Để ổn định thị trường BĐS, ngăn chặn và xóa bỏ tình trạng “bong bóng” và “giá ảo”, cần tháo gỡ nút thắt về nguồn cung. Bởi hiện tại cả nước có rất nhiều dự án đang phải “đắp chiếu”, chờ các cơ quan quản lý phê duyệt.
Để giảm thiểu hoạt động đầu cơ, thị trường BĐS cần tập trung phát triển các dòng vốn kiến tạo thay vì các dòng vốn nhằm “ăn xổi” bằng cách nắn chỉnh dòng vốn F0, dòng vốn “ảo” đổ vào thị trường BĐS cùng với việc nhà nước, các cơ quan liên ngành tích cực nghiên cứu để đưa ra những chính sách phát triển vi mô và tầm nhìn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, hài hòa.
Trước đó, khi chứng kiến hiện tượng giá đất tăng đột biến do các nhóm đầu cơ liên kết để “thổi giá” vào dịp cuối năm, chính quyền một số địa phương như Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Đắk Nông, Quảng Trị, Bắc Giang, Hòa Bình, Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng,… đã ban hành các văn bản tạm dừng tiếp nhận hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, chấn chỉnh tình trạng phân lô, bán nền trái phép, cấp sổ đỏ chồng lấn, sai đối tượng, “siết” điều kiện tham gia đấu giá đất, xử lý các dự án chậm tiến độ, công khai các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng,… nhằm chặn đứng “cơn sốt đất ảo”.
Hiện nay rất nhiều dự án đang bị “ách tắc” khi chưa được chuyển sang đất ở do các nhà đầu tư chủ yếu giữ đất nông nghiệp. Rất nhiều dự án không được phê duyệt, kể cả dự án được quy hoạch là đất ở, bởi không ai dám ký duyệt dự án trái luật. Tôi được mời dự nhiều hội thảo, cho ý kiến về vấn đề này, từ doanh nghiệp đến cơ quan chức năng đều kêu ca, phản ảnh luật chồng chéo, đặc biệt là điều 75 Luật đầu tư.
Điều này gây nên tình trạng đất ở ngày càng khan hiếm hơn, kích thích vào sốt giá đất, nguy cơ cao hơn nữa không có lợi cho thị trường bất động sản, rủi ro cho doanh nghiệp đến nay cả nhà đầu tư thứ cấp.
Thực tế, hiện nay sốt giá đang xảy ra trên khắp cả nước, nếu giá đất không được kìm hãm về giá trị thực thì sẽ rất khó giải quyết nhà cho đối tượng có thu nhập trung bình và dưới trung bình. Cần sớm phê duyệt các dự án phù hợp với quy hoạch để tạo nguồn cung thuận lợi cho phát triển dự án, giảm khả năng sốt giá, nếu không thì thiệt hại cho xã hội rất lớn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng giá trị bất động sản sẽ tỉ lệ thuận với việc đầu tư nhưng đầu tư một mà giá tăng 3 – 4 lần, thậm chí tăng nhiều hơn là chắc chắn có sự bất hợp lý. Nói về thị trường BĐS, ông Đính cho rằng nếu đầu tư một phần thì giá trị sẽ tăng một phần vì BĐS tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Thế nhưng hiện nay có hiện tượng đầu tư một mà giá lại tăng 3 – 4 lần, thậm chí tại một số địa phương còn tăng nhiều hơn thế và điều này chắc chắn có sự bất hợp lý.
Dẫn chứng là theo bộ phận phân tích dữ liệu của VARS, trong năm qua, bất chấp ảnh hưởng của đại dịch COVID -19, giá BĐS ở hầu hết các phân khúc tại các địa phương đều liên tục tăng, có những khu vực còn xảy ra hiện tượng tăng “nóng”. Từ đó dẫn đến việc thị trường đã xuất hiện những tín hiệu bất thường như “bong bóng” cục bộ, giá đất nền tăng “phi mã” ở mức không bình thường trong khi có nhiều dự án mặc dù được quảng cáo nhiều với giá cao nhưng thanh khoản lại không tăng tương xứng.
Chủ tịch VARS phân tích nguyên nhân chính là do nguồn cung khan hiếm trong khi lực cầu thị trường đang mạnh, đặc biệt là nhu cầu mua để đầu tư. Tuy nhiên ông Đính đánh giá lực cầu BĐS hiện nay là chỉ là cầu “ảo” vì nếu là cầu thật thì BĐS phải phục vụ nhu cầu ở thực, được đưa vào sử dụng, kinh doanh lâu dài. Đồng thời các dòng vốn đang chảy vào BĐS hiện tại chỉ mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi, đầu tư “lướt sóng”.
Bàn về giải pháp để ổn định thị trường BĐS, ngăn chặn và xóa bỏ tình trạng “bong bóng” và “giá ảo”, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng chúng ta cần tháo gỡ nút thắt về nguồn cung. Bởi hiện tại cả nước có rất nhiều dự án đang phải “đắp chiếu”, chờ các cơ quan quản lý phê duyệt. “Nếu những dự án này được tung ra thì thị trường sẽ không còn tình trạng khan hiếm sản phẩm, không còn lý do để tăng giá. Khi khách hàng có nhiều sự lựa chọn thì thị trường sẽ tự điều tiết theo đúng nguyên lý của nó, giá cả sẽ trở lại giá trị thực do thị trường tự đánh giá”, ông Đính nêu.
Tổng Hợp