Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Khác với các phiên bản dự thảo trước đây, Bộ Xây dựng nêu nhiều phương án, tại dự thảo luật này, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất, sở hữu nhà chung cư cần có thời hạn
Tờ trình của Chính phủ đã chỉ ra những bất cập, hạn chế cần sửa đổi Luật nhà ở, đó là quy định về sở hữu nhà ở, đặc biệt với nhà chung cư cũ không còn đủ an toàn buộc phải phá dỡ, cải tạo. Nguyên nhân do pháp luật về nhà ở không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên chủ sở hữu cho rằng đây là quyền vĩnh viễn.
Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, được ghi rõ trong văn bản thẩm định.
Dự thảo cũng quy định chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ sẽ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới.
Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ sở hữu nhân với suất đầu tư tại thời điểm lập phương án bồi thường.
Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.
Nhiều chuyên gia cho rằng, không thể đánh đồng nhà chung cư cũ với nhà chung cư xây dựng, mua, bán theo cơ chế thị trường nên cần có chính sách riêng cho 2 đối tượng này. Thời hạn sở hữu nhà chung cư có liên quan mật thiết đến thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư, nên Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản phải thống nhất với bộ luật lớn hơn là Luật Đất đai để tránh chồng chéo, không đồng nhất.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – cho biết, HoREA mới đây tiếp tục vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần 5.
Theo đó, HoREA cho rằng vẫn còn một số quy định bất cập, chưa phù hợp, điển hình như việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Dự thảo Luật Đất đai. Đồng thời, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng cũng không phù hợp, vì không thể đồng nhất “thời hạn sử dụng nhà chung cư”, tức tuổi thọ nhà chung cư với “quyền sở hữu nhà chung cư”. Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau.
Theo Chính phủ, Luật đất đai hiện không cho phép người Việt định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ngoài dự án để xây nhà ở, cũng như không quy định cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng sử dụng đất.
Trong khi đó, Luật Nhà ở hay Kinh doanh bất động sản lại cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà gắn liền với đất.
Do đó, tại dự thảo trình lần này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà khi xây nhà ở trên đất thừa kế, tặng cho; mua, thuê nhà ở thương mại. Còn người nước ngoài được sở hữu nhà tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, trừ các dự án trong khu vực cần đảm bảo an ninh, quốc phòng.
Khi được sở hữu nhà ở, cá nhân, tổ chức người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, thừa kế và sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư.
Với nhà đất riêng lẻ tại khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, họ chỉ được sở hữu tối đa 250 căn nhà.
Thời hạn sở hữu nhà với người nước ngoài không quá 50 năm và được gia hạn nếu có nhu cầu với trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế.
Ở lần sửa đổi này, Luật Nhà ở cũng bổ sung các quy định về phát triển nhà ở xã hội, để gỡ vướng về quy hoạch, bố trí quỹ đất, lựa chọn và ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Theo đó, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không dùng ngân sách sẽ được hưởng các ưu đãi, như được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất toàn bộ diện tích dự án.
Chủ đầu tư cũng được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp; được hưởng lợi nhuận định mức 10% với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Họ cũng được dành một phần quỹ đất hoặc phần diện tích sàn thuộc khối đế công trình để kinh doanh dịch vụ, thương mại và hạch toán riêng, hưởng lợi nhuận thu được từ kinh doanh này.
Giá bán nhà ở xã hội với các dự án không dùng nguồn ngân sách, sẽ được tính đúng, đủ các chi phí để chủ đầu tư thu hồi vốn xây dựng (gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, lãi vay), lợi nhuận định mức (10%) với phần diện tích xây nhà ở xã hội.
Trường hợp chủ đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê sẽ được bán nhà sau 10 năm theo giá thị trường, nhưng họ phải nộp tiền sử dụng đất, các loại thuế theo quy định.
Tổng Hợp
(Tiền Phong, Lao Động)