Dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định thi hành Luật Đất đai nếu được thông qua sẽ khiến Hà Nội, TP.HCM và nhiều tỉnh thành trên cả nước không được thực hiện dự án phân lô bán nền.
LTS:
Phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định tương đối phù hợp và linh hoạt vì đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô, bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương. Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan Nhà nước cho phép bán lô nền cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Trên thực tế, bên cạnh đa số các doanh nghiệp, người dân thực hiện nghiêm túc quy định này thì tồn tại một vài “con sâu làm rầu nồi canh”, phân lô bán nền tràn lan, trái phép, thậm chí có tình trạng lừa đảo, chiếm đoạt tài sản… Tuy nhiên, nguyên nhân chính của tình trạng này không xuất phát từ bản chất của hình thức phân lô, bán nền; mà là từ tư duy và năng lực quản lý của chính quyền các cấp.
Trước tình hình đó, mới đây, tại Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã có những sửa đổi liên quan đến khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ về phân lô, bán nền.
Cụ thể: Về trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, quy định trong dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Trong khi đó, việc chia lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của người dân, có tính thanh khoản cao trên thị trường; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn. Việc quan trọng là quản lý tốt và định hướng quy hoạch cho bài bản, chứ không phải “ngăn sông cấm chợ”, đưa ra rào cản, thậm chí có những quy định trái với luật Đất đai, chưa phù hợp với tinh thần kiến tao, đồng hành của Chính phủ, có thể gây ra tổn thất rất lớn cho doanh nghiệp và người dân, nhất là dân nghèo, có thu nhập hạn chế có nhu cầu tiếp cận đất đai.
Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền theo dự thảo nghị định sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết, còn làm tăng thêm cơ chế xin – cho…
Do đó, nhiều chuyên gia kinh tế – pháp lý cho rằng, trước khi ban hành quy định, cần phải rà soát kỹ, lấy ý kiến các đối tượng bị tác động. Trách nhiệm cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương là phải quản lý chặt chẽ các dự án phân lô, bán nền được cấp phép thực hiện đúng quy hoạch của địa phương.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Phân lô bán nền: Không “quản” được thì “cấm”!
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Cơ sở pháp lý đã đủ thống nhất và chặt chẽ
Theo dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai do Bộ Tài nguyên – Môi trường soạn thảo sẽ theo hướng mở rộng các khu vực không được phép phân lô bán nền.
Cụ thể, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, như sau: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê căn cứ danh mục công trình, dự án trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, UBND cấp tỉnh phê duyệt trong đó xác định thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.
Có nghĩa là toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các “thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh…” đều không được thực hiện dự án “phân lô bán nền”. Các chuyên gia đánh giám, “lệnh cấm” giống như một mệnh lệnh hành chính cứng nhắc. Nếu không tính toán kỹ sẽ vô tình kìm hãm sự phát triển đô thị, nhu cầu ở thực của một số địa phương đang phát triển.
Được biết, vào năm 2019, trả lời kiến nghị của cử tri về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền, Bộ Xây dựng cho biết, tại Luật Đất đai năm 2013 và Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định thống nhất về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó đã xác định rõ các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định tổ chức, cá nhân trong nước được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo đó, đối với các dự án đầu tư phát triển đô thị, pháp luật cũng đã quy định rõ các trách nhiệm cụ thể chủ đầu tư dự án phải thực hiện bao gồm việc xây dựng các công trình trong dự án theo quy hoạch được duyệt.
Thành phố trực thuộc trung ương và nhiều địa phương có thể không được phân lô bán nền.
Việc ngăn ngừa tình trạng phân lô bán nền một cách ào ạt để tránh tình trạng đầu cơ, làm tăng giá đất cũng như làm mất mỹ quan đô thị là điều cần thiết. Song, soi rọi vào thực tế có lẽ cần nhìn nhận rõ quy định, pháp lý hành chính về phân lô bán nền đã được ban hành thống nhất và chặt chẽ. Những vụ việc “lùm xùm” liên quan đến phân lô bán nền như sốt đất ảo hay xuất hiện hàng loạt dự án “ma”, nguyên nhân cốt lõi đều do buông lỏng quản lý, hay chính là trách nhiệm “quản” của chính quyền địa phương.
