian ngắn, vượt xa giá trị thực của nó.
Giá Tăng bất chấp
Một số tỉnh tiếp giáp với TP.HCM như Đồng Nai tăng trưởng phát triển các dự án đất nền, đồng thời đẩy giá đất tăng mạnh. Nếu trong năm 2019, giá đất bình quân tại Đồng Nai dao động trong khoảng 12-14 triệu đồng/m2 thì năm 2020 lên tới 22 triệu đồng/m2. Đất tại thị trấn Long Thành, có nơi đã tăng đến trên 100 triệu đồng/m².
Giá căn hộ tại Bình Dương cũng đã bị đẩy lên nhanh chóng, bất chấp bối cảnh dịch bệnh COVID-19. Giá căn hộ bình quân từ 25-30 triệu đồng/m² vào năm 2019 đã tăng lên mức 30-35 triệu đồng/m², thậm chí 37-38 triệu đồng/m² (tăng khoảng 15%). Đánh giá của CBRE cũng cho thấy, nguồn cung mở bán mới năm 2020 giảm 52%, giá bán tăng 3% theo năm. Dự kiến giá bán năm 2021 tăng 4-6% theo năm.
TP.HCM, tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường năm 2020 đạt 21.312 sản phẩm, giao dịch 13.043 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 61,2%. Giá bán căn hộ bình dân đã được đẩy lên ngang với phân khúc trung cấp trước đó. Trong khi giá bán căn hộ trung cấp tăng mạnh (so với năm 2019 tăng 26,5% và so với năm 2018 tăng 50,7%).
Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường Hà Nội năm 2020 đạt 16.350 sản phẩm, giao dịch 4.350 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 26,6%. Quý IV/2020 là thời điểm có lượng cung và giao dịch tăng mạnh so với các quý trước, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức thấp.
Đối với đất nền, việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức…đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25-30 triệu đồng/m², tăng khoảng 50% so với năm 2019. Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30%.
VNREA cũng khẳng định dù hiện tượng dự án “ma”, sốt ảo trên thị trường năm qua vẫn còn xuất hiện, không có dấu hiệu hình thành “bong bóng bất động sản”.
Trong khi hai hiệp hội bất động sản tỏ ra khá lạc quan trong năm 2021, ở góc độ nhà đầu tư, nhiều người lo ngại những nguy cơ tiềm tàng tác động lên thị trường trước tình hình giá nhà liên tục tăng cao và thị phần lớn bất động sản cao cấp đang thuộc sở hữu của giới đầu cơ.