Thị trường bất động sản TP.HCM (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất) biểu hiện ngày một rõ nét sự lệch pha cung – cầu, lệch pha sản phẩm, đó là dư thừa căn hộ cao cấp và rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.
Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản năm 2021, xu hướng năm 2022 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, những năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất) biểu hiện ngày một rõ nét sự lệch pha cung – cầu, lệch pha sản phẩm, đó là dư thừa căn hộ cao cấp và rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.
Cụ thể, trong tổng số nhà ở dự án trong giai đoạn 2016-2021, tỷ lệ căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 58.241 căn (chiếm tỷ lệ 37,2% trong tổng số nhà ở dự án), căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) có 69.899 căn (tỷ lệ 44,6%), căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 căn (tỷ lệ 18%).
Đáng báo động, từ năm 2020, tỷ lệ căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh, chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường TP.HCM. Năm 2021, trong tổng số 14.443 căn, không còn căn hộ bình dân (tỷ lệ 0%) và ngược lại, có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang (tỷ lệ 73,98%), còn lại là nhà ở trung cấp (tỷ lệ 26,02%).
Nhu cầu bất động sản cao cấp thực tế là có, nhưng do nguồn cung hạn hẹp nên chủ đầu tư đẩy giá “leo thang”, thay vì trước đây biên lợi nhuận kỳ vọng ở mức 15%, thì nay đẩy lên 30-40%. Nếu giá bất động sản tăng theo đúng nhu cầu, mức tăng mỗi năm khoảng 10-15% là phù hợp, việc tăng đột ngột 30-40% trong một năm đe dọa đà tăng trưởng của những năm tiếp theo.
Tại khu vực quận 2 cũ (nay thuộc TP. Thủ Đức), theo dữ liệu vừa được Rever công bố, “phố nhà giàu” Thủ Thiêm hiện dẫn đầu về mức trần căn hộ với mốc 210 triệu đồng/m2. Trong khi đó, chung cư ở các phường An Phú, Thảo Điền và Thạnh Mỹ Lợi cũng lần lượt ghi nhận mức giá cao nhất là 75 triệu đồng/m2, 85 triệu đồng/m2 và 95 triệu đồng/m2.
Tại Thủ Thiêm, dự án chung cư đang có giá bán cao nhất là The Opera Residence thuộc giai đoạn 3 dự án The Metropole Thủ Thiêm ở mức 210 triệu đồng/m2, dự kiến bàn giao năm 2023, kế đến là dự án Narra Residences giai đoạn 4 thuộc siêu dự án Empire City có giá gần 200 triệu đồng/m2. Mức tăng giá cao nhất tại khu “phố nhà giàu” này là 112-118% ghi nhận tại dự án Sadora và Sarica (đều đã bàn giao) thuộc Khu đô thị Sala.
Được ví là phố Tây (nhiều người nước ngoài sinh sống) của khu Đông, phường Thảo Điền có mức giá trần chung cư đạt 90-95 triệu đồng/m2, thuộc dự án The Nassim và Thảo Điền Green, cả 2 dự án đều là căn hộ mới. Trong khi đó, tốc độ tăng giá nhà cao nhất khu vực này rơi vào nhóm dự án cũ gồm Tropic Garden và Masteri Thảo Điền bàn giao giai đoạn 2015-2016, lần lượt có mức tăng trưởng giá là 92 và 106%.
Nhiều ngày qua, các thành viên thị trường vẫn rôm rả bàn tán về dự án Grand Sentosa (huyện Nhà Bè) khi cho rằng, giá bán căn hộ tại dự án này sẽ lập đỉnh cho khu Nam TP.HCM. Grand Sentosa vốn có tên là Kenton Residences do Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD. Đầu năm 2010, đơn vị này mở bán 100 căn hộ giai đoạn 1 với giá khoảng 1.560-2.250 USD/m2. Tuy nhiên, đến giữa năm 2010, dự án buộc phải tạm ngưng do sự đóng băng toàn thị trường.
Tới tháng 5/2017, Kenton Residences “hồi sinh” với tên gọi mới là Kenton Node cùng số vốn đầu tư tăng lên hơn 1 tỷ USD. Dự án lúc này có thêm nhiều hạng mục công trình như căn hộ, khách sạn, nhà hát, trường học, phòng khám quốc tế… Thời điểm đó, 2 ngân hàng BIDV và MSB đã rót hơn 1.000 tỷ đồng vốn, thế nhưng dự án một lần nữa bị ngưng lại sau đó một năm vì vấn đề tài chính.
Tới nay, sau khi về tay Novaland, dự án tiếp tục được đổi tên thành Grand Sentosa, dự kiến đi vào vận hành trong năm 2024. Với diện tích tổng khu hơn 8,3 ha, dự kiến cung cấp ra thị trường hơn 2.000 sản phẩm căn hộ tiêu chuẩn resort, nhà phố thương mại…, Novaland định vị dự án này là tổ hợp thương mại – dịch vụ, nhà ở cao cấp và là biểu tượng ở cửa ngõ khu Nam TP.HCM. Giá bán được giới đầu tư rỉ tai nhau sẽ không dưới 100 triệu đồng/m2. Tuy chưa phải là mức giá cao nhất thị trường chung cư TP.HCM hiện nay, nhưng cũng chưa từng xuất hiện tại khu Nam Thành phố.
Nếu như khu Nam TP.HCM được thiết lập đỉnh giá mới bởi dự án Grand Sentosa, thì khu vực Ba Son – nơi được mệnh danh là “đắt xắt ra miếng” của TP.HCM, đã liên tục phá đỉnh trong nhiều năm liền. Năm 2016, khi Vinhomes Golden River Ba Son ra mắt, mức giá mở bán 3.500 USD/m2 (tương đương hơn 82 triệu đồng/m2) đã được xếp vào hạng siêu sang. Đến năm 2019, cũng ở khu vực này, Alpha King giới thiệu ra thị trường 2 dự án với giá bán từ 10.000-12.000 USD/m2 (tương đương 235-282 triệu đồng/m2) – một mức giá “gây sốc” thời điểm đó.
Vậy mà chưa đầy 2 năm, khi Alpha King chuyển nhượng dự án cho Masterise Homes với tên gọi là Grand Marina Saigon, đỉnh giá mới đã tăng gần 100%, chạm mốc 423 triệu đồng/m2, phá vỡ mọi kỷ lục về giá của các dự án được thiết lập trước đó, trở thành dự án có giá bán cao nhất lịch sử thị trường căn hộ tại TP.HCM.
Hiện nguồn cung bất động sản đang theo hướng phục vụ nhu cầu đầu tư hơn là nhu cầu ở thực. Dẫu vậy, việc đẩy giá để đầu tư cũng không nên kéo dài 2-3 năm bởi sẽ gây nhiều hệ lụy cho thị trường.
Tổng Hợp