Nhiều kế hoạch triển khai dự án và bán hàng của doanh nghiệp bất động sản bị đình trệ suốt thời gian qua. Cú đấm bồi từ đại dịch Covid-19 khiến công cuộc tái cấu trúc của các doanh nghiệp có sẵn những vấn đề nội tại trở nên gian nan hơn.
Trong thời gian qua, khi thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán phát triển mạnh mẽ, các doanh nghiệp trong nước đã có cơ hội tiếp cận được với nguồn vốn rẻ, tăng trưởng vượt bậc tương đối dễ dàng, nhanh chóng và sinh lời cao. Các doanh nghiệp đã tận dụng điều kiện thuận lợi của thị trường để mở rộng cơ hội đầu tư, tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận. Tuy nhiên, rất ít doanh nghiệp quan tâm đến việc xây dựng chiến lược kinh doanh bền vững, hay xây dựng cấu trúc doanh nghiệp hoặc quy trình hoạt động để đảm bảo hiệu quả lâu dài.
Theo đánh giá của Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công thương), M&A là kênh đầu tư hiệu quả và cũng là cách thức để các tập đoàn, doanh nghiệp lớn thực hiện tái cấu trúc nội bộ, nâng cao năng lực cạnh tranh trong bối cảnh vừa đấu tranh đẩy lùi dịch bệnh Covid-19, vừa phục hồi kinh tế như hiện nay. Tuy nhiên, với sự trở lại của bệnh dịch trên toàn cầu và dự đoán các biến chủng mới nguy hiểm hơn có thể xuất hiện, tư duy tái cấu trúc các doanh nghiệp cũng cần thay đổi.
Phát triển bền vững là điều nhiều doanh nghiệp bất động sản muốn hướng đến nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng làm được. Thêm vào đó, những khó khăn liên tiếp trong năm 2020 đang là bài thuốc thử cho tất cả. Để có thể mở rộng thị trường, đa số doanh nghiệp phải hoàn thành kịp thời quá trình tái cơ cấu, cộng thêm có những quyết sách hợp lý.Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam có những diễn biến khá phức tạp, khó đoán định, nhưng có thể khái quát như sau: Trầm lắng, giá nhà cao, lệch pha về tình hình thanh khoản và sự tái cấu trúc mạnh mẽ, dần có những tín hiệu khởi sắc. Vì sao lại như vậy?
Công ty cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (mã HQC), từ năm 2017 trở lại đây, Công ty lên kế hoạch thoái vốn các công ty con để tránh sở hữu chéo, đồng thời tái cấu trúc sản phẩm theo hướng chuyển dần sang các dự án nhà ở thương mại. Mô hình kinh doanh mới được Hoàng Quân triển khai thực hiện từ tháng 10/2020 và tính tới nay, tập đoàn này đã hợp tác được 15 dự án trên toàn quốc, ở TP. HCM có 7 dự án.
Tuy vậy, như ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Hoàng Quân từng thừa nhận tại đại hội cổ đông thường niên 2021, phải hết năm 2023, Công ty mới hoàn tất tái cấu trúc và xóa thặng dư vốn âm. Năm 2021 là năm khởi đầu cho quá trình hồi phục của Hoàng Quân. Dẫu vậy, các kế hoạch của Hoàng Quân đặt ra vào thời điểm tháng 4/2021 khi khu vực phía Nam chưa bị bùng phát đại dịch Covid-19 trên diện rộng, và qua 6 tháng, kế hoạch tái cấu trúc của Hoàng Quân vẫn đang bỏ ngỏ.
Công ty cổ phần Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay (mã NVT), chủ đầu tư khu nghỉ dưỡng 5 sao Six Senses Ninh Vân Bay tại Nha Trang, hai năm sau ngày đổi chủ vẫn chưa tìm ra hướng đi triệt để cho việc xóa khoản lỗ lũy kế lên tới gần 700 tỷ đồng tại thời điểm cuối 2019. Hoạt động khai thác khu nghỉ dưỡng Six Senses Ninh Vân Bay dù vẫn ghi nhận kết quả doanh thu trong giai đoạn bùng phát dịch, nhưng không thể bù đắp các chi phí bỏ ra.
