Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn thị trường bất động sản, làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang thực hiện việc lấy ý kiến của người dân về việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 để khắc phục những tồn tại mà sắc luật này chưa giải quyết được. Trong đó, bỏ khung giá đất là một trong những nội dung quan trọng được đề xuất trong Luật Đất đai sửa đổi, nếu được thông qua sẽ tác động lớn đến nhiều vấn đề trong đời sống kinh tế – xã hội.
Thực tế, cuối năm 2021, UBND TP.HCM từng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho Thành phố được xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất, không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên hay dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá như trước đây.
Dù kiến nghị này chưa được thông qua, nhưng việc dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định khung giá đất để trao quyền cho UBND các địa phương phần nào đã đáp ứng được mong muốn của Thành phố.
Bảng giá đất không sử dụng cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, mà công thức tính thường là hệ số K hàng năm nhân với bảng giá đất được công bố 5 năm, với nguyên tắc giá đất bồi thường phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, khi thẩm định giá bồi thường và so sánh với giá trong bảng giá đất vẫn quá thấp, trong khi cán bộ thẩm định không thể đưa giá lên cao. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến số lượng vụ việc khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ lớn kéo dài.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hệ số K ở TP.HCM thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Chẳng hạn, giá đất trên các tuyến đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi (Quận 1) theo khung giá đất (2020-2024) chỉ ở mức 162 triệu đồng/m2 và theo luật, Thành phố được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không quá 30%.
Như vậy, giá đất tối đa trên mặt tiền 3 tuyến đường này rơi vào khoảng 210 triệu đồng/m2 và ngay cả khi áp dụng hệ số K trong trường hợp đơn giá thuê đất hàng năm hoặc để xác định giá khởi điểm thực hiện đấu giá thì mức đến bù cũng chỉ tăng lên hơn 442 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế lên đến hàng tỷ đồng mỗi mét vuông trong khu vực.
“Nếu áp dụng khung giá đền bù hiện hành thì chưa phản ánh đúng giá thị trường, dẫn đến người bị thu hồi đất thiệt thòi và phản ứng, từ đó khiến công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án chậm đi vào hoạt động”, ông Châu nói.
Trong khung giá đất có giá tối thiểu và giá tối đa, các địa phương sẽ không được quy định giá đất ngoài khung. Tuy nhiên, trên thực tế, khoảng cách khá xa giữa khung giá đất và giá thị trường trở thành rào cản, đặc biệt trong công tác giải phóng mặt bằng.
Dự án xây dựng cầu Long Kiểng trên đường Lê Văn Lương nối xã Phước Kiển và xã Nhơn Đức thuộc huyện Nhà Bè (TP.HCM) có quyết định chủ trương đầu tư vào năm 2001 để thay cây cầu sắt rộng chỉ 3 m, tải trọng dưới 3,5 tấn, xây trước năm 1976 đã xuống cấp nghiêm trọng. Năm 2004, chủ đầu tư tổ chức giải phóng mặt bằng và đến năm 2007, có 25/128 hộ dân bị ảnh hưởng nhận đền bù và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
Tuy nhiên, sau nhiều năm, cây cầu vẫn nằm trên giấy, việc giải phóng mặt bằng dừng lại. Chỉ đến giữa năm 2018, tức hơn 11 năm sau, khi cây cầu sắt hiện hữu bị sập, TP.HCM mới quyết định xây cầu mới bằng bê tông có vốn đầu tư 557 tỷ đồng, khẩu độ rộng 15 m, dài 318 m, chưa kể 660 m đường dẫn hai đầu cầu. Tiến độ dự án cũng được đẩy nhanh khi cây cầu được hoàn thành vào năm 2020 như dự kiến, song không thể phủ nhận một thực tế là chủ đầu tư gặp quá nhiều khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng.
Tương tự với đường Vành đai 2 TP.HCM vốn được xem là trục giao thông huyết mạch, được thiết kế để phân luồng, giảm áp lực giao thông cho nội đô, giảm lưu lượng phương tiện đi lại trên Quốc lộ 1 trước khu vực Khu công nghiệp Sóng Thần.
Thế nhưng, kể từ khi được quy hoạch vào năm 2007 với chiều dài toàn tuyến hơn 64 km, tổng vốn đầu tư 12.540 tỷ đồng, đến nay, dự án vẫn còn 4 đoạn chưa được hoàn thiện với chiều dài khoảng 14 km do khó khăn về nguồn vốn và giải phóng mặt bằng. Chẳng hạn, đoạn số 3 từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa (TP. Thủ Đức) hiện vẫn là những bãi cỏ mọc um tùm, công trường không một bóng công nhân, máy móc và nguyên vật liệu nằm ngổn ngang, gỉ sét… nhiều năm nay.
Trên đây chỉ là 2 trong nhiều dự án công trên địa bàn TP.HCM gặp vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng dẫn đến chậm tiến độ kéo dài, mà nguyên nhân chính được chỉ ra là do mức chênh lệch quá lớn giữa giá thị trường và giá đền bù của Nhà nước.
Chẳng hạn như dự án cầu Long Kiểng, đại diện ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Nhà Bè cho biết, huyện rất áp lực trong công tác giải phóng mặt bằng cho cây cầu này. Hiện Ban bồi thường đã trình UBND huyện tham mưu cho UBND Thành phố vận dụng các chính sách theo Nghị quyết 27/NQ-CP ngày 9/3/2020 của Chính phủ, hệ số K bảng giá đất năm 2022 và hệ số K theo Quyết định số 10/2021 của UBND Thành phố để tăng tối đa giá đền bù. Cụ thể, đơn giá đền bù đất thuộc xã Phước Kiển là hơn 44 triệu đồng/m2, xã Nhơn Đức là hơn 37 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đơn giá này so với giá đang giao dịch trên thị trường vẫn rất thấp.
Lâu nay, nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường” đã được thống nhất trong quan điểm xây dựng Luật Đất đai. Theo quy định hiện hành, Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất và theo từng vùng. Căn cứ khung giá đất đó, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc TP.HCM cho rằng, phương pháp định giá đất, tính tiền sử dụng đất thời gian qua có nhiều vấn đề, việc thu thập và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn.
“Tắc ở khâu tính tiền sử dụng đất trở thành điểm nghẽn cốt yếu trong quá trình đầu tư dự án, ẩn số tiền sử dụng đất phải mất thời gian dài mới có thể xác định được khiến nhà đầu tư bị động, không thể ước tính tổng mức đầu tư và đánh giá mức độ khả thi của dự án, tăng gánh nặng chi phí lãi vay và quản lý, mất cơ hội kinh doanh, Nhà nước thì chậm thu ngân sách”, vị lãnh đạo doanh nghiệp trên nói.
Ông Lê Hoàng Châu nhận định, việc bỏ khung giá đất và trao quyền cho UBND cấp tỉnh tạo ra sự thay đổi mang tính đột phá, giúp giảm thời gian xác định tiền sử dụng đất từ khoảng 3 năm như hiện nay xuống chỉ còn 10-15 ngày làm việc, bởi việc áp dụng phương pháp định giá từng loại đất trong bảng giá đất và được điều chỉnh bởi hệ số K hàng năm sẽ cho kết quả rất nhanh.
Tổng Hợp