Covidv-19 để lại một năm chưa từng có tiền lệ trong lịch sử nền kinh tế Việt Nam nói chung. Bất động sản trong năm 2021 cũng trải qua nhiều thăng trầm. Từ những bước phục hồi chập chững vào đầu năm, thị trường rơi vào giai đoạn trầm kha nghiêm trọng suốt từ cuối tháng 4 đến những ngày đầu tháng 11.
Tuyệt chủng căn hộ bình dân tại TP HCM vừa là nguyên nhân vừa là hệ quả khi các chủ đầu tư không mấy mặn mà với phân khúc này. Tình trạng mất cân đối trên thực chất diễn ra từ trước và ngày càng rõ nét từ năm 2019.
Báo cáo thị trường của nhiều đơn vị cùng chỉ ra thực trạng, phân khúc căn hộ bình dân có giá từ 1.000 – 1.500 USD/m2 gần như không còn nữa. Các sản phẩm tầm trung với mức giá 2.000 USD/m2 trong thời gần đây cũng không xuất hiện nhiều. DKRA Việt Nam cập nhật số liệu mới nhất trong tháng 11 cho thấy, nguồn cung mới chỉ tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A. Trong khi đó, căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục vắng bóng trên thị trường trong tháng vừa qua.
Giá nhà đất tại TP HCM năm qua tăng ngược dòng so với diễn biến nền kinh tế. Trong đó, đáng chú ý là ở quý III – giai đoạn kinh tế TP HCM chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, các đợt phong tỏa kéo dài khiến thị trường ế ẩm, thanh khoản kém nhất 5 năm. Nhưng theo Savills Việt Nam, giá chào bán căn hộ vẫn tăng 5-10%. Các cơ quan có thẩm quyền liên tiếp đưa ra chủ trương khắc phục lệnh cung – cầu nhà ở vừa túi tiền, trong đó, TP HCM còn đề ra chương trình xây dựng một triệu căn nhà giá rẻ cho người lao động. Tuy nhiên, thực tế thị trường lại không quá ủng hộ.
Nhìn nhận một cách trực diện, giá bất động sản thành phẩm tại thành phố chiếm 1/10 dân số khó dò đáy 25-30 triệu đồng một m2 – mức lý tưởng cho nhiều nhóm nhân khẩu học. Quỹ đất sạch còn ít cộng với điểm nghẽn pháp lý khiến thời gian thai nghén của một dự án kéo dài, kéo theo chi phí đội lên cao. Thị trường thực tế ghi nhận nhiều dự án khi ra mắt thuộc phân khúc bình dân nhưng đến khi thực bán cho người dân lại phải đội giá lên tầm trung, một số hy hữu còn cận cao cấp.
Nếu chỉ nhìn thị trường bất động sản năm 2021 đầy rẫy những nghịch lý sẽ là đánh giá phiến diện. Thực tế, một trong những ngành kinh tế quan trọng của cả nước vẫn xuất hiện nhiều điểm sáng về mặt vĩ mô. Từ đó, kéo theo niềm tin của nhà đầu tư, người mua nhà về một thị trường tích cực. Diễn biến giá nhà đất leo thang suốt từ năm 2019 đến 2020 khiến lo ngại “bong bóng” bất động sản xuất hiện. Tuy nhiên, đến nay đó chỉ là suy đoán. Các đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ rõ, nhu cầu sở hữu nơi ăn chốn ở của người dân luôn tồn tại và là một nhu cầu lớn. Trong bối cảnh nguồn cung tại các đô thị đông đúc đang hẹp dần, bất động sản vẫn còn đà tăng trưởng. Điều quan trọng là phải điều tiết lại cán cân cung – cầu và can thiệp hợp lý đến tiến trình tăng giá của nhà đất.
“Bong bóng” bất động sản không xuất hiện, thị trường lại ghi nhận một năm đầu tư công sôi động hơn nhiều so với giai đoạn trước. Theo báo cáo của Bộ Tài chính, dự kiến giải ngân vốn ngân sách nhà nước 11 tháng là 294.589,31 tỷ đồng, đạt 63,86% kế hoạch và đang tăng tốc trong cuối năm. Các dự án quan trọng về giao thông, logistic, hạ tầng… nhận về sự quan tâm đặc biệt. Đầu tư công ngày càng trở thành động lực lớn trong niềm tin của thị trường khi giai đoạn 2021-2025, tổng vốn đầu tư công 2,87 triệu tỷ đồng có thể kỳ vọng đạt giải ngân 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016-2020.
Dù pháp lý vẫn là điểm nghẽn lớn của ngành nhưng động thái của các cấp quản lý vẫn trở thành điểm sáng. Các bên đều nhận rõ cần tháo gỡ những quy định pháp luật chưa phù hợp để nâng đỡ thị trường. Trong năm qua, nhiều phiên họp diễn ra xoay quanh việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất… và một số điều khoản trong Luật Xây dựng và Luật Đất đai.
Cơn sốt bất động sản vùng ven, nhất là khu vực vùng đô thị TP HCM, đã được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường “kê đơn” từ cuối năm 2020. Trong bối cảnh nguồn cung tại TP HCM ngày càng khan hiếm, thị trường Bình Dương, Đồng Nai, Long An… vươn lên “chiếm sóng”. Sự trổi dậy mạnh mẽ của bất động sản vùng ven được giải thích bởi nhiều yếu tố. Quan trọng nhất vẫn là điểm nghẽn pháp lý tại TP HCM. Song song đó, nội lực đến từ đầu tư hạ tầng và phát triển kinh tế của các địa phương vùng ven ngày càng gia tăng khiến thị trường xoay chiều là điều dễ hiểu. Chưa kể, mặt bằng giá nhiều khu vực còn thấp, tiềm năng tăng trưởng còn rộng so với thị trường TP HCM – mỗi năm lại xác nhận nhiều mốc giá cao kỷ lục.
Chiến lược “Bắc tiến” của nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng là điểm đáng chú ý. Các tên tuổi như Masterise Group, Hưng Thịnh, Nam Long, Phú Long, Him Lam Land… và một số doanh nghiệp nước ngoài lần lượt điểm danh tại thị trường Hà Nội và vùng phục cận với sự đầu tư rải đều nhiều phân khúc từ bất động sản khu công nghiệp đến các dự án căn hộ chung cư và khu đô thị.
Tuy chịu thời gian đóng băng kéo dài theo các lệnh giãn cách xã hội nhưng ngành địa ốc năm nay cũng phác thảo nên nhiều điểm đáng nhớ.
Tổng Hợp