Việc xây dựng khung giá đất đặt ra yêu cầu phù hợp với Luật Đất đai, khung giá đất và bảng giá đất phải phù hợp với giá thị trường. Khung giá đất phải đảm bảo an sinh xã hội, khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.
Sau khi cân nhắc các yếu tố tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân, tốc độ tăng lương bình quân và tỷ lệ lạm phát, cùng với ý kiến thẩm định của các bộ, ban, ngành, đặc biệt là Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp, Chính phủ đã quyết định khung giá đất năm 2019 cao không quá 20% so với khung giá đất của năm 2014 để đảm bảo an sinh xã hội và khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Dù hướng tới mục tiêu sát giá thị trường, song khung giá đất và bảng giá đất của Trung ương cũng như các địa phương chưa đạt được yêu cầu của thị trường; đồng thời, nhiều ý kiến đề xuất cần bỏ khung giá đất để các địa phương tự chủ, độc lập trong quá trình xây dựng bảng giá đất.
Trong quy định của Dự thảo Luật đất đai lần này, Bộ TN&MT cũng tìm cách để làm thế nào giải quyết được hài hòa các mối quan hệ. Với mỗi công cụ chính sách, sẽ có thể đạt được một mục tiêu.
Một là xây dựng giá đất phù hợp với giá thị trường. Hai là đảm bảo được nghĩa vụ tài chính của người dân, doanh nghiệp hằng năm không quá lớn để đảm bảo an sinh xã hội và phát triển kinh tế – xã hội.
Liên quan đến Dự án Luật đất đai sửa đổi đang được Chính phủ trình Quốc hội, trong đó có điểm nhấn mang tính đột phá là bỏ khung giá đất, trao đổi với phóng viên, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ – Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách TN&MT cho biết, trong Dự án Luật đất đai sửa đổi, Bộ TN&MT đã quy định rất cụ thể các nội dung yêu cầu về khung giá đất và bảng giá đất cũng như giá đất cụ thể. Theo đó, khung giá đất là cơ sở để UBND các tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất và xác định nghĩa vụ tài chính của người dân, doanh nghiệp. Bên cạnh đó, trong quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2013, Bộ TN&MT đã 2 lần xây dựng khung giá đất (năm 2014 và năm 2019).
Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, mục tiêu của chính sách không phải là xây dựng giá đất sát với giá thị trường mà là xác định nghĩa vụ tài chính của người dân hằng năm và hạn chế tối đa xung đột, tranh chấp giữa Nhà nước với người dân trong việc xác định mức giá để tính nghĩa vụ tài chính của họ.
Nếu như nguồn lực đất đai năm 2013 đóng góp 7 – 8% nguồn thu ngân sách thì đến năm 2021 – 2022, tăng lên trung bình 15 – 20%, có địa phương đến 35% tổng thu ngân sách. Giai đoạn vừa qua, nguồn lực đất đai đã cân đối được các nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng. Ở các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, người ta cũng xác định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của người dân chỉ ở mức 60 – 70 % của giá của thị trường.
“Mục tiêu chính là khi chúng ta xây dựng một vùng giá trị và xác định giá của các thửa đất dựa trên cơ sở xác định giá đất hàng loạt và đảm bảo rằng ở những vùng đất có giá trị cao thì sẽ được định giá cao và ngược lại theo nguyên tắc bình quân số lớn giá giao dịch phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Trong Luật nêu rõ, nguyên tắc định giá đất là nguyên tắc thị trường. Nguyên tắc thị trường có nghĩa là tất cả những giá cả tham chiếu của các thửa đất chuẩn phải dựa trên cơ sở giá thị trường. Giá thị trường ở đây là so sánh với những thửa đất đã được giao dịch trên thị trường, lấy giá đó làm giá căn cứ để đối chiếu và định giá các thửa đất khác.
Tất cả các thửa đất phải tuân thủ quy luật cung cầu của thị trường, tuân thủ quy luật của cạnh tranh và các yêu cầu của người mua và người bán. Người mua và người bán có thể có những mục tiêu khác nhau, vì vậy, việc mua bán như thế nào là do người mua và người bán quyết định và giá đất được giao dịch như thế nào cũng do bản thân người mua và người bán quyết định”, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ chia sẻ.
Tổng Hợp