Chính sách thì rất hay, nhưng sau một thời gian thi hành có nhiều điểm bất cập như thủ tục giao đất phức tạp, phát sinh vấn đề về mua, bán suất nhà ở xã hội… Như vậy, giữa chính sách và thực tiễn sẽ có độ vênh nhất định. Chiến lược phát triển nhà giá thấp (dưới 20 triệu đồng/m2) vẫn đang bị đặt dấu hỏi về tính khả thi trong việc cụ thể hóa, dù đã hơn một năm Chính phủ ban hành Nghị quyết.
Tháng 5/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 84/NQ-CP và giao Bộ Xây dựng xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Đến tháng 5/2021, thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp còn thiếu cũng là vấn đề được Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đề cập rất kỹ tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng.
Bộ Xây dựng cho biết, trong những năm qua, hệ thống pháp luật về nhà ở đã ngày càng được hoàn thiện để phù hợp với điều kiện thực tiễn của đất nước. Tuy nhiên, bộ này thừa nhận vẫn còn có sự lệch pha cung cầu do các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn cả nước hầu hết quan tâm đầu tư các dự án nhà ở thương mại theo giá thị trường, phục vụ cho các đối tượng có thu nhập cao, dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp dành cho các đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp hoặc trung bình. Thực hiện nhiệm vụ được Chính phủ giao, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, vấn đề là các chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp chưa được quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thuế…, trong khi Nghị quyết của Chính phủ không phải là văn bản quy phạm pháp luật nên sẽ khiến các địa phương gặp khó khăn khi thực hiện. Một trong nhiều vấn đề với việc phát triển nhà giá thấp ở Việt Nam là câu chuyện quỹ đất khi quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP.HCM và Hà Nội đang là bài toán cực kỳ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.
Thuê nhà cũng không phải là giải pháp quá tệ, nhất là với những lao động phổ thông, hay những người trẻ có thể thay đổi tư duy “an cư mới lạc nghiệp”. Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy nhiều quý gần đây, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM tăng liên tục mỗi quý vài phần trăm, chẳng hạn như quý II/2021, giá chung cư tại hai đô thị này tăng 5 – 10% so với quý IV/2020. Về con số tuyệt đối, hầu hết các dự án căn hộ mới có giá dao động từ 30 – 40 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và cao hơn tại TP.HCM.
Nhà đầu tư mua căn hộ giá cao chắc chắn mức cho thuê cũng không thể rẻ, trong khi hầu như chưa có chủ đầu tư nào xây nhà cho thuê, thuê mua với mức giá hợp lý với người lao động phổ thông. Do đó, kể cả chấp nhận đi thuê nhà thì để tìm được một căn hộ tử tế cũng ngoài tầm tay của đa số người lao động. Quỹ đất ngày càng hiếm, có được lô nào, ai cũng chăm chăm tính đến việc phát triển các dự án “có giá bán cao cao chút thì mới bù đắp được cả trăm thứ chi phí có tên và cả không tên”. Người lại nhận định, khi chi phí đầu vào gồm cả nguyên vật liệu, giá nhân công, giá đất… tăng rất nhanh và dự kiến sẽ còn tăng nữa thì việc giảm giá nhà là không tưởng, đó cũng là xu hướng tại các đô thị lớn trên thế giới khi nhà thuê sẽ là “cứu cánh” cho phần lớn cư dân thành thị. Có chủ đầu tư thì nói thẳng hơn rằng, “chính cái ‘hứa hẹn ưu đãi’ của các cơ quan liên quan lại là lực cản cho việc phát triển nhà giá thấp, bởi lâu nay họ mới chỉ… được nghe hứa hẹn chứ đã có giải pháp thực tế gì đâu”.
Tại Hà Nội, đa số dự án mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán dao động từ 30 đến hơn 40 triệu đồng/m2, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm…Thậm chí, nhà phân khúc bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 ở cả hai đô thị lớn không còn. Ngay như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân tại Đặng Xá, Gia Lâm (Hà Nội) hiện nay cũng không còn mức giá 20 triệu đồng/m2.
Còn tại TPHCM, căn hộ chung cư thuộc phân khúc này có giá cao hơn tại thị trường Hà Nội, dao động trong khoảng 35 – 45 triệu/m2. Trong khi đó, nhiều dự án căn hộ thuộc phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tại Hà Nội, TPHCM đang thiết lập mức giá rất cao.
Theo thống kê, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20% – 30% thị trường tùy từng địa phương, đô thị cụ thể và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Còn nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70% – 80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.
Cương Nguyễn