Theo HoREA, đề xuất ‘Nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian chỉ khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua theo quy định’ là không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, với thực tiễn.
Tháo gỡ ‘ách tắc’ cho 126 dự án tại TP.HCM
Liên quan đến báo cáo của Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM tại văn bản số 2764/SQHKT-QLTHQH-PC ngày 10/8/2020 “Về những bất cập giữa Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư trong việc xác định chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại”, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng một trong những bất cập là việc từ nay đến ngày 31/12/2020, Sở Quy hoạch Kiến trúc có thể không nhận giải quyết hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của nhà đầu tư, mặc dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP.HCM, dẫn đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp trên địa bàn thành phố có thể tiếp tục bị “ách tắc”.
Cụ thể, tại văn bản 2764/SQHKT-QLTHQH-PC, Sở Quy hoạch Kiến trúc nêu ý kiến: “Hiện nay, Luật Đầu tư năm 2020 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng đã được Quốc hội thông qua, tuy nhiên, các Luật này có hiệu lực để triển khai thực hiện từ ngày 1/1/2021”.
Ảnh minh họa.
HoREA cho rằng, Sở Quy hoạch Kiến trúc có hàm ý, trong thời gian từ nay đến ngày 31/12/2020, thì vẫn phải thực hiện theo các quy định của Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014. Có nghĩa là, Sở Quy hoạch Kiến trúc vẫn không nhận và không giải quyết hồ sơ của nhà đầu tư đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, mặc dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của Chủ tịch UBND TP.HCM, vì quyết định này ghi tên nhà đầu tư, chứ không phải chủ đầu tư.
Mặt khác, thể hiện Sở Quy hoạch Kiến trúc không phải là Cơ quan đề xuất thực hiện bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, sau bước 1: Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, trong quy trình đầu tư xây dựng gồm 4 bước theo báo cáo tổng hợp, đề xuất của Sở Xây dựng. Nếu UBND TP.HCM có chỉ đạo, thì Sở Quy hoạch Kiến trúc chấp hành và thực hiện.
“Sở Quy hoạch Kiến trúc chỉ báo cáo thực trạng tình hình và trình UBND TP.HCM xem xét, quyết định về những bất cập giữa Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư trong việc xác định chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại. Nhưng, Sở Quy hoạch Kiến trúc không nêu chính kiến, cũng không đề xuất giải pháp để xử lý các bất cập trên”, HoREA nêu ý kiến.
Theo HoREA, do Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2021, nên rất cần thiết phải sớm ban hành quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, để vừa tháo gỡ “ách tắc” cho 126 dự án nhà ở thương mại trong thời gian qua, vừa phù hợp với các quy định của Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.
Quy trình 4 bước nhưng nhiều bất cập
Tại văn bản 5290/SXD-PTĐT ngày 20/5/2020 về việc “Hoàn thiện quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở”, Sở Xây dựng TP.HCM đã đề xuất quy trình đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại TP.HCM với 4 bước:
Bước 1: Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.
Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Bước 4: Nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian; chỉ khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua theo quy định, bao gồm: Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ.
Theo đó, trong 4 bước được Sở Xây dựng đề xuất trên thì ở bước thứ 4 được nhận xét là có nhiều bất cập. HoREA cho rằng, đề xuất “Nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian; chỉ khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua theo quy định” là không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và cũng không phù hợp với thực tiễn.
“Nhà đầu tư không thể thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian, vì theo Sở Xây dựng, trước hết nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, thì các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua theo quy định. Thực chất, nhà đầu tư vẫn phải thực hiện tuần tự các thủ tục hành chính”, HoREA giải thích.
Bên cạnh đó, HoREA cũng dẫn chứng, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nộp tiền sử dụng đất, trong 2 trường hợp: Trước khi bán nền nhà, bán nhà đã xây dựng, hoặc bán nhà hình thành trong tương lai; trước khi lập thủ tục cấp “sổ đỏ” dự án. Luật Xây dựng cũng không quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nộp tiền sử dụng đất, trước khi khởi công xây dựng các công trình của dự án.
Ngoài ra, sau khi đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và doanh nghiệp đã được giao thuê đất, thì đã đủ điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng và được công nhận chủ đầu tư dự án…
‘Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại’, gồm 4 bước, được HoREA đề xuất:
Bước 1: Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư (Ghi chú: Từ ngày 1/1/2021, gọi là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư”).
Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.
Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính sau đây: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình, theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất (Ghi chú: Từ ngày 1/1/2021, bỏ thủ tục thẩm định thiết kế kỹ thuật, mà lồng ghép trong thủ tục cấp Giấy phép xây dựng).
Bước 4: Lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.