Phiên đấu giá đất Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 vừa qua đang bộc lộ nghịch lý vừa mong giá cao vừa lo giá ảo rất đáng quan ngại. Đồng thời, việc các doanh nghiệp trúng đấu giá dễ dàng bỏ cọc là do Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa chặt chẽ về “điều kiện tham gia đấu giá”, nhất là điều kiện nhà đầu tư có năng lực tài chính.
Theo quy định, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước tối thiểu 5% và tối đa 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Trường hợp trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt…
Dựa vào quy định này, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP.HCM đã ban hành Thông báo đấu giá tài sản.
Trong thông báo này, một số điểm chính về năng lực của doanh nghiệp tham gia đấu giá được quy định gồm: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án. Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác…
Đặc biệt là Văn bản chứng minh vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án (vốn chủ sở hữu, vốn tự có, không được áp dụng hình thức bảo lãnh ngân hàng) theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai.
Trường hợp chưa có văn bản chứng minh, phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm 2021 hoặc năm 2020).
Đối với doanh nghiệp mới thành lập, nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp.
Nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.
Nếu nhìn vào các quy định này, rõ ràng có thể thấy được TP.HCM đã khá “chặt” về kiểm soát năng lực các doanh nghiệp tham gia đấu giá. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản yêu cầu nhà đầu tư có văn bản cam kết để chứng minh năng lực tài chính. Việc cam kết này của nhà đầu tư chỉ có tính hình thức và lỏng lẻo.
Một vấn đề được ông Châu chỉ ra liên quan đến vụ việc đấu giá đất Thủ Thiêm, là việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị của TP.HCM là… quá ngắn. Cụ thể, trường hợp đấu giá các lô đất 3.5; 3.8; 3.9; 3.12 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua thì ngày thông báo đấu giá tài sản là ngày 19/11/2021 và ngày tổ chức đấu giá là ngày 10/12/2021. “Một số doanh nghiệp bất động sản trong nước và nước ngoài có ý kiến đề nghị tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá, vì thời gian theo quy định hiện nay quá ngắn”, ông Châu nói.
Thông tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM, đơn vị này đang hoàn thiện thủ tục đấu giá cho 6 lô đất ở khu chức năng số 1 và khu 3.790 căn chung cư tại phường An Khánh (TP.Thủ Đức) để tiếp tục đưa ra đấu giá trong thời gian tới. Trong khi đó, Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng cho biết, trong khu đô thị này hiện còn 51 lô đất với diện tích hơn 793.000m2. Tất cả diện tích này là đất thương phẩm, là nguồn thu để thực hiện cân đối tài chính trong dự án đầu tư khu đô thị này từ đầu đến nay.
Do vậy, việc hoàn thiện luật để trám các “kẽ hở” về đấu giá sẽ giúp TP.HCM tổ chức các đợt đấu giá tiếp theo thành công, ông Châu đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp “tiền đặt cọc đấu giá” để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được “trả giá” lô đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng”.
Ngoài quy định nói trên, cơ quan chức năng có thể xem xét quy định “ngưỡng giá” (có thể xem xét để quy định “ngưỡng giá” ở mức khoảng gấp rưỡi “giá khởi điểm đấu giá” là phù hợp) thì nhà đầu tư đã nộp “tiền đặt trước” được trả giá không vượt quá “ngưỡng giá”, nếu vượt quá “ngưỡng giá” thì nhà đầu tư chỉ được “trả giá” lô đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng”.
Đồng thời, giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh quyết định “tiền đặt cọc đấu giá” phù hợp với cuộc đấu giá tài sản, nhất là trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương; quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư “có năng lực tài chính” và “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai” để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.
Để chấn chỉnh hoạt động đấu giá đất tại các địa phương, Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng giao các bộ Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp, Tài chính tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định pháp luật về đấu giá đất, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đấu giá, trục lợi trong đấu giá đất.
Chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước rà soát các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền đấu giá đất để đảm bảo an toàn tín dụng; Nghiên cứu, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành theo hướng quy định thống nhất hình thức, trình tự, thủ tục trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
Đồng thời, bổ sung quy định về số tiền đặt trước khi tham gia đấu giá và số tiền đảm bảo thực hiện hợp đồng khi trúng đấu giá, đồng thời quy định rõ thời hạn người, tổ chức trúng đấu giá phải nộp đủ số tiền trúng đấu giá để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, “thổi giá” đất.
Tổng Hợp