Căn hộ vừa túi tiền tại Tp.HCM tiếp tục thiếu vắng nguồn cung mới, được xem là lý do khiến mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp vẫn tăng trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn ra phức tạp.
Chính việc nguồn cung ra thị trường ngày càng hạn hẹp khiến mặt bằng giá căn hộ Tp.HCM vẫn đà tăng. Theo DKRA, mức tưng giá sơ cấp của các CĐT đưa ra tăng phổ biến từ 3 – 5% so với đợt mở bán ở quý trước, chủ yếu ở những dự án chuẩn bị bàn giao, hình thành KĐT hiện hữu với hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ.
Không chỉ ra sơ cấp tăng, thị trường thứ cấp mặc dù thanh khoản chững lại do dịch nhưng giá vẫn tăng, mức tăng dao động từ 1-2% trong quý. Nhất là ở những dự án pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng nhanh chóng, hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện,… vẫn luôn thu hút tốt sự quan tâm của người mua khi dịch bệnh cơ bản được kiểm soát. Những căn hộ hạng C có giá dưới 2 tỷ đang thu hút được sự quan tâm của đa số người mua trên thị trường, mặc dù vậy nguồn cung của phân khúc này chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp tại Tp.HCM và có xu hướng giảm trong thời gian tới. Cũng chính vì thế, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng phân khúc căn hộ giá rẻ ra ngoài trung tâm.
Cơ sở hạ tầng cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở khu vực phía Đông (thành phố Thủ Đức) và phía Nam (Quận 7 và Nhà Bè) hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở cao tầng. Các dự án hạ tầng đáng chú ý như tuyến Metro số 1, cầu Thủ Thiêm 2 và 4, mở rộng đường Lê Văn Lương – ĐT826C, đường Long Hậu – ĐT826E và hầm Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ. Theo Savills, đến năm 2024, thành phố Thủ Đức sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 44% thị phần, Quận 7 chiếm 13% và Nhà Bè chiếm 8%. Các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang được hưởng lợi từ sự cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối các khu vực. Bình Dương có tốc độ đô thị hóa cao, thị trường công nghiệp tăng trưởng nhanh và kết nối giao thông với Tp.HCM tốt hơn. Chỉ so với căn hộ Hạng C tại Tp.HCMC, Bình Dương hiện có giá bán căn hộ thấp hơn (dao động khoảng 800USD đến 2.000 USD/m2 thông thủy); trong khi căn hộ Hạng C tại Tp.HCM có giá dao động từ 1.200USD – 2.600 USD/m2 thông thủy.
Theo DKRA Vietnam, trong quý 2, thị trường căn hộ Tp.HCM ghi nhận có 9 dự án mở bán (2 dự án mới và 7 giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán trước đó) với khoảng 3,072 căn, tăng 21% so với quý 1/2021 (2,539 căn) và tăng 27% so với cùng kỳ năm trước (2,425 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 79% (2,431 căn) trên nguồn cung mới, tăng 24% so với quý trước (1,960 căn), gấp 1.4 lần so với cùng kỳ năm trước (1,765 căn). Mặc dù nguồn cung tăng nhẹ so với quý 1/2021 nhưng thực chất thị trường chỉ sôi động ở nửa đầu quý 2 (từ tháng 4 đến giữa tháng 5), tăng lần lượt 21% và 24% so với quý trước. Đáng nói, theo đơn vị này, nguồn cung căn hộ khu Nam tăng mạnh trong quý, chiếm 44% tổng nguồn cung và 52% lượng tiêu thụ toàn thị trường.
Đà bán hàng trong quý theo CBRE tương đối tốt so với quý trước, với hơn 80% số căn chào bán trong quý được tiêu thụ. Trong quý 2, có tổng cộng 4.700 căn được bán, tăng 76% so với quý trước. Số lượng căn bán được tăng trong quý 2 nhờ các hoạt động bán hàng sôi nổi trước giai đoạn hạn chế di chuyển để chống dịch. Kênh bán hàng đa dạng (bán hàng trực tuyến kết hợp với tiếp thị trực tiếp thông qua các sự kiện bán hàng, giới hạn số lượng khách trong mỗi phiên ..) và các chính sách bán hàng mới đã làm tăng lượng giao dịch trong quý. Chủ đầu tư tiếp tục tập trung vào nhóm khách hàng trong nước trong nửa đầu năm khi hoạt động bán hàng cho người nước ngoài bị gián đoạn do việc ngừng các chuyến bay quốc tế từ năm ngoái.
Chuyên gia Savills cho rằng, việc thiếu vắng nguồn cung mới thúc đẩy sự tăng giá cục bộ trên thị trường căn hộ Tp.HCM. Cụ thể, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp tăng, với gần 40% dự án tăng lên trong quý, lên đến 15%, Chẳng hạn như 1 dự án hạng B có giá bán trong quý 2 tăng 14% so với quý 1, đạt 3.200USD/m2, hay 1 dự án khác thuộc phân khúc hạng C có giá bán trong quý 2 tăng 12% so với quý 1, đạt 1800USD/m2. Lý giải thêm về số liệu này, bà Giang Huỳnh cho rằng, 40% số lượng dự án sơ cấp có giá bán tăng nhẹ, số lượng nguồn cung tăng giá khá nhỏ so với tổng nguồn cung. Việc giá bán các dự án sơ cấp có giá bán cao hơn trước, phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian. Quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. Việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ, và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung cầu thị trường.
Cùng với đó, Thông tư mới số 03/2021/TT-BXD về việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 sẽ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư dự án Hạng C và sẽ cung cấp các căn hộ giá cả vừa phải ra thị trường, tuy nhiên sẽ gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án.
Cương Nguyễn