Ban lãnh đạo Ninh Vân Bay đặt nhiều tham vọng vào kế hoạch đầu tư mới, trong đó có việc nhận chuyển nhượng Công ty TNHH Đầu tư du lịch Dã Hương và nắm giữ thêm thêm hai khu nghỉ cao cấp Ana Mandara Villas Dalat Resort&Spa và khu nghỉ dưỡng Mũi Né. Tuy nhiên, việc tập trung vào mảng bất động sản nghỉ dưỡng cũng đặt ra áp lực lớn với kế hoạch xóa lỗ lũy kế của Ninh Vân Bay, nhất là khi thị trường du lịch hầu như vẫn đóng băng, chưa biết khi nào hồi phục trở lại.
Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã QCG) đang gặp thách thức rất lớn liên quan đến câu chuyện tái cấu trúc tài chính, xuất phát từ các khoản nghĩa vụ tài chính tại dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển (huyện Nhà Bè).
Tính tới cuối quý II/2021, nợ phải trả của doanh nghiệp này là hơn 5.668 tỷ đồng, trên vốn chủ sở hữu 4.264 tỷ đồng. Điều đáng chú ý trong cơ cấu nợ là con số phải trả ngắn hạn khác chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng quy mô nợ phải trả, với giá trị 5.312 tỷ đồng. Trong đó, khoản phải trả lớn nhất đến từ việc nhận tiền của Sunny Land cho Dự án Phước Kiển (huyện Nhà Bè, TP.HCM) gần 2.883 tỷ đồng. Về mối quan hệ với Sunny Land, được biết, Quốc Cường Gia Lai đã khởi kiện đối tác này lên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) liên quan tới Dự án Phước Kiển.
Ngoài “mối ân oán” ngàn tỷ với Sunny Land, số tiền phải trả các bên liên quan của Quốc Cường Gia Lai có quy mô khá lớn, với 1.511 tỷ đồng. Một số bên liên quan có quan hệ vay nợ với Công ty là Công ty Bất động sản Hiệp Phúc, Công ty Bất động sản Quốc Cường Thuận An, Công ty Xây dựng và Kinh doanh Nhà Phạm Gia, Công ty Đầu tư Quốc Cường Land… và một số cá nhân là Lại Thế Hà, Lầu Đức Duy, Nguyễn Thị Như Loan.
Đầu tháng 7/2021, Quốc Cường Gia Lai đã công bố giải thể công ty con là Công ty TNHH Bất động sản Quốc Cường Phước Kiển sau gần nửa thập niên không mang lại đồng doanh thu nào, trong khi vẫn phải chịu gánh nặng chi phí duy trì và xử lý các tồn đọng của dự án. Song song với quyết định giải thể công ty con, Hội đồng quản trị Quốc Cường Gia Lai cũng thông qua việc giải thể công ty liên kết là Công ty cổ phần Bất động sản Quốc Cường Thuận An.
Trong hai năm qua, thay vì xuất hiện với việc hào hứng công bố các thương vụ đầu tư dự án mới, SaigonRes lại xuất hiện nhiều trên các phương tiện thông tin đại chúng về những vụ khởi kiện đối tác ra toà án để đòi lại tiền đặt cọc trong các thương vụ mua đất hoặc cho vay từ những năm trước, trong đó có vụ kiện Công ty cổ phần Xây dựng Kim Hảo để đòi lại 457 tỷ đồng tiền đặt cọc mua đất. Saigonres đang đứng trước bài toán khó khăn trong việc tái cấu trúc, nhất là việc cơ cấu lại cán cân tài chính khi nợ đang gấp khoảng 1,5 lần so với vốn chủ sở hữu. Bức tranh của Saigonres còn có đặc điểm là phần lớn nợ phải trả dồn vào nợ ngắn hạn, với quy mô rất lớn.
Giữa tháng 9/2021, Ban lãnh đạo Công ty đã phải điều chỉnh chỉ tiêu doanh thu 2021 giảm 74% so với kế hoạch ban đầu, xuống còn 273 tỷ đồng và chỉ tiêu lãi sau thuế giảm 82%, về mức 38 tỷ đồng khi tình hình dịch bệnh Covid-19 bùng phát ở khu vực phía Nam.
Nếu như năm 2019, 2020 thời cơ và thách thức tương đương nhau thì bước sang năm 2021, chúng ta đã vừa cùng nhau trải qua những tháng với nhiều khó khăn, thách thức lớn đan xen, bất ngờ xuất hiện, tác động xấu, nhiều mặt và hậu quả rất nặng nề.
Nhật Hạ
(Nhật Hạ)