Ban quản trị chung cư lộng quyền, ai bảo vệ cư dân?

Tại hội thảo “Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư?” do báo Thanh niên tổ chức sáng 11/3, vấn đề mâu thuẫn giữa ban quản trị và cư dân ở một số chung cư tại TP.HCM khiến nhiều người phải giật mình thảng thốt.

Ban quản trị lộng quyền

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Oanh, ở chung cư The Central Garden (số 328 Võ Văn Kiệt, phường Cô Giang, quận 1), từ ngày thành lập 30/8/2018 đến nay, ban quản trị chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên theo đúng quy định. Ngoài ra, Trưởng Ban quản trị chung cư The Central Garden tự ý ký các văn bản gửi cơ quan chức năng, ký các hợp đồng trái pháp luật như hợp đồng bảo trì thang máy… mà không thông qua ban quản trị.

Theo đó, ban quản trị tự ý nâng giá bảo trì thang máy lên 40%, hợp đồng này cũng không thông qua ban quản trị và cư dân. Đồng thời, cư dân còn bị ép đóng tiền thẻ từ thang máy với 1,25 triệu đồng mỗi hộ.

Tính sơ bộ, với 380 căn hộ tại The Central Garden, ban quản trị  chung cư đã thu hơn 476 triệu đồng. Cư dân buộc phải mua thẻ từ, nếu không sẽ không thể đi thang máy.

Vô lý hơn, khi cư dân liên tục yêu cầu tổ chức hội nghị nhà chung cư, ban quản trị đưa ra quy định phải đóng tiền ký quỹ mới được tham dự. Trong cuộc họp, cư dân chỉ được ngồi nghe, nếu phát biểu trái ý ban quản trị sẽ bị phạt tiền và trừ vào tiền ký quỹ.

“Chủ đầu tư dùng mọi cách để thu lợi bất chính từ công trình chung, thậm chí hành lang, lối đi… trở thành bãi giữ xe, không còn lối đi”, bà Oanh bức xúc.

Theo bà Oanh, cư dân nhiều lần gửi đơn tố cáo lên UBND phường Cô Giang nhưng không được giải quyết.

Trường hợp bà Nguyễn Thị Châm (77 tuổi, Cầu Giấy, Hà Nội) được con trai (đang định cư nước ngoài) mua cho căn hộ tại Chung cư Phú Hoàng Anh, huyện Nhà Bè để dưỡng già. Căn hộ của bà đã có sổ hồng, nhưng khi bà Châm cho thợ đến sửa chữa thì Ban quản trị chung cư dùng nhiều biện pháp ngăn chặn.

Bà Châm đã bật khóc: “4 năm qua, tôi ôm sổ hồng, giấy tờ ủy quyền của con cho, một mình đi gõ cửa không biết bao nhiêu cơ quan, từ ban quản trị tòa nhà, đến UBND xã, UBND huyện Nhà Bè, thanh tra Sở Xây dựng, Ban giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường…

Mỗi tờ đơn tôi gửi đi, mất 2-3 tháng mới nhận được trả lời, mang về nộp tại UBND huyện Nhà Bè để nhờ can thiệp… Thế nhưng, đến lúc này, ban quản trị nhà chung cư Phú Hoàng Anh một mặt không mở cửa cho tôi vào nhà, đổ keo vào ổ khóa nhà, khóa luôn hai đầu cầu thang bộ thoát hiểm, lột bỏ luôn nút ấn thang máy lên tầng 2 nhà tôi…

Mục đích là để tôi không có đường nào để lên nhà do mình chủ sở hữu. Mặt khác, ban quản trị chung cư mị dân, kêu gọi người dân phản đối việc nhận nhà của tôi, ngang nhiên nói nhà của tôi thật ra là cộng đồng, thuộc sở hữu của cư dân sống tại chung cư…”.

Ai bảo vệ cư dân?

Theo luật sư Hoàng Thu, đoàn luật sư TP.HCM, liên quan đến vấn đề phản ảnh của người dân thì có một thực tế là cư dân cầm đơn kiện đi khắp nơi nhưng “gõ cửa” không chính xác vì cơ quan cấp phường, UBND cấp quận huyện là nơi chưa đủ thẩm quyền để giải quyết.

Người dân phải nắm rõ luật để hiểu rằng việc ban quản trị có dấu hiệu chiếm giữ, lạm dụng tiền bạc chi tiêu không hợp lý, không thông qua cư dân bằng Hội nghị chung cư thì có thể truy cứu trách nhiệm hình sự và đơn tố cáo phải gửi đến cơ quan công an cấp thành phố xử lý.

Còn việc người dân kiện ra tòa án là bước đi thiếu khả thi vì liên quan đến kiện tụng ở tòa án là câu chuyện kéo dài 2-3 năm. Ai sẽ đứng ra lo liệu mọi thủ tục, thu thập chứng cứ, và cả án phí được chi trả như thế nào? Người đứng ra đại diện theo vụ kiện sẽ bị ảnh hưởng rất lớn đến công ăn việc làm, gia đình… nên phương án kiện ra tòa không khả thi.

Theo luật sư Hoàng Thu, chúng ta có đầy đủ quy định liên quan đến quyền lợi của cư dân, tuy nhiên khi vấn đề xảy ra người dân gửi đơn khiếu kiện thì nhân sự ở từng vị trí trên chưa thực hiện hết trách nhiệm của mình dẫn đến câu chuyện người dân ôm đơn đi khắp nơi.

Vì thế để tránh rủi ro, việc đầu tiên cần làm để bảo vệ chính mình là cư dân phải tham gia đầy đủ hội nghị nhà chung cư đầu tiên, dự họp để bầu ra ban quản trị có tâm, hiểu biết về pháp luật.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Trung Tín, Phó tổng Giám đốc CTCP Bất động sản An Gia cho rằng, cư dân muốn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình về sau, thì chính cư dân phải là người có trách nhiệm bầu ra ban quản trị có kiến thức, hiểu biết pháp luật và có trách nhiệm để đồng hành cùng cư dân dài lâu.

Việc bầu ban quản trị rất quan trọng nhưng hầu như người dân khá thờ thơ, như kiểu đó là việc của ai chứ không liên quan đến mình.

“Thường trong năm đầu tiên sau khi bàn giao nhà thì chủ đầu tư sẽ quản lý và sau đó giao lại cho ban quản trị. Nhưng khi chúng tôi mời cư dân dự hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị thì đa số người dân không tham gia dù chúng tôi cho nhân viên lên từng nhà để mời”, ông Tín nêu dẫn chứng.

Người dân không tham gia bầu ban quản trị, cũng không tham gia chọn công ty quản lý và đến khi có sự cố lại đổ lỗi cho chủ đầu tư, cho những bên khác. Người dân phải là người đầu tiên bảo vệ mình, bảo vệ tài sản của mình và có trách nhiệm cộng đồng với nơi mình ở.

Ngoài ra ông Tín cho rằng, để có được ban quản trị điều hành tốt cần có tiêu chí bầu quan quản trị, quy chế về thù lao cho ban quản trị, thậm chí có thể công nhận đây là một nghề quản trị, được trả lương cụ thể để họ có trách nhiệm và bớt nhũng nhiễu trong quá trình quản lý.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Nhà nước là người bảo vệ cư dân thông qua thể chế pháp luật. Quy định đã phân rõ trách nhiệm của UBND phường, quận…

Chẳng hạn trong câu chuyện của chung cư Phú Hoàng Anh, huyện Nhà Bà đã sát sao trong vấn đề này nhưng còn hơi “mềm” khi ban quản trị không chấp hành thì chưa làm đến nơi đến chốn. Ban quản trị nhà chung cư phải thực hiện đúng nghị quyết; không được tự ý sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nếu sai phạm có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự.

Chủ đầu tư có thể tham gia quản lý vận hành vì họ là chủ sở hữu khối đế, hầm giữ xe. Vì vậy, có quy định chủ đầu tư là phó trưởng ban quản trị nên chủ đầu tư cũng có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho cư dân.

Thứ ba chính là ban quản trị nhà chung cư. Về những xung đột lợi ích thì phải chấn chỉnh vì vai trò của ban quản trị là không thể thiếu. Ông Châu khẳng định: “Chúng ta đấu tranh với những tiêu cực trong ban quản trị nhưng cũng cần khuyến khích các hoạt động của họ”.

Trên cả nước hiện có hơn 3.000 khu nhà chung cư. Riêng TP.HCM có khoảng 1.440 khu nhà chung cư, trong đó có 474 khu xây dựng trước 1975 và những chung cư đã có từ 2005 trở về trước gần như không có ban quản trị chung cư mà cư dân sử dụng hình thức như tổ dân phố để quản lý.

Từ khi Luật nhà ở 2005 ra đời đến nay mới quy định các dự án nhà chung cư sau khi đưa vào vận hành phải tổ chức đại hội nhà chung cư và bầu ra ban quản trị.

Theo quy định, đối với những chung cư dưới 5 tầng, không có thang máy thì ban quản trị tự vận hành, nhưng với những khu nhà cao hơn thì phải có công ty quản lý vận hành chuyên nghiệp – ông Lê Hoàng Châu chủ tịch hiêp hội BĐS HCM.