Sau nhiều năm điều chỉnh, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần hồi phục, nhưng khác với các chu kỳ trước, sự phục hồi lần này không đồng đều. Theo giới chuyên gia, thị trường bước vào giai đoạn phân hóa sâu, chọn lọc theo phân khúc, khu vực và chất lượng tài sản.
Thị trường qua đáy, nhưng hồi phục không đồng đều
Savills Việt Nam đánh giá năm 2025 là năm bản lề cho tiến trình tái cấu trúc thị trường. Kinh tế vĩ mô cho thấy nhiều tín hiệu tích cực: GDP tăng trưởng cao, lạm phát được kiểm soát, mặt bằng lãi suất duy trì ổn định. Đây là các yếu tố quan trọng củng cố niềm tin nhà đầu tư và người mua, tạo nền tảng cho sự hồi phục của bất động sản.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills TP. HCM nhận định, thị trường đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc sâu, chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, quá trình hồi phục diễn ra thận trọng và có chọn lọc, phản ánh sự trưởng thành của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chung quan điểm khi nhận xét: bất động sản đã vượt qua “đáy” của chu kỳ suy giảm và đang hồi phục, nhưng không đồng đều và vẫn bộc lộ những điểm nghẽn mang tính cơ cấu, đặc biệt là lệch pha trong nguồn cung.
Từ chu kỳ tăng nóng đến giai đoạn sàng lọc
So với chu kỳ 2016 – 2018, thị trường từng phục hồi mạnh và lan tỏa rộng. Khi đó, dòng tiền đổ vào nhanh, tâm lý đầu tư ngắn hạn chiếm ưu thế, nhiều phân khúc cùng tăng trưởng bất chấp chất lượng dự án và nhu cầu thực.
Ngược lại, chu kỳ 2026 – 2027 sẽ khác hoàn toàn. Theo Avison Young, hoạt động M&A trên thị trường giảm về số lượng nhưng tăng tính chiến lược. Nhà đầu tư trong nước ngày càng thận trọng, ưu tiên tài sản “chịu được chu kỳ” và có khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Từ năm 2026, thị trường sẽ vận hành trong khuôn khổ pháp lý mới: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản cùng bảng giá đất mới có hiệu lực từ 1/1/2026. Trong ngắn hạn, bảng giá mới có thể gia tăng nghĩa vụ tài chính, nhưng về dài hạn, sự minh bạch được kỳ vọng tháo gỡ nhiều điểm nghẽn lâu năm.
One Mount Group nhận định dòng tiền trên thị trường đang rời xa đầu cơ, quay về nhu cầu ở thực. Mức độ quan tâm đến căn hộ chung cư và nhà phục vụ nhu cầu thực tăng, trong khi các phân khúc đầu tư như đất nền, biệt thự hay nhà phố giảm đáng kể.
Sự thay đổi hành vi người mua kéo theo sàng lọc chủ đầu tư, môi giới và sản phẩm. Những dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí kém kết nối hoặc thiếu tiện ích sống thực chất sẽ gặp khó khăn về thanh khoản, ngay cả khi thị trường chung cải thiện.
Ai hưởng lợi, ai bị đào thải trong chu kỳ mới?
Các chuyên gia đều cho rằng chu kỳ 2026 – 2027 sẽ không còn chỗ cho chiến lược “lướt sóng”. Lợi thế nghiêng về nhà đầu tư và doanh nghiệp tầm nhìn dài hạn, tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác thực tế.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, dự báo: năm 2026, Hà Nội sẽ cung cấp khoảng 35.000 căn hộ, chủ yếu cao cấp và hạng sang, với giá bán tăng ổn định nhưng khác biệt rõ giữa các khu vực, phản ánh tỷ trọng người mua ở thực lớn. TP. HCM dự kiến mở bán 17.200 căn, tập trung tại các đại đô thị pháp lý hoàn thiện. Giá trung tâm tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế, trong khi khu vực vùng ven hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng và xu hướng giãn dân đô thị.
TS Lê Xuân Nghĩa nhận định: năm 2026 sẽ không xuất hiện “cơn sóng lớn” trên thị trường. Đây là giai đoạn củng cố niềm tin, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn. Thị trường sẽ vận hành ổn định, đòi hỏi nhà đầu tư kiên nhẫn và tính toán kỹ lưỡng.
Các chuyên gia cho rằng để chu kỳ tăng trưởng mới diễn ra bền vững, cần đồng thời triển khai nhiều giải pháp nền tảng. Trước hết là hoàn thiện thể chế và đảm bảo tính minh bạch, nhất quán trong thực thi các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông trọng điểm sẽ thúc đẩy kết nối liên vùng, hỗ trợ giãn dân đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng cần xây dựng chiến lược sản phẩm và giá bán hợp lý, phù hợp khả năng chi trả của thị trường, đặc biệt khi bảng giá đất mới làm gia tăng chi phí đầu vào.
PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định thị trường đang vận hành theo logic bền vững hơn, gắn chặt với sức khỏe nền kinh tế và hiệu quả của cải cách thể chế. Nếu các điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ và dòng vốn được phân bổ đúng hướng, bất động sản sẽ trở thành kênh đầu tư ổn định, phục vụ phát triển đô thị và an sinh xã hội.
Chu kỳ tăng trưởng 2026 – 2027 không còn là hồi phục đồng loạt. Đây là giai đoạn thị trường tự sàng lọc, chọn lọc và tái định vị, nơi chỉ những sản phẩm, doanh nghiệp và nhà đầu tư có nền tảng thực chất mới đủ sức đi đường dài.
Theo Vietnamfinance