Nhiều lập luận cho rằng, cần phải “giải cứu” thị trường bất động sản, giải cứu doanh nghiệp ngành này khỏi tình trạng khó khăn hiện tại, nếu không sẽ kéo theo sự đổ vỡ dây chuyền, gây tổn hại nặng nề đến nền kinh tế.
Tuy nhiên, kinh nghiệm cho thấy, kích hoạt thị trường này bằng những liều “doping” vốn ít hiệu quả hơn nhiều so với những giải pháp căn cơ như tháo gỡ ách tắc pháp lý, đẩy nhanh các thủ tục hành chính phát triển dự án… Thị trường sẽ dần ổn trở lại sau quá trình tự điều chỉnh và nền kinh tế thực đi vào quỹ đạo tăng trưởng.
Xét trên khía cạnh đóng góp của bất động sản vào nền kinh tế, những tưởng một ngành kinh doanh liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực, đến mọi gia đình, mọi tổ chức sẽ đóng một vai trò cực kỳ to lớn cơ cấu GDP, nhưng thực tế lại không phải như vậy. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, ngành bất động sản chỉ đóng góp 4,5% trong cơ cấu GDP của đất nước.
Tuy đóng góp tỷ lệ khiêm tốn trong cơ cấu GDP, song bất động sản lại đang “ngốn” tới 21% tổng dư nợ toàn hệ thống tín dụng. Con số này được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đưa ra tại cuộc họp với các doanh nghiệp bất động sản gần đây.
Ở góc độ nào đó, chúng ta có thể thấy, ngành bất động sản hoạt động chưa thực sự hiệu quả tương ứng với số vốn họ dùng tới. Ở vị trí của nhà điều hành kinh tế vĩ mô, liệu có nên “tiếp tục” phân bổ nguồn vốn nhiều hơn vào nơi chưa hiệu quả?
Chỉ góc độ này thì có lẽ chúng ta đã có được câu trả lời cho bản thân, liệu rằng có nên cứu doanh nghiệp bất động sản hay không? Bởi hiện tại, để “cứu” doanh nghiệp bất động sản ngay tức thì, chỉ có cách bơm thêm vốn. Còn việc tạo hành lang pháp lý, minh bạch thị trường bất động sản, hay gỡ vướng pháp lý, đẩy nhanh các thủ tục hành chính cho các dự án bất động sản… đều những giải pháp căn cơ, lâu dài để phát triển thị trường.
Luận điểm được nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp, thậm chí cả chuyên gia kinh tế đưa ra, với hơn 21% tổng dư nợ toàn hệ thống, nếu không cứu bất động sản thì toàn bộ khoản nợ này sẽ biến thành nợ xấu, từ đó tạo ra tình trạng mất thanh khoản của hệ thống ngân hàng, kế tiếp là đổ vỡ dây chuyền trong nền kinh tế. Nghe thì có vẻ rất hợp lý, nhưng thực tế dường như không xảy ra theo chiều hướng xấu đến như thế.
Nhìn lại cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản giai đoạn 2012 – 2013, khi ấy, nhiều người cũng cho rằng, nợ xấu sẽ tăng vọt và hệ thống ngân hàng “lâm nguy”. Sự thực thì nợ xấu hệ thống ngân hàng thời điểm đó tăng mạnh, con số chính thức vào khoảng 9%, con số không chính thức có thể lên tới 20%.
Theo ước tính của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng, tỷ lệ nợ xấu ở một số ngân hàng yếu kém có thể còn cao hơn. Điều này làm cho thanh khoản của hệ thống ngân hàng “căng như dây đàn”, hàng loạt ngân hàng đẩy lãi suất huy động lên cao ngất ngưởng để cải thiện thanh khoản.
Tuy nhiên, ngay cả trong tình trạng thị trường bất động sản và thị trường tiền tệ khó khăn như năm 2012, kinh tế Việt Nam cũng không rơi vào tình trạng suy thoái. Năm 2012, tăng trưởng GDP của Việt Nam rơi xuống mức thấp nhất trong hàng chục năm nhưng vẫn đạt 5,03%. Như vậy, chúng ta có thể an tâm một điều: dù bất động sản có khó khăn thì kinh tế vẫn có thể tăng trưởng.
Khó khăn sẽ có, nhưng chắc chắn không sập, dù bất động sản chiếm 21% tổng dư nợ tín dụng. Thực tế, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có thể đổ vỡ khi thị trường gặp khó, vẫn có nhiều doanh nghiệp sở hữu nguồn lực tài chính mạnh, vay nợ ít, thậm chí không vay nợ.
Mặt khác, không phải ngân hàng nào cũng tham gia mãnh liệt vào cho vay bất động sản. Chỉ có những ngân hàng cho vay quá nhiều trên thị trường bất động sản mới gặp vấn đề lớn về thanh khoản và nợ xấu, phần còn lại vẫn sẽ sống tốt. Hơn nữa, hệ thống ngân hàng thương mại luôn có sự điều tiết của Ngân hàng Nhà nước và các biện pháp hỗ trợ thanh khoản khẩn cấp.
Thời kỳ 2012 – 2013, Ngân hàng Nhà nước đã thành lập VAMC để mua lại các khoản nợ xấu từ ngân hàng thương mại và cho phép các ngân hàng thương mại trích lập dự phòng nợ xấu dần trong 5 năm. Bằng cách này, hệ thống ngân hàng đã vượt qua khủng hoảng nợ xấu và tăng trưởng mạnh. Những ngân hàng có vấn đề thời điểm đó bị tụt lại phía sau, còn những ngân hàng không bị ảnh hưởng đã vượt lên dẫn đầu.
Lần này, có lẽ nợ xấu cũng sẽ tăng, nhưng chưa chắc thanh khoản sẽ căng như lần trước, bởi lạm phát nhẹ hơn, nội lực của các ngân hàng cũng đã gia tăng đáng kể. Ngân hàng Nhà nước cũng có kinh nghiệm xử lý trong giai đoạn trước. Đặc biệt, hiện tại, thanh khoản chung của toàn hệ thống khá dồi dào.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán)