Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 – 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM đang lấy ý kiến cho dự thảo bảng giá đất mới giai đoạn 2026 – 2030. Điểm nhấn đáng chú ý nhất là nhóm đất nông nghiệp được điều chỉnh tăng mạnh, trong bối cảnh hệ số chênh lệch giữa giá quy định và giá bồi thường thực tế đã kéo dài nhiều năm.
Theo dự thảo, giá đất nông nghiệp được chia theo 4 khu vực và ba vị trí: vị trí 1 là thửa đất nằm trong 200m tính từ lề đường có tên trong bảng giá đất ở; vị trí 2 cách đường 200 – 400m; vị trí 3 là các thửa còn lại. Trong đó, đất trồng cây lâu năm có mức cao nhất ở khu vực 1 lên tới 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 78% so với mức tối đa 810.000 đồng/m² theo Quyết định 79 hiện hành. Đất trồng cây hằng năm (gồm đất lúa và các loại cây khác) cũng được điều chỉnh lên mức cao nhất 1,2 triệu đồng/m².
Cụ thể, đất trồng cây lâu năm tại khu vực 1 có giá 1,4 triệu đồng/m² (vị trí 1), 1,15 triệu đồng/m² (vị trí 2) và 920.000 đồng/m² (vị trí 3). Khu vực 2 có mức giá lần lượt 1,2 triệu – 960.000 – 770.000 đồng/m²; khu vực 3 là 840.000 – 670.000 – 540.000 đồng/m²; khu vực 4 thấp nhất với 580.000 – 460.000 – 370.000 đồng/m².
Với đất trồng cây hằng năm, mức giá cao nhất ở khu vực 1 lần lượt là 1,2 triệu – 980.000 – 770.000 đồng/m² theo ba vị trí. Khu vực 2 có giá 1 triệu – 800.000 – 640.000 đồng/m²; khu vực 3 là 700.000 – 560.000 – 450.000 đồng/m²; khu vực 4 thấp nhất với 480.000 – 380.000 – 300.000 đồng/m².
Nhìn chung, mức tăng mạnh nhất ghi nhận tại khu vực 1: giá đất lâu năm tăng 73 – 78%, đất trồng cây hằng năm tăng gần 85%. Khu vực 2 tăng khoảng 54 – 60%, trong khi khu vực 3 tăng nhẹ hơn, dao động từ 11 – 17%.
Đơn vị tư vấn cho biết dự thảo được xây dựng dựa trên khoảng 20% giá giao dịch thực tế. Thực tế nhiều nơi, giá đất nông nghiệp bồi thường khi thu hồi đã cao gấp nhiều lần bảng giá: tại TP. Thủ Đức, mức bồi thường phổ biến khoảng 9 triệu đồng/m², trong khi bảng giá hiện chỉ hơn 800.000 đồng/m²; tại Củ Chi, đất bồi thường 3 triệu đồng/m², nhưng bảng giá cao nhất chỉ 600.000 đồng/m².
Việc điều chỉnh bảng giá đất được kỳ vọng giúp thu hẹp khoảng cách quá lớn giữa quy định và thực tế, đồng thời giảm chi phí chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân. Theo công thức tính, tiền sử dụng đất phải nộp = (giá đất ở – giá đất nông nghiệp) x diện tích chuyển đổi. Do bảng giá đất ở hầu như giữ nguyên so với năm 2025, việc tăng giá đất nông nghiệp sẽ làm giảm chênh lệch, qua đó giảm khoản tiền phải nộp.
Ví dụ, tại TP. Thủ Đức (cũ), giá đất nông nghiệp theo bảng giá hiện là 650.000 đồng/m²; dự thảo mới nâng lên 1,2 triệu đồng/m². Trong khi giá đất ở ít biến động, mức chênh lệch giảm đáng kể, giúp giảm gánh nặng tài chính cho hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi.
Bảng giá đất mới cũng là một công cụ điều tiết kinh tế quan trọng của TP. HCM, được xây dựng nhằm phù hợp với điều kiện phát triển của từng khu vực sau sáp nhập hành chính.
Dự thảo cũng cân đối lại biên độ giữa các khu vực, điều chỉnh giảm giá đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ và khu công nghệ cao để giảm áp lực chi phí cho doanh nghiệp. Đối với đất ở, nhiều tuyến đường trung tâm được giữ nguyên so với bảng giá 2025 và chỉ bằng khoảng 60% giá thị trường.
Theo dự kiến, bảng giá đất mới sẽ được sử dụng cho 13 sắc thuế, phí và nghĩa vụ tài chính liên quan, bao gồm tính tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất, các khoản lệ phí và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chịu tác động đáng kể khi bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM khẳng định, bảng giá lần này được xây dựng theo hướng phản ánh sát giá thị trường, tạo công bằng giữa các nhóm sử dụng đất và khắc phục hạn chế kéo dài của các bảng giá trước. Việc lấy ý kiến đang được tiến hành trước khi hoàn thiện trình UBND thành phố ban hành.