Thực tế cho thấy việc phân lô bán nền hiện nay chia ra 3 nhóm sau: Nhóm dự án đúng quy định pháp luật, Nhà nước không nên cấm. Nhóm người dân phân lô tách thửa từ đất của gia đình để bán bớt một phần cũng không được cấm vì đó là quyền của người sử dụng đất. Nhóm phân lô bán nền trái pháp luật. Đây mới là nhóm tạo nên bức xúc của dư luận và người dân trong thời gian qua.
Theo nhận định của giới chuyên gia quy hoạch xây dựng và kinh doanh bất động sản, việc cấm không cho phân lô, bán nền, tách thửa như quy định trên sẽ gây thiệt hại lớn cho người dân, đặc biệt là dân nghèo ở các khu vực ngoại thành.
3 nhóm đối tượng cùng chịu thiệt hại
Trước nội dung đề xuất sửa đổi của Dự thảo này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, theo cơ sở pháp lý hiện tại có cho phép phân lô bán nền và yêu cầu cần đảm bảo quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền ở những khu vực cần phải giữ về mặt mỹ quan đô thị. Quy định này đã rất phù hợp với tình hình phát triển thực tiễn về kinh tế xã hội của đất nước nhưng tại Dự thảo sửa đổi mới này với đề xuất mới cấm tất các thành phố là quá cứng nhắc.
Thứ nhất đề xuất này sẽ ảnh hưởng đến chính các địa phương đầu tiên, bởi địa phương luôn có nhu cầu sử dụng quỹ đất để phát triển kinh tế và tạo nhà ở cho người dân. Nếu các tỉnh, thành phố muốn tổ chức đấu giá là không được. Như vậy là làm khó cho các địa phương, Nhà nước trong việc tạo ngân sách.
.jpeg)
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Thứ hai là gây khó cho hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trên toàn quốc. Theo quy định, một dự án phải hoàn thành đầu tư, hạ tầng hệ thống kỹ thuật thì được quyền bán đất nền. Trong khi đó, tại doanh nghiệp tại Việt Nam hầu hết là doanh nghiệp vừa và nhỏ, rất ít các doanh nghiệp lớn có đủ kinh phí, nguồn vốn để hoạt động kinh doanh. Do đó hầu hết các doanh nghiệp sẽ phải đi vay vốn và khi họ làm dự án, họ phải bán đất nền để nhanh thanh khoản, giúp doanh nghiệp nhanh thu hồi vốn, trả nợ và tiếp tục phát triển.
Với quy định hiện nay, bắt buộc xây nhà xong rồi mới được bán, cấm phân lô bán nền thì với một dự án 20 – 30ha với số tiền vốn hàng nghìn tỷ đồng thì doanh nghiệp khó có thể huy động được số vốn lớn như vậy. Trong khi đó, ngân hàng lại siết chặt tín dụng, việc vay vốn cũng khó khăn, kể cả khi thế chấp cũng chỉ vay được 60 – 70% vốn thực hiện dự án.
Ông Đính cho hay: “Thử hỏi các doanh nghiệp sẽ lấy đâu ra vốn để tiếp tục phát triển các dự án? Đây chính là việc đánh đố doanh nghiệp. Nếu đề xuất mới về cấm phân lô bán nền được thông qua sẽ gây tê liệt hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong nước”.
Thứ ba là những nhà đầu tư, những người mua sản phẩm bất động sản cũng sẽ gặp khó. Người mua chỉ đủ tiền mua được đất trong khu hạ tầng được hoàn thiện, có đủ giấy tờ pháp lý sở hữu. Nếu bắt buộc người dân phải mua cả một ngôi nhà thì lại là gây khó cho họ. Hơn nữa, sẽ làm cho tính thanh khoản của các dự án càng khó lên nhiều lần.
