Trong bối cảnh không còn dễ “ăn chênh” từ phân khúc chung cư trung – cao cấp, một bộ phận nhà đầu tư ưa “lướt sóng” đã chuyển hướng sang phân khúc nhà ở xã hội, bất chấp rủi ro từ việc mua đi bán lại nhà ở theo hình thức ủy quyền.
Lãi suất xu hướng giảm, còn giá nhà không ngừng tăng là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến dòng tiền hướng đến chung cư. Thậm chí, trong một vài năm tới, đây vẫn là phương thức được nhà đầu tư lựa chọn, cả bởi tính khan hiếm của sản phẩm căn hộ cao cấp trong nội đô, cả ở tính an toàn. Dịch bệnh đã làm thay đổi nhiều thói quen, kể cả khẩu vị đầu tư.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, thời “lướt sóng” chung cư để “ăn chênh” đã qua do triển vọng tăng giá không còn cao như trước. Tại những thị trường truyền thống như Hà Nội hay TP.HCM, chung cư là sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở hoặc cho thuê, chứ khó là sản phẩm mua đi bán lại do biên độ tăng giá không còn nhiều, giá các chung cư gần như đã chạm đỉnh.
“Nếu lúc này đầu tư vào chung cư để lướt sóng thì chỉ có… móm”, ông Đính nửa đùa, nửa thật.
Những chủ đầu tư có tiềm lực hiện thường xây dự án chung cư đến một tầng cao nhất định, thậm chí gần cất nóc mới mở bán, thay vì vội vàng bán ra khi vừa xây dựng đến cos 0 như trước kia. Động thái này khiến mức giá bán đưa ra được đẩy cao hơn, nhưng lại giảm khả năng tăng giá, sinh lời cho các nhà đầu tư thứ cấp.
Một số chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư lại cho rằng giá căn hộ mở bán mới tại TP HCM ngày càng cao do tích hợp nhiều yếu tố từ quy hoạch khu Đông, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, nhu cầu nhà ở ngày một tăng khi dân cư đông đúc… Đồng thời, một vấn đề chuyên gia lưu ý là chi phí đầu vào của các dự án ngày càng cao, từ giá đất, giá đền bù cho đến chi phí pháp lý, hành chính thủ tục, chi phí vốn/tài chính. Quy trình thủ tục càng kéo dài thì chi phí của chủ đầu tư càng tăng thêm và được đưa hết vào giá bán.
Chung cư là loại bất động sản vẫn nhận được sự quan tâm cao nhất và duy trì lượng tin đăng ổn định (nguồn cung sơ cấp và thứ cấp). Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm chung cư cao cấp tại TP HCM tăng 7% trong năm nay còn phân khúc trung cấp và bình dân đều giảm lần lượt 4% và 7%. Tuy nhiên, thị trường vẫn dành tỷ trọng quan tâm lớn nhất đến chung cư trung cấp. Tổng kết 10 năm (2009 – 2019), Batdongsan.com.vn thấy rằng tỷ lệ hộ gia đình ở chung cư tại TP HCM tăng 67%, cao hơn Hà Nội (53%).
Với nhà riêng, nhà mặt phố, giá cho thuê tại TP HCM trong năm nay đồng loạt giảm ở tất cả các quận huyện. Trong đó, số liệu cho thấy quận 1 giảm giá thuê tới 38%, Bình Thạnh 11% còn một số khác khoảng 12% hoặc 3%.
tổng kết tình hình TP HCM quý III, CBRE Việt Nam đã chỉ ra giá bán trung bình căn hộ tại thị trường sơ cấp khoảng 2.000 USD/m2 (gần 50 triệu đồng/m2), tăng 6% cùng kỳ năm trước. Cho cả năm, CBRE dự báo giá bán căn hộ trung bình sẽ tiếp tục tăng 5% cùng kỳ năm trước, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang có tốc độ tăng trưởng 3%.
Nguồn cung bất động sản hạn chế do việc kiểm soát về pháp lý chặt chẽ từ Chính phủ, các chính sách được ban hành khiến cho nguồn cung của thị trường bị ảnh hưởng. Dịch Covid-19 ảnh hưởng đến kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, đồng thời thay đổi tất cả hành vi của người tìm kiếm bất động sản. Giờ đây, người mua và người bán có thể thông qua hình thức công nghệ để tìm đến với nhau.
Nếu so sánh với giá vàng thì trong vòng gần 2 thập kỷ qua, giá vàng chỉ tăng khoảng 8 lần lên mức khoảng 55 triệu đồng/m2. Như vậy, tốc độ tăng giá của bất động sản gấp 4 lần tốc độ tăng giá của giá vàng trong gần 20 năm qua.
Ở thời điểm này không phải cuộc chơi của những nhà đầu tư “lướt sóng”, mà quan điểm đầu tư ở giai đoạn hiện nay là phải có chiến lược đầu tư mang tính chất trung và dài hạn, lựa chọn sản phẩm chất lượng của những nhà phát triển dự án có uy tín, có bề dày kinh nghiệm, có sản phẩm đối chứng. Trong đó, nhà đầu tư nên đầu tư ở các thị trường có nhiều lợi thế phát triển ổn định. Tránh tình trạng đầu tư vào các loại hình sản phẩm giá rẻ, không an toàn, thiếu tính bền vững.
Thị trường bất động sản 2 năm trở lại đây bị chững lại do sự sụt giảm nguồn cung, ảnh hưởng của dịch Covid-19… khiến lượng giao dịch giảm mạnh, chính vì thế “lướt sóng” BĐS, nhất là căn hộ chung cư không còn là kênh “hái ra tiền” như trước.