Trong một “rừng” kiến nghị giải pháp cứu bất động sản của HoREA, chỉ 1 dòng ngắn gọn “nới room tín dụng thêm khoảng 1 – 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 – 200.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm” lại gây tranh cãi “nảy lửa” từ dư luận tới chuyên gia.
Thủ tướng Chính phủ vừa lập Tổ Công tác nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản với 8 thành viên đại diện “mọi góc độ” của thị trường bất động sản, như xây dựng, đầu tư, tài nguyên – môi trường, tài chính, công an, ngân hàng và Văn phòng Chính phủ.
Việc này khiến giới bất động sản, đặc biệt là ở TP.HCM, Hà Nội “khấp khởi”, bởi thông qua tổ chức hiệp hội (như HoREA), họ đã “kêu” suốt nhiều tháng qua do lâm tình cảnh dự án “đứng hình”, thanh khoản “đứt”, có tập đoàn phải cắt giảm 50% nhân sự, có doanh nghiệp phải đi vay tín dụng đen…
Thực ra, bản chất “cứu bất động sản” chính là khơi thông thanh khoản, cho dòng tiền “chảy ra”. Bởi tiền đang bị “kẹt” trong bất động sản là chính, ở dạng trái phiếu, ở dạng tài sản thế chấp ngân hàng, không có lưu thông trong nền kinh tế, nên khó có thể kích thích tiêu dùng, tăng tiêu thụ sản phẩm.
Mới đây, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030.
Việc thực hiện đề án này sẽ giúp đưa thị trường bất động sản về đúng nghĩa và bền vững, bởi như chính thừa nhận của HoREA, thì thị trường bất động sản bền vững phải là thị trường mà trong đó, “phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu giữ tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”.
Nhưng thực tế, theo Liên đoàn Lao động TP.HCM, thì “số lượng công nhân lao động tiếp cận nhà ở xã hội của Nhà nước hầu như không có điều kiện tiếp cận thông tin, cũng như không có khả năng tài chính, do tiền lương, thu nhập thấp, không có tích lũy”.
Điều này có nghĩa, với mức thu nhập hiện nay, công nhân khó lòng mua nổi căn nhà xã hội. Thế nên, theo các chuyên gia, cần tách bạch, hình thành mô hình nhà cho công nhân thuê, không mua bán, không bị đầu cơ, chỉ để đáp ứng nhu cầu chỗ ở và biến động việc làm.
Và muốn vậy, theo Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (HEPZA), phải điều chỉnh chính sách phù hợp. Theo quy định hiện nay, dự án xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng thực tế, doanh nghiệp xây dựng dự án dạng này tại các khu chế xuất, khu công nghiệp đều đã phải thuê đất và trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê cho các công ty hạ tầng.
Tiếp đến, theo chính sách, chủ đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân được vay vốn ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội và Quỹ Đầu tư của TP.HCM. Tuy nhiên, hiện nay, vốn ưu đãi chủ yếu dành cho người mua nhà vay, còn chủ đầu tư xây dựng thì chưa được hưởng thụ chính sách này.
Mới đây, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho hay, tín dụng 10 tháng năm 2022 tăng trưởng 11,5%, trong khi nguồn vốn chỉ tăng 4,8%, nên “ngay cả khi Ngân hàng Nhà nước có nới thêm room tín dụng, thì ngân hàng thương mại cũng không đủ vốn để cho vay tiếp”. Đó là chưa nói, dư nợ cho vay và tổng huy động gần như tương đương nhau, các ngân hàng đang rất khó khăn trong hệ số an toàn vốn.
Với thực tế trên, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, với đa phần giới chuyên gia kinh tế, chính sách, thì khả năng cứu lúc này là chỉ có thể là “đúng người, đúng bệnh”, chứ không phải cứu kiểu đổ đồng. Bởi vì, phía sau “mạch máu” bất động sản có khoảng 40 ngành, nghề sản xuất – kinh doanh liên đới. Đó là chưa kể, nhiều doanh nghiệp, dự án có thanh khoản tốt đang bị “vạ lây” trong bối cảnh chung.
Cứu, là với những dự án bị ách tắc không phải do lỗi thị trường, như 64 dự án ở TP.HCM bị dừng từ năm 2017 đến nay để rà soát pháp lý vì sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hay do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm; những dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung nhà ở xã hội đang bị vướng mắc; cấp sổ đỏ cho dự án đã bán cho khách hàng hoặc những dự án có khả năng thanh khoản cao và có chi phối lực lượng lao động ngành nghề lớn…
Kể cả khi phía ngân hàng chấp nhận rủi ro nới room vượt quá hạn mức tín dụng để cứu bất động sản, trong khi chờ hoàn thiện giải pháp xây dựng thị trường lạnh mạnh, thì cơ quan chức năng cũng không “đánh đồng”, bởi nếu cứu tràn lan, chẳng khác nào cho “uống sâm” để “nuôi bệnh ác tính”.
Tổng Hợp