Có thể thấy Chính phủ đang quan tâm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, tạo nguồn cung nhà ở vừa túi tiền để từ đó “kích cầu” thị trường bất động sản. Nhưng hiện nay, các Nghị định về nhà ở xã hội hoàn toàn có thể dẫn đến “tê liệt” chính sách…
Giải pháp dài hạn, căn cơ là phải sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở để đề ra những chính sách thực chất nhằm phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là việc tạo lập quỹ đất, bố trí vốn, các cơ chế ưu đãi và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Nhưng Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến thông qua vào cuối năm 2023 và phải đến tháng 7/2024 mới có hiệu lực, nên giải pháp trung hạn và ngắn hạn là phải sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP).
Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý của bộ sau khi tiếp thu ý kiến các thành viên Chính phủ. Trong đó, Bộ Xây dựng có đề xuất sửa Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP). Điều đáng tiếc là đề xuất sửa đổi này không những không mang tính tháo gỡ để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội mà còn thêm bó buộc.
Tại dự thảo Nghị định sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất sửa Điều 5 Nghị định 100 về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (Quỹ đất 20%) theo hướng sửa khoản 1 Điều 5 thành: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, không phân biệt quy mô tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Cơ quan soạn thảo đồng thời đề nghị bãi bỏ khoản 2 Điều 5 (quy định dự án nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và loại III thì không phải dành quỹ đất 20%).
Phương án sửa đổi này xem như quay về Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (khi chưa sửa bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP); theo đó nghĩa vụ bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đặt ra với tất cả các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, không phân biệt quy mô lớn nhỏ. Nhưng điểm khác biệt so với Nghị định 100 là chủ đầu tư bắt buộc phải bố trí quỹ đất 20% mà không được phép thay thế bằng nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% cho Nhà nước.
Như vậy, phương án mới này “bó chặt” hơn cả Nghị định 100 và sẽ phát sinh bất cập trong 2 trường hợp điển hình. Thứ nhất là trường hợp dự án nhà ở thương mại tại các lô “đất vàng” ở trung tâm đô thị lớn vẫn bắt buộc phải dành quỹ đất 20% mà không có giải pháp thay thế.
Trường hợp thứ hai là dự án nhà ở thương mại có quy mô rất nhỏ vẫn phải dành đất quỹ đất 20%. Ví dụ: Sau khi sắp xếp trụ sở làm việc, địa phương có lô “đất công” diện tích 10.000 m2 tại trung tâm đô thị để đem đấu giá. UBND tỉnh lập quy hoạch gồm 2.000 m2 đất ở liền kề thấp tầng, 3.000 m2 đất khách sạn, 5.000 m2 đất cây xanh, hạ tầng thì bắt buộc phải dành tối thiểu 400 m2 đất xây dựng nhà ở xã hội (20% diện tích đất ở). Với diện tích 400 m2 thì chỉ bố trí được vài căn nhà ở xã hội liền kề thấp tầng nằm xen kẽ các căn nhà ở thương mại. Việc bố trí này dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai, đồng thời dẫn đến “tương phản xã hội” khi chủ sở hữu nhà ở xã hội là người thu nhập thấp phải sinh sống giữa những người hàng xóm giàu có. Cách duy nhất để xử lý tình huống này là UBND tỉnh phải báo cáo Thủ tướng có văn bản cho phép không bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, làm phát sinh thêm thủ tục hành chính.
Năm 2022, TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội hoàn thành
Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ năm 2022 của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, cả năm TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội (NOXH) hoàn thành đưa vào sử dụng với quy mô 260 căn. Đó là dự án Khu NOXH Bình Trưng Đông (HQC), phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức, được nghiệm thu hoàn thành vào tháng 3/2022.
Dự án khu NOXH Bình Trưng Đông do Hoàng Quân Group làm chủ đầu tư. Dù là phân khúc NOXH nhưng hiện nay, giá bán 1 căn 2 phòng ngủ (PN), diện tích 55 m2 đang có mức giá lên đến 1,85 tỷ đồng; căn 2PN, diện tích 62 m2 có mức giá hơn 2 tỷ đồng. Như vậy, bình quân một căn nhà NOXH đang ở mức 33 triệu đồng/m2.
Thậm chí, ở TP.HCM, có những dự án NOXH đã bàn giao từ những năm 2015, 2016 trước đây có mức giá khoảng 15 triệu đồng/m2 thì đến nay cũng đã chạm ngưỡng 30 triệu đồng/m2.
Hiện, TP.HCM có 9 dự án NOXH đang thi công, với quy mô 6.491 căn. Trong đó, có 4 dự án NOXH độc lập với quy mô 3.004 căn, 5 dự án sử dụng quỹ đất 20% với quy mô 3.227 căn và 2 dự án nhà cho công nhân thuê đang thi công, với quy mô 1.400 căn. Dự kiến sẽ hoàn thành thêm 1 dự án vào cuối năm 2022 là dự án Khu nhà ở thuộc Khu dân cư phường Tân Phú, TP. Thủ Đức.
Từ đầu năm đến nay, TP.HCM có 5 dự án được khởi công gồm: 4 dự án NOXH tại TP. Thủ Đức và huyện Bình Chánh, 1 dự án nhà lưu trú công nhân trong khu chế xuất.
Cụ thể, dự án Nhà lưu trú công nhân Khu Chế xuất Linh Trung II, tại phương Linh Trung, TP. Thủ Đức; chung cư NOXH thuộc Khu nhà ở Nguyên Sơn tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh; chung cư NOXH thuộc Khu dân cư tại phường Long Trường, TP. Thủ Đức; NOXH MRI thuộc Khu dân cư Tân Thuận Tây, quận 7 và dự án chung cư NOXH Dragon E – Home thuộc Khu nhà ở Dragon Village phường Phú Hữu, TP. Thủ Đức.
Tuy nhiên, những dự án NOXH khởi công trong năm 2022 đều đang “đứng hình” do vướng mắc trong quá trình triển khai.
Tổng Hợp
(Nhà Đầu Tư)