Nếu chúng ta chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở phù hợp thì chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản.
Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, khó khăn với thị trường bất động sản là rõ ràng và có thể kéo dài đến giữa năm sau. Bởi trước khi thực sự đón “ánh bình minh”, thị trường bất động sản sẽ còn đối mặt không ít thách thức cùng sự thanh lọc gay gắt.
“Có không ít doanh nghiệp, nhà đầu tư không đủ sức chống chọi sẽ rời bỏ thị trường, nhưng cũng mở ra cơ hội cho người trụ vững”, ông Phúc nói, đồng thời nhấn mạnh, từ nay đến cuối năm, sức mua vẫn chỉ tập trung vào nhóm mua ở thực. Có thể xuất hiện thêm nhóm nhỏ nhà đầu tư quay lại thị trường, nhưng không đủ để tạo đột biến cho thanh khoản.
Thực tế, trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, hầu hết chuyên gia và doanh nghiệp đều đồng tình rằng, xét ở khía cạnh người mua ở thực, thị trường hiện nay là cơ hội rất tốt bởi phần lớn dự án đưa ra thời điểm này đều kèm theo nhiều ưu đãi có lợi cho bên mua về dòng tiền, chiết khấu, quà tặng… Các thủ tục vay xử lý nhanh hơn, khả năng tiếp cận vốn vay và sự hỗ trợ của phía ngân hàng trong giai đoạn này cũng thuận tiện hơn.
Song, nếu nhìn vào cơ cấu sản phẩm được đưa ra trong thời gian qua và những dự án sắp được công bố cho thấy, phần lớn vẫn tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Chẳng hạn, tại TP.HCM, báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố cho biết, từ đầu năm 2023 đến nay, Thành phố có 14 dự án với 14.286 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, có 9.235 căn thuộc phân khúc cao cấp với giá bán trên 40 triệu đồng/m2, chiếm tỷ lệ gần 65% tổng nguồn cung.
Đáng chú ý, Thành phố không ghi nhận thêm nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc bình dân với giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 được đưa ra thị trường. Như vậy, từ năm 2021 đến nay, TP.HCM chưa có bất kỳ căn hộ bình dân nào được mở bán, cho thấy tình trạng lệch pha cung – cầu nhà ở ngày càng nghiêm trọng hơn.
Còn DKRA Group dự báo, nguồn cung mới căn hộ quý IV/2023 khu vực phía Nam có thể sẽ giảm: TP.HCM dao động từ 1.200-1.600 căn, Bình Dương khoảng 700-900 căn, Đồng Nai khoảng 200 căn, Bà Rịa – Vũng Tàu khoảng 150 căn… Phân khúc căn hộ hạng A vẫn chiếm thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào và lãi vay tăng, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án kéo dài… Như vậy, nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ còn khan hiếm.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, từ giữa năm nay, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã phát hành thành công trái phiếu trở lại. Điều này phần nào tạo kỳ vọng về sự phục hồi niềm tin của thị trường, nhưng trên thực tế, tâm lý người mua vẫn rất thận trọng. Bên cạnh đó, dấu hiệu phục hồi được thể hiện qua chỉ số mua hàng còn rất khiêm tốn, cho thấy nền kinh tế đang chuyển động ở hình chữ U thay vì chữ V. Với diễn biến này, thị trường bất động sản có thể còn khó khăn kéo dài đến quý III năm sau.
“Chúng ta chưa đi trúng ‘tâm’, chưa đẩy được nguồn cung nhà ở giá rẻ ra thị trường thì chưa giải quyết được vấn đề. Làm sao để các doanh nghiệp phát triển phân khúc này được thuận lợi? Nếu cần thiết, Chính phủ sẽ quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ, tương tự như ở Trung Quốc, tránh làm các chủ đầu tư nản lòng. Tóm lại, nếu chúng ta chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở phù hợp thì chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Nhìn vào diễn biến trong quý III vừa qua, nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản khó có thể hồi phục nhanh nếu tình trạng lệch pha cung – cầu chưa được xử lý triệt để và để làm được điều đó thì phải sớm gỡ “nút thắt” nhà giá rẻ.
Tổng Hợp
(ĐTCK)