Chủ đầu tư thường phải tự mua đất và như vậy lẽ ra phải được tự do kinh doanh theo quy định pháp luật, nhưng chính sách điều tiết nhà ở xã hội lại khiên cưỡng, gò bó khi yêu cầu chủ đầu tư phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hộ. Chủ đầu tư nhà ở thương mại đang trong vòng luẩn quẩn khi tạo lập quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.
Để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho công nhân vào năm 2025, Sở Xây dựng TP.HCM sau khi rà soát đã xác định, hiện có 33 dự án nhà ở thương mại có thể dành 20% quỹ đất để làm nhà ở xã hội, trong đó có 14 dự án đã được giải phóng mặt bằng và có thể triển khai ngay trong năm 2022.
Theo tính toán, TP.HCM có thể xây dựng được khoảng 70.000 căn nhà ở xã hội với quỹ đất này, nhưng ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố cũng thừa nhận, một trong những vướng mắc khi phát triển nhà ở xã hội là thời gian làm thủ tục quá dài, thường gấp đôi dự án nhà ở thương mại.
“Khi thực hiện thủ tục pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, mặc dù không tính tiền sử dụng đất của chủ đầu tư, nhưng Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn phải tham mưu cho UBND TP.HCM tính được giá trị này, sau đó mới có quyết định không thu tiền sử dụng đất”, ông Quân nói và cho biết thêm, việc xác định được 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội trong các dự án thương mại, khu đô thị chỉ là bước đầu tiên, để biến quỹ đất này thành những sản phẩm đến tay người có thu nhập thấp là cả một quá trình dài, mà rào cản lớn nhất hiện nay vẫn là thủ tục hành chính.
Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III, thì phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Việc cho phép chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng nhà ở xã hội cũng được loại bỏ tại Nghị định 49/2021.
Quy định trên được đưa ra nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư “né” việc xây nhà ở xã hội trong 20% quỹ đất tại dự án bằng cách nộp tiền thay thế, nhưng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), điều này là thiếu khả thi, bởi từ khi việc điều tiết quỹ đất làm nhà ở xã hội được quy định tại Nghị định 100/2015 và sau đó là Nghị định 49/2021 đến nay, tất cả dự án tại khu vực trung tâm TP.HCM đều không thực hiện quy định này, nếu có làm thì đối tượng mua nhà ở xã hội – vốn là những người có thu nhập trung bình và thấp – cũng khó có thể mua nổi vì giá bán sẽ rất cao.
“Một dự án nhà ở thương mại tại Thủ Thiêm sau khi trừ đi tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, các chi phí và ưu đãi… thì bình quân mỗi mét vuông nhà ở xã hội cũng có giá lên tới 30-40 triệu đồng, một mức giá khiến người có thu nhập cao còn phải suy xét, đó là chưa kể chi phí cho các dịch vụ, tiện ích cao cấp đi kèm phải chi trả khi mua nhà tại những khu vực đắt đỏ này”, ông Châu nói.
Trên lý thuyết, doanh nghiệp được vay 70- 80% tổng giá trị dự án với lãi suất ưu đãi 5%/năm, nhưng từ năm 2016 đến nay, nguồn vốn để tái cấp bù cho các ngân hàng không có, trong khi quy định mới nhất của Ngân hàng Nhà nước lại không cho các ngân hàng thương mại cho vay làm nhà ở xã hội, mà giao cho ngân hàng chính sách xã hội.
Khi đầu tư dự án, chủ đầu tư thường phải tự mua đất và như vậy lẽ ra phải được tự do kinh doanh theo quy định pháp luật, nhưng chính sách điều tiết nhà ở xã hội lại khiên cưỡng, gò bó khi yêu cầu chủ đầu tư phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội, đối với các khu đất tự tạo lập thì cần cho phép chủ đầu tư được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng tiền hoặc bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển nhà ở xã hội, mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.
Tổng Hợp