Con số này khiến khá nhiều người giật mình, bởi lẽ cách đây chừng 2 năm, số liệu chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà được đưa ra bởi Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) mới chỉ ở mức 20 – 21 lần.
Báo cáo tổng điều tra dân số và nhà ở được Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố ngày 18/12/2020 cho thấy một thực trạng, trong khi luồng di cư ra thành thị ngày càng gia tăng, thì tỷ lệ người có thể tiếp cận nhà ở lại có thiên hướng giảm. theo ông Nguyễn Huy Minh, Phó Vụ trưởng Vụ Thống kê Dân số và Lao động, Tổng cục Thống kê, điều đáng lưu ý là có 61,8% người di cư hiện nay thuộc nhóm tuổi trẻ từ 20 – 39 tuổi và khoảng 50% trong số này phải đi thuê/mượn nhà để ở và chủ yếu là thuê/mượn của tư nhân.
Trên thực tế, trong báo cáo gửi Quốc hội về các vấn đề của ngành xây dựng, trong đó có tình hình thị trường bất động sản mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã đề cập đến thực trạng khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người dân sinh sống tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM ngày càng giảm. Trong đó, nguyên nhân lớn nhất là do giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản và cũng không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.
Trong khi đó, giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, sắp xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị… để đẩy giá bất động sản lên cao, làm bất ổn thị trường. Cũng theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản hiện còn phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch bất động sản.
Theo báo cáo mới nhất của bộ này cập nhật tình hình thị trường địa ốc quý III/2020, phân khúc bất động sản nhà ở chưa có xu hướng giảm giá mà vẫn tăng theo quý. Cụ thể, trên cả nước, giá bán căn hộ trung cấp dao động từ 20 – 35 triệu đồng/m2, phân khúc cao cấp từ 35 triệu đồng/m2 trở lên. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình dân khoảng 24,8 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư trung cấp khoảng 31 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư cao cấp khoảng 37,7 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,24% so với quý II/2020). Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 0,03%; còn tại TP.HCM, mức giá bán dao động từ 30 – 50 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020).
Kết quả khảo sát từ Navigos cho thấy bức tranh rõ hơn về tình hình tiếp cận nhà ở trong xã hội khi cho biết, giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội đang cao hơn 28 lần so với thu nhập của người trẻ. Cụ thể, thu nhập bình quân của người trẻ mới đi làm là 72 triệu đồng/năm, trong khi giá căn hộ 2 phòng ngủ bình quân hiện đã lên đến 2 tỷ đồng.
Nguồn cung hạn hẹp đua nhau đẩy giá
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills, chính sách hỗ trợ nhà ở thương mại giá thấp mà Bộ Xây dựng đề xuất là quan điểm tích cực để bổ sung các chính sách phát triển nhà ở giá rẻ, nhưng còn có một số nút thắt cần giải quyết nếu muốn chính sách này đi vào cuộc sống.
Thách thức đầu tiên là vấn đề về quỹ đất khi quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP.HCM và Hà Nội đang là bài toán cực kỳ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Trên thị trường, đã từng có những dự án nhà ở thương mại chỉ 10 triệu đồng/m2, nhưng các dự án này thường khá xa trung tâm thành phố, hoặc thiếu thốn hạ tầng tiện ích nên rất khó hình thành cộng đồng dân cư.
Trở lại với thống kê của Tổng cục Thống kê và Quỹ Dân số liên hợp quốc, hiện cả nước có 39,4 triệu người sống ở các khu vực đô thị, chiếm 40,9% dân số. Trong đó, áp lực nhập cư tại các đô thị là rất lớn, nhất là các đô thị loại đặc biệt như TP.HCM và Hà Nội, khi “cứ 1.000 người dân sống tại các đô thị loại đặc biệt thì có tới gần 200 người là người nhập cư”, báo cáo cho biết.
Cùng với việc giá bất động sản không ngừng tăng cao, tình trạng mất cân đối cung – cầu đang khiến giấc mơ an cư của đại bộ phận người dân đô thị ngày càng bị đẩy đi xa.
Làn sóng nhập cư này cũng tạo áp lực lớn lên cung – cầu nhà ở, đặc biệt khi dự báo cho thấy đến năm 2030 sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sinh sống tại khu vực đô thị và đến năm 2039 sẽ là thời điểm chấm dứt thời kỳ dân số vàng, khiến thu nhập của mỗi người dân và hộ gia đình có nguy cơ giảm xuống.
Mức tăng giá bất động sản cao nhất phải kể đến hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM. Số liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS) cho thấy, riêng ở Hà Nội, mức giá tại các dự án tăng khoảng 5-7%. Nhiều dự án ở phía tây có sự đột biến về giá, từ khoảng 30 triệu đồng/m2 hồi đầu năm lên 50-55 triệu đồng/m2 vào cuối quý 3/2020.
Đặc biệt, giá bất động sản tại TP. HCM có mức tăng cao nhất cả nước. Dữ liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nếu như ở quý 1/2017, giá bán căn hộ trung bình tại các quận 2, 9 và Thủ Đức vào khoảng 29 triệu đồng/m2, đã tăng lên 38 triệu đồng/m2 vào quý 4/2018 và tiệm cận 41 triệu đồng/m2 vào quý cuối năm 2019.
Còn ở miền Đông Nam Bộ – những địa phương giáp ranh với TP.HCM, việc đầu tư sân bay Long Thành ở Đồng Nai cùng với hàng loạt cầu đường kết nối không gian phát triển các tỉnh miền Đông đã tạo nên làn sóng thực sự sôi động. Giá đất tại khu vực Long Thành hồi năm 2019 dao động khoảng 12-14 triệu đồng/m2, thì ngay đầu năm 2020 được đẩy lên bình quân 22 triệu đồng/m2.
Ở một số thị trường phía bắc như Bắc Ninh và Bắc Giang, giá đất nền hiện tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, theo VaRS, giao dịch chủ yếu là hoạt động mua đi bán lại, lượng sản phẩm mới rất hạn chế. Có hiện tượng môi giới và một số nhà đầu tư “thổi giá, lướt sóng”.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VaRS, cho rằng giá bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực. Giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút “bong bóng”, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp, dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm.
Giá đất đai ở các địa phương bị đẩy tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường.
Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong 10 năm tới, nhất là tại các đô thị lớn. Trong khi đó, từ Bắc vào Nam, nơi đâu cũng có hiện tượng giá bất động sản tăng cao, bất chấp tình hình kinh tế khó khăn, chủ yếu là do tình trạng đầu cơ, lướt sóng.