Như vậy, cả 3 nhóm: Nhà nước, doanh nghiệp, người mua đều gặp khó khăn. Theo ông Đính, các bộ ngành lý giải rằng cấm phân lô bán nền là nhằm mục tiêu chống đầu cơ đất đai nhưng thực tế có rất nhiều dự án tại các tỉnh thành phố mặc dù đã xây rồi vẫn “đắp chiếu” như các dự án: Nam An Khánh, khu Mỹ Đình, khu Vân Canh… Đó có phải là các hoạt động đầu cơ hay không?
Ông Đính nhấn mạnh: “Muốn hạn chế phân lô bán nền không phải cứ nhắc điệp khúc “không quản được thì cấm”. Nhìn rõ bản chất sự việc để thấy vấn đề nằm ở chỗ quản lý Nhà nước phải vào cuộc, quản lý, rà soát với các dự án phân lô bán nền để quá lâu.
Nhà nước phải nắm bắt được các kế hoạch, tiến độ và phân kỳ đối với các dự án. Ví như kỳ thứ nhất, bắt buộc các chủ đầu tư dự án phải đủ vốn làm hạ tầng chỗ này. Kỳ thứ hai là các chủ đầu tư xây dựng công trình sẽ là người mua lại lô đất của chủ đầu tư hạ tầng để xây dựng công trình hoặc bán và kinh doanh.
Như vậy sẽ có sự phân loại với các chủ đầu tư ở các kỳ với nhau. Nếu chủ đầu tư xây dựng công trình mua rồi mà không xây sẽ phải bị xử lý bằng thuế. Hết thời gian xây dựng mà chưa xây dựng thì tính thuế gấp 2 – 3 lần như vậy không có ai ung dung để đất đó, mang tiền đi nộp thuế. Đây là giải pháp vẫn đang được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng thay vì như ở Việt Nam lựa chọn giải pháp “không quản được thì cấm”.
“Vì sao không xử lý tận gốc lại hạn chế quyền của dân”
Theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, những đề xuất với mục tiêu tốt là ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền tại các dự án tràn lan đã khiến nhiều dự án bất động sản rơi vào tình trạng “dự án ma”.
TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế
Tuy nhiên TS. Hiển cho rằng, đề xuất phải dựa trên cơ sở các bộ luật như: Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai. Ví như một khu vực đã quy hoạch xong với quy định chặt chẽ về dân số, hạ tầng thì người dân có diện tích đất lớn ở khu vực đó có quyền phân lô, tách ra thành các thửa riêng miễn là đáp ứng được quy hoạch của khu vực.
“Không phải cứ cấm chỗ nọ chỗ kia, cái gì cũng cấm, như vật chỉ làm cho việc thực hiện luật về quy hoạch rối thêm. Những đề xuất kiểu này giống như dựa trên một tình thế đang bát nháo của phân lô bán nền, vì không quản được nên nghĩ ra chuyện cấm, trong khi đó không nhìn rõ nguyên nhân gây ra chuyện bát nháo này là lỗi tại ai? Lỗi đó là việc buông lỏng của chính quyền địa phương hay chính sách ban hành sai? Trong khi đó thực tế việc phân lô bán nền bát nháo đa phần là sự buông lỏng của địa phương chứ không phải do chính sách sai”, TS. Hiển nhận định.
Theo đó, vị chuyên gia này cho rằng, cần phải hoàn thiện về quy hoạch, về các quy định theo hướng những gì mà người sở hữu đất được quyền làm thì không nên cấm. Giải pháp ở đây chính là quyền lực nằm trong tay chính quyền, cán bộ quản lý có quyền cấp sổ, nếu cán bộ cấp sai thì phải phạt xử lý. Với người dân khi cố ý làm sai quy định thì phải thu hồi sổ.
Như vậy, nếu chính quyền quản lý tốt từ việc cấp sổ đỏ, giám sát việc xây dựng trên đất ra sao cho đúng quy hoạch thì sẽ không dẫn đến các sai phạm. Đừng đổ tất cả lỗi cho người dân nếu dự án đó xây dựng trên đất sai phạm bởi lỗi phải thuộc về chính quyền đầu tiên vì đã buông lỏng công tác quản lý. Không xử lý tận gốc mọi chuyện lại đưa ra những quy định cấm, cuối cùng những người có đất, được phép phân lô lại bị hạn chế quyền của họ.